對(duì)于大部分剛需購房者來說，為了減少利息支出，他們一般有兩種選擇，分別是等額本息提前還款、減少貸款額度。但是，實(shí)際上這兩種選擇均不劃算！
先來說個(gè)案例：
你申請(qǐng)了200萬房貸，等額本息30年還清。第一年的月還款額是這樣的：
這一年支出本金30045.37元，而支出利息高達(dá)97323.23元，看上去提前還款挺劃算的。但是如果我們這樣想，貸款200萬，剛開始只還利息，最后一期還上全部本金，那我們剛開始的一年要還多少錢呢？
不用多說，剛開始的一年還的全部是利息，本金固定為200萬，這一年的還貸支出就應(yīng)該是200萬×4.9%（五年期以上基準(zhǔn)年利率），結(jié)果是9.8萬，比我們等額本息計(jì)算的第一年支出多676.77元。等額本息之所以會(huì)少，是因?yàn)槲覀冞€了少量的本金。
看懂了嗎？實(shí)際上就利息成本而言，銀行完全是按照規(guī)定收取的利息，并沒有多收一分錢。假如你在第5年的時(shí)候一次性還了100萬，剩下還有100萬貸款，那么接下來你每年只需要還4.9萬元。我們來看看等額本息還款法最后一個(gè)月還款的錢數(shù)：
200萬房貸，第360期月還款額為10614.05元，其中本金為10570.90元，而利息僅為43.15元。利息是這樣算出來的：剩余本金×月利率，也就是10570.90×4.9%÷12=43.15元。
銀行計(jì)算利息沒有任何問題，都是基于剩余本金計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)還的利息，等額本金還款法也是如此。
至于銀行一般推薦等額本息還款法，主要是大多數(shù)人等額本金還款壓力很大，選擇這種還款方式的人并不多。對(duì)于銀行來說實(shí)際上并無差別，即使是客戶選擇了等額本金還款，他們盡快收回來的資金也會(huì)重新放貸。
網(wǎng)上有很多種說法，其中最普遍的一種誤解是：等額本息還款法可以在前三分之一的還款周期里選擇提前還款，理由是剛開始還款的絕大多數(shù)是利息，在這個(gè)時(shí)間段選擇提前還款，可以節(jié)省不小的利息成本。
接下來我們說說為什么提前還款不劃算。
其一、4.9%的利率只是名義利率，實(shí)際利率低于這一水平
要明白這個(gè)問題，我們先得說一下通脹率。一定的通脹率可以鼓勵(lì)消費(fèi)、擴(kuò)大生產(chǎn)和增加投資。經(jīng)濟(jì)越不景氣，意味著貨幣越寬松、利率越低。維持一定的通脹率靠什么？自然是增加貨幣供應(yīng)。
實(shí)際上，在未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，通脹都會(huì)一直維持下去，即便未來出現(xiàn)利率波動(dòng)。
