自2022年下半年以來，隨著全國各地首套房按揭貸款利率的不斷下行，“月供族”越來越不淡定，提前還房貸的沖動日益強烈。到2023年春節之后，終于在全國范圍內掀起了一場轟轟烈烈的還貸熱潮。
“月供族”提前還貸的底層邏輯其實十分簡單，就是2021年之前的貸款利率曾高達5-6%，而現在的利率才4%左右，個別地區甚至低到3.7%，首套房利率下跌了1-2個百分點，顯著的利差可能對應著每月上千元甚至數千元的月供差異，這是形成提前還款最直接的動機；另外，去年銀行理財出現了大面積負收益，還有股票、基金等金融投資的劇烈波動，更強化了提前還款的合理性；第三，三年疫情重創了人們對未來收入穩定增加的心理預期，疫情高峰雖然已經過去，但填補“信心虧空”則需要漫長的恢復期，降低負債以應對未來經濟的不確定性反應出人們的“防守心態”。
面對日益膨脹的還貸大軍，各大銀行心急如焚，難以招架，祭出了五花八門的“免戰牌”，比如高額違約金、額度限制、關閉線上還款、線下預約名額有限、排隊數月稀松平常，吃瓜群眾不禁驚呼，“還錢居然比借錢還要難！” 即便遭遇銀行設置的層層障礙，卻仍然擋不住人們提前還貸的強烈沖動，甚至有貸款中介機構做起了幫還貸者到銀行“插隊”還貸、用“經營貸”置換房貸的違規生意。
對于提前還房貸的問題，中國的銀行體系與美國的銀行體系表現出截然相反的態度，中國的銀行是痛心疾首、如喪考妣，而美國的銀行則是開心雀躍、歡迎鼓勵。
在按揭貸款的還款選擇上，美國的貸款人可以任意選擇每月超額的還款數量，而且可以指定超額還款直接償付本金。比如，如果這個月有多余的錢，你可以選擇多還5000元的貸款本金，下個月手緊一點也可以選擇只多還1000元本金，系統可以自動計算出貸款本金的余額和下次應付的利息，雖然月供總量不變，但本金部分會增加，而利息部分會減少，整個還款時間將縮短。如果你愿意一次付清全部貸款，隨時都可以，銀行并不會限制你的選擇。
更重要的是，如果出現按揭貸款利率持續下降的趨勢，美國的貸款人可以隨時選擇以更低的利率進行“再融資”（Re-finance）。比如，假如兩年前你的貸款是6%的30年固定利率，而現在的利率降到了4%，你可以立刻找貸款公司或另一家銀行做“再融資”，在扣除已付的本金和利息之后，貸款公司或新銀行將幫你全額付清那筆6%的老貸款，然后以4%的30年固定利率重新向你貸款。只要利率不斷走低，貸款人可以無限次進行“再融資”以降低貸款成本。
為什么中國的銀行不可以這么操作？這是因為中國的銀行在發放按揭貸款之后，這筆資產將永遠留在自己的資產負債表上，直到30年后貸款到期為止。在這漫長的歲月里，銀行以2-3%的融資成本（即老百姓1年定期存款的利息），支持著收益為5-6%的貸款資產，從中凈賺約3%的利差。雖然中國的利率不斷走低，但銀行絕對不愿意降低存量貸款的利率，考慮到按揭貸款總規模高達38.8萬億，每降低一個百分點就意味著銀行將損失3880億的收入！
與之相反，美國銀行的按揭貸款往往只在自己的資產負債表上停留60天左右，然后這些貸款將被賣到貸款二級市場，由兩房（房利美和房地美）買入并將大量貸款生產加工為MBS債券，最后賣給機構投資者或美聯儲（如量化寬松QE）。美國銀行并非靠吃貸款的息差賺“慢錢”，而是靠“倒賣”貸款賺取交易費的“快錢”，因此貸款快速生成和快速倒賣的“周轉率”才是美國銀行賺錢的王道。所以，美國銀行特別喜歡貸款人趕緊提前還款，還款速度越快，產生新貸款的頻率越高，銀行倒賣貸款的“周轉率”也就越高，賺錢當然就更多。
提前還房貸的熱潮，突出顯示出中美兩國銀行體系的根本差異，中國銀行業仍處于以貸款為中心的傳統模式，而美國銀行業卻發展為以交易為導向、以市場定價為核心、以資產證券化為支柱的現代影子銀子體系。（鴻學院核心課系列《現代貨幣創造》和《2022年終盛典》曾詳細介紹過影子貨幣和影子銀行體系，及其對現代經濟和金融市場的重大影響。）
面對提前還房貸的挑戰，中國銀行業該如何應對？
美國的影子銀行之路究竟是正路，還是歧途？
本周六（2月18日）晚9點，鴻學院直播課將與大家共同探討《提前還房貸的挑戰與中美銀行之路》，希望大家到時踴躍參加。
