關(guān)于房子的話題從來都沒停歇過，但大多數(shù)時候都圍繞著買房問題展開，事實上，當(dāng)買完房后，一套房子就隨著人的生老病死發(fā)生不斷變化，房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移也會圍繞此展開，不過是時間早晚而已。如何在合法、合規(guī)的情況下，以最省事、最省錢方式過戶就顯得尤為重要。
我們知道，我們的房地產(chǎn)發(fā)展雖然發(fā)展快，但起步晚，相比發(fā)達(dá)國家成熟的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移制度，我們還有很多不完善的地方，時刻也處于一個不斷調(diào)整和變化的過程中。國外大都通過立遺囑和遺產(chǎn)稅加以規(guī)范約束，大多數(shù)人也會通過此種方式完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更。而我們此前的遺產(chǎn)稅草案還沒有新一步進(jìn)展，在過去很長一段時間里，房產(chǎn)過戶給子女均是按照傳統(tǒng)方式來進(jìn)行。
不過，近期一則由財政部和稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》文件引起了不少買房者或者房主的關(guān)注。其中包括直系親屬在內(nèi)的三種房產(chǎn)贈與情況免征個稅。我們知道，免征的此個稅是房產(chǎn)總價值的20%比例，以1套價值100萬的房產(chǎn)為例，如果僅個稅這一項就免掉了20萬巨款。那么，是不是在今后房產(chǎn)過戶時就選擇“贈與”這種方式呢？我們來看看此事的來龍去脈。
實際上，此個稅早在2009年就取消了，那么現(xiàn)在怎么又正式發(fā)一遍通知呢？原因在于：去年個人所得稅法修改后，取消“其他所得”項目，需要對“其他所得”項目調(diào)整為“偶然所得”。所以，僅是對稅目名稱進(jìn)行了調(diào)整，并無實質(zhì)變化。那么，按照現(xiàn)在的最新政策，哪一種房產(chǎn)過戶方式最省錢、省事呢？我們一起來看看分析。
01在世贈與房產(chǎn)過戶
由于個稅取消，贈與過戶只需交契稅、評估費、公證費三種，繳納稅費額分別為房產(chǎn)評估值的3%、0.25%、1%。
例如：1套房產(chǎn)評估值為200萬，需繳納契稅、評估費、公證費共計8.5萬，稅費占整套房產(chǎn)比值為4.25%。也就是說，房價越高，房屋總價越高，那么，贈與過戶的稅費也就越高。此外，如果贈與過來的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)售要免20%個稅的話，需達(dá)到“滿5唯一”，否則，再轉(zhuǎn)售需繳納房產(chǎn)差值20%的個稅（幾乎就是房產(chǎn)總價值20%）,其他稅費跟房屋買賣過戶一樣收取。
02去世后繼承房產(chǎn)過戶
去世后過戶手續(xù)相對簡單，繳納的稅目也較少，只有登記費和公證費兩類，總費用差不多在數(shù)百元到數(shù)千元之間，各地會有所差別。不過，這種過戶方式不一定適合多數(shù)群體。去世后繼承過戶，會帶來兩個主要問題：
一個是老人沒有立遺囑，或者走得太突然來不及立遺囑分配房產(chǎn)，那么，那些子女多的家庭，往往會因為房產(chǎn)這樣的大宗資產(chǎn)鬧得不可開交，甚至兄弟姐妹反目而“對薄公堂”，即使老人生前有意讓某一個子女獨立繼承，同樣還需要其他符合條件的法定繼承人書面放棄繼承權(quán)才可。
二是雖然按照遺產(chǎn)繼承，當(dāng)時只花了很少的稅費，但凡子女已經(jīng)有個人房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)售這套繼承下來的房產(chǎn)還需繳納20%的個稅。這就是為什么說大多數(shù)人不適合！因為很多子女已經(jīng)有住房，繼承老人的房子很可能還會面臨轉(zhuǎn)賣置換問題，稅費只多不少。比如1套200萬的房產(chǎn)，就需要繳納40萬的個稅，這還不包括其他需正常繳納的交易稅費。
03健在時買賣房產(chǎn)過戶
跟我們市面上房屋買賣交易一樣費用、一樣流程。這里就不多講，繳納的稅費主要為個稅、契稅、增值稅3類，與房子產(chǎn)證取得時間、套數(shù)、總價和面積有關(guān)。
同樣以1套交易價200萬的房產(chǎn)為例對比，面積100平米，產(chǎn)證已滿5年，那么買賣過戶發(fā)生的稅費合計為5萬，另外加80元登記費。如此，如果從比值對比，“買賣過戶”比“贈與過戶”節(jié)省費用約40%。未來也很有可能是這個趨勢，買賣費用會越來越少，因為若增加持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，勢必會降低交易過程的稅費。
04結(jié)論
最后總結(jié)一下，在最新制度下，三種過戶比較：如果確定“贈與房產(chǎn)”或者“繼承下來的房產(chǎn)”在將來不會發(fā)生再次轉(zhuǎn)賣，那么就是繼承最劃算，贈與次之，買賣最次；但是，如果要考慮到“贈與房產(chǎn)”或者“繼承下來的房產(chǎn)”將來轉(zhuǎn)售問題，那么買賣最劃算，繼承次之，贈與最次。所以，對大多數(shù)人來說，買賣過戶方式是最省事、最省錢的過戶方式。
