加快提供保障性住房是當前政府解決民生問題的一個重大事項。巨額的開支，僅依靠政府財政投入是不可能實現的，政府大包大攬也不是能保證較高效率的好模式。顯然，必須積極引導、拉動社會資金的參與，才能順利實現保障房建設目標。
當前保障性住房包括廉租房、公租房和經濟適用房等。鑒于各地經濟適用房、“雙限房”供給方面漏洞甚多、弊病叢生、管理成本甚高而扭曲現象防不勝防的現實，除“共有產權”式的有利于封殺套利空間的經濟適用房之外，我們原則上并不支持再繼續提供完全產權經濟適用房。因此，本文討論的保障房建設，主要是如何通過PPP提供公共租賃住房(包括廉租房和棚戶區改造)。
公共租賃住房的PPP提供模式
公共租賃住房的房租相對較高(但仍低于市場價格)，且征收穩定。公共租賃住房的建設成本，可以通過房租部分收回，如果政府再給予適當的補貼或政策優惠條件，經營者則可以通過對其建成后的經營管理，收回成本并獲得一定利潤。因此，對于公租房的提供，我們可以考慮PPP大概念下的以下兩種具體形式：
建議一：政府與投資機構合作，采用BOT模式提供
BOT是Build(建設)、Operate(經營)、Transfer(轉讓)三個英文單詞的縮寫，代表著一個完整的項目融資、建設和運營時段，現在已成為PPP管理模式下的重要形式。這種形式的基本思路是，由政府授權項目公司，對項目進行建設和經營管理，項目公司在經營管理期收回投資并獲得合理的商業利潤，最后根據協議，將該項目無償轉讓給相應的政府管理機構。這種方式在中國已被廣泛應用于水務、發電、垃圾處理等多個領域中的建設項目，在政府的公共租賃住房建設管理中，也存在廣泛的應用空間。
政府公共租賃住房建設選擇BOT方式，主要基于以下幾個原因：
首先，公共租賃住房所收的房租比廉租房高，投資者在建成后如繼續持有經營權，通過房租可收回一定投資成本，如果政府再給予一定補貼或優惠政策條件，投資者可通過對公共租賃住房的建設、經營收回投資并獲得一定的投資回報。
其次，通過BOT方式實施公共租賃住房建設，可為政府在更長的時間段實際融入更多建設資金，讓更多民營資本在更長的時間段上參與公共租賃住房的建設與提供。民營資本除了利用自有資金進行建設外，還可通過資本市場為公共租賃房建設融資，從而進一步擴大公共租賃房建設的融資渠道。
再次，提高資產運營效率。在由民營部門建設的公共租賃房完工后，繼續由民營部門進行經營管理，不再是原來慣常的由政府公共部門自身運營，這樣可提高經營管理的效率，因為民營部門對市場有著更敏銳的洞察力，更細致、先進的管理機制，以及豐富的專業運作經驗。這也有利于讓政府公共部門從一些繁瑣的事務中擺脫出來。
第四，可以明顯減輕政府履行公共職能的資金壓力。民營部門是在一個相當長的時間段內，實施對項目的建設和竣工后的運營管理，才收回全部投資，合同期過后，政府可無條件根據BOT合約收回公共租賃房的全部產權。這近乎于，政府經過特許權的階段性操作，在不花錢的情況下，提供了原來只有大筆花錢才能辦成的公租房供給。
第五，總體上可顯著加快政府保障性住房建設步伐。由于BOT方式中，政府投入很少或根本不用賬面財力投入，完全由民營資本進行建設和管理，這樣可大大加快廉租房建設步伐，讓更多的中低收入家庭盡早改善住房條件。
BOT基本操作過程是：政府公共部門確定公共租賃房規劃與建設項目后，對該項目進行公開招標，中標單位就此項目成立項目公司，由項目公司負責對項目進行融資、建設并管理(也可委托其他公司進行管理)，經營期過后把所有項目資產轉交給政府相關公共部門。
由于項目是公共租賃房，其現金流量可能不足以使民營部門在收回投資時伴有合理回報，此時政府可通過現金流量補貼的形式，使其能收回投資并得到合理投資回報。補貼有兩種方式，一是補貼給公租房使用者，再經房租形式由經營者收取，二是直接補貼給經營者。
凡是包括必要的政府補貼的BOT方式，其關鍵是合理確定現金補貼量，這涉及企業能否實現合理的投資回報。現金流量補貼的高低通常與經營的期限長短成負相關，即經營期限越長，政府現金補貼越小，反之越大。
建議二：與私人持有者合作
前面幾種建議都是針對新建的保障性住房，但提供保障性住房，除了新建外，還可通過私人擁有產權的住房來提供。政府通過社會中介公司，收集一定數量符合保障性住房條件的閑置的私人產權住房，對這些私人產權住房給予一定優惠條件(如房租稅收優惠等)，讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與他們的出租價格相比過低，政府可通過對出租者補貼或對入住者補貼的方式來解決問題。
政府通過與住房私人持有產權者合作的方式提供公共租賃住房，有三大優點：一是能很快提供出公共租賃住房，而不像新建設住房那樣，需較長時間才能投入使用;二是政府可以靈活掌握提供的數量，需求量大時，政府可以多尋找一些房源，而需求較少時，政府便沒有必要尋找更多房源;三是實現社會資源配置的優化，讓社會閑置住房發揮積極的準公共品作用。一些資料顯示，目前中國城市存在為數可觀的空置房，如果能加以利用，可有效減緩當前住房壓力，并產生遏制房價快速上升的效應。
私人部門也可以成為開發商。目前一些開發商手中有不少存量房，一時也出售不了。政府可以通過按揭的方式從開發商手中購入這些住房。
棚戶區改造的PPP模式
棚戶區改造主要是根據已有資源(指棚戶區土地)，為原有居住者建設新住房。如果原有資源價值較高，開發商可能會通過在原來的土地上進行開發經營，除了將原來的居住者合理安排之外，還會得到一定合理回報。而在原來的資源價值不高的情況下，如何讓社會資本進入參與棚戶區改造，將成為一個問題，其關鍵是，如何讓原有居住者得到合理的住房，同時，又讓社會資本得到合理的回報。
建議一：土地資源價值較高情況下的PPP模式選擇
當土地資源價值較高時，政府不需要進行補貼就可以完成對棚戶區改造。主要做法是政府代表公眾方選擇一個社會資本方，由社會資本方出資，對居民通過進行補償或安置的方式解決居住問題，社會資本方對原來的土地資源進行開發獲得合理回報。這里最關鍵的問題是社會資本方利益與補償標準的確定。應當建立一個動態的補償機制，在居民與社會資本方之間達到合理的平衡點。
建議二：土地資源價值不太高的情況下PPP模式的選擇
當土地資源價值不高時，如果沒有財政資金支持，可能就難以采用PPP模式。如果財政給予適當補貼，即可采用如下PPP形式：選擇一個合作伙伴，確定棚戶改造的資金需求和資金缺口，在完成棚戶改造的目標下，由原來財政資金一次撥付給社會資本方，轉變為政府根據棚戶區改造的績效將資金分若干年份撥付給社會資本方。這種方式可以減輕當期財政支付壓力，也可確保住房質量。
棚戶區改造問題，主要需要確定政府承擔責任的邊界，如果過大會增加財政負擔，如果過低會增加居民負擔。
來源：中國工程建設網
