本次文章將針對如何選房，如何安排首付、月供等問題提供一些操作性的建議。
先從剛需買房入手，進行分析，買剛需首套房的時候，人們一定會關心兩個問題：
第一，現在的中國房地產到底有沒有泡沫，現在買會不會買在高位，成為接盤俠？
第二，決定買的話，有什么原則是需要特別注意的？
一、現在的中國房地產有泡沫嗎？
現在，中國房價已經很貴了，很多人會拿1990年的日本來說事，說我們現在的房價就像日本1990年之前的情況，就處在泡沫破滅的前夜了。
用東京1990年的房價和北京2017年的房價作一個簡單的對比。可是這么多年過去了，不好直接比較，所以這里用美國作為一個標尺來比較。
美國這些年一直是全球最大經濟體，相對比較穩定，是一個比較好的標尺。
1990年的時候，東京好一點的住宅的價格大概在每平米8萬美金多一點，當時的紐約是什么價格呢？紐約好一點的房子大概是不到1萬美金，所以1990年的時候，東京的房價是當時紐約房價的8倍多。
再來看，2017年北京和紐約的房價。2017年，紐約的均價是2萬美金多一占北京的均價是1萬美金多一點，所以紐約房價是北京房價的2倍。
換句話說，以紐約房價作為基準，東京在1990年是紐約的8倍，北京在2017年是紐約的1/2，一里一北京現在的房價相當于東京1990年房價的1/16，所以北京的房價雖然很貴，但是和日本1990年的情況還差得很遠，遠遠不在一個數量級上。
這就說明，貴和有泡沫是完全不同的兩個概念，貴不一定有泡沫。對于目前中國大城市的房價是否存在泡沫的問題，基本的結論可以用三句話來概括。
第一句話，這些年我國房價的快速上漲，符合全球范圍內的一般規律，并不是一個特例。你看，在很多國家經濟較快增長的過程當中，都發生過房價的較快上漲，我國并不例外。比如說像韓國、馬來西亞、巴西、俄羅斯、南非這些國家。隨著經濟的較快上漲，房價也都較快上漲，速度也不比我們慢，幅度也不比我們小。我國的情況符合一般的規律。
只不過，這鞭子不打在自己身上是不疼的，別國房價上漲的時候，我們雖然也看到了，但是并不注意，感支并不深。但是我國房價快速上漲的時候，我們面臨著購房的壓力，面臨著很多的隹虍那個切膚之痛的感受是很深的。
第二句話，我國房價還有很大的上漲潛力。這是我國目前的發展階段決定的，你通過看一系列指標，包括現在的收入水平、消費水平、房價水平、城市化率等，我國現在僅僅相當于日本1970年左右的水平，或者說韓國上世紀80年代的水平。我們現在的人均收入水平，只有美國的1/7，向前發展的空間還非常地大。
那么隨著經濟的進一步增長，城市化的進一步推進，房價還會有大幅的上升。打個比方，你現在回頭看十幾年前的房價，會發現非常非常地便宜，那么同樣的道理，如果你十幾年后回頭看今天的房價，也會發現非常地便宜。
第三句話，我國政府調控房價，調控的不是房價的水平，而是房價的增速，特別是最近一段時間房價的過快增速。注意，我再強調一下，是“過快增速'。為什么呢？
房價增速過快的話，會導致財富差距拉得過大，不利于社會的繁榮穩定，也不利于未來社會持續的安定和進步。
二、房價上漲的一些似是而非的原因
說到這里，你可能還是有很多的疑惑，因為現在社會上有很多關于中國房價的分析，很多分析聽上去都挺有道理的。比如說，是不是貨幣超發導致房價上漲？是不是土地供應不足導致房價上漲？或者是過度的投機炒作導致房價上漲？這些問題都說明你對房地產問題有很多的關注，有很深入的思考。下面，來一個一個給你分析這些其他的因素。
貨幣超發并不是導致房價上漲的原因
給你舉個例子，從2015年到2017年，我國的貨幣供應量（M2）增速
是持續下行的，下降的幅度高達40％（從13.3％下降到8.2％）。
可是在這段時間里，我國的房價是一直上行的，上漲的幅度還非常地大，是這次房地產調控的直接原因。你想一想，貨幣增速一路下行，房價一路上漲，這兩個方向是反的，所以貨幣超發作為房價上漲的犯罪嫌疑人，它是不在現場的，你怎么能說貨幣超發是導致？
更何況，說我國貨幣超發的觀點，其實是沒有數據支持的。從2000年到2016年，這17年間，我國平均的通貨膨脹率是多少呢？2.7％，同期世界平均通脹率是3.8％，也就是說我國的通脹遠低于同期世界的平均水平。怎么能說我國是嚴重的貨幣超發呢？可是我國的房價的增速遠高于世界其它國家的房價增速。這個原因是什么呢？原因還是我國較快的經濟增速，而不是貨幣超發。
所以，如果你聽見有人跟你說，中國房價上漲是因為貨幣超發，其實說明這個人的宏觀經濟學基礎可能不太扎實。
剛才的這些數據表明，房價上漲這個鍋不能讓貨幣超發來背，中國房價漲得這么兇，根源還是在我們的城市化推進得比較快。
?供地不足并不是導致房價上漲的原因
這里，舉兩個例子。
1.你看很多三四線城市，地方政府為了籌集資金，賣了很多的地，它的土地供應是很足的，可是這些城市的房價還是上漲了很多。
2.你看巴黎、紐約這些城市，土地是私有的，是可以敞開供應的，可是市中心的房價還是非常非常地高，比我們北京、上海還要高。你知道為什么嗎？這是因為決定房價的并不是土地，而是位置，土地可以供應，但是位置是固定的，是沒法增加的。你增加供地的話，只能是城外的地、城鄉接合部的地，這些地是不能代替城市中心的地的。那么隨著收入的增加，城市中心的房價和地價還是會上漲的。這就是為什么城市中心的房價那么貴的原因。
其實，對于房子位置的重要性，買過房子的人都知道，有一句話是這么講的，選房子的時候有三個因素是特別重要的，分別是位置，位置，還是位置。
房價上漲并不是是炒作起來的
房價如果是炒起來的，那么過一陣子，房價就會回調的。比如說像溫州，像鄂爾多斯等少數幾個城市，它們的房價前一陣子下跌就比較多。
可是如果是看全國的平均房價，特別是大中城市的房價，一直是比較堅挺的。即便是經濟形勢不太好，即便是在房地產嚴格調控的背景下，房價也非常地堅挺。這就說明，我國大中城市的房價是有很堅實的基本面支撐的，并不是投機炒作的結果。
三、買房兩大原則：“先上車原則'和“便利原則'
說到這里，你已經明白了，我國大部分城市的房價并沒有泡沫，而你也已經準備好買你的第一套剛需房了。
這時候，你就面臨著怎么選房的問題，個家庭的情況不太一樣，需求也有所不同，但是在買房的過程中，有兩個原則是你需要記住的。
第一個原則：'先上車原則'。
也就是要先買票上車，買不起豪華臥鋪，就先買張站避免被列車拋下。為什么這么講呢？
中國的經濟就像一列快速前進的列車，一個個大中城市就像一節節的車廂，那么買房就像是買票上車。如果你看準了這個道理，就要先買先上這個車，避免被這個列車拋下。
一個常見的誤解是很多人以為，買房自住需要一步到位，房子要夠大，位置要夠好，那么挑來挑去，找不到完全滿意的就被耽擱了。然后就看著房價接著上漲，越來越買不起，后悔不迭。怎么辦呢？
其實就是先上車，先買個買得起的小房子，那么隨著小房子的增值，你可以找機會再換大房子，這樣就上了車，跟列車一起前進了，就不會被拋下了。
第二個原則：便利（稀缺）原則
便利（稀缺）原則就是盡量買城市中心的房子。
買房的時候，你可能面臨這樣一個兩難的選擇，一是買城市中心的小房子，這種房子往往還貴一點。第二是買遠一點的房子，這種房子往往是大一占還便宜一點。
這時候你應該怎么選呢？
一般來說，依據價值因素，可以將地段劃分為四個級別，分別是地段、次地段、發展型地段和郊區地段。其地段價值由高到低逐級遞減。
對于地段，由于占據了城市核心區域，地段佳，保值好，但房價高。
對于次地段，比地段稍遜，但配套也很完善。受區影響，房價也相當高。
對于發展型地段，雖然配套還不算完善，但正處于快速發展期，房價也相對區較低，屬于“準”區域。
對于郊區地段，由于經濟較為滯后，人員素質參差，目前地段價值不高，房價也相對偏低。
應該記住稀缺原則，房子的價值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺資源，比如學校、醫院、商圈、各種辦事機構等等，這些稀缺的資源給你帶來各種便利，是房子升值的根本。那么遠郊的房子，往往離這些稀缺資源比較遠，房子的升值的空間可能會小一點。如果你有選擇的話，盡量選城市中心的附帶著各種稀缺資源的房子。實在買不起的話，你也可以買地鐵沿線的房子，因為交通上的便利可以部分地替代這些稀缺資源。
本文改編自《香帥的北大金融學》中房地產系列第一部分，作者香帥。文中部分圖片來自soogif，圖片授權基于CC0協議。
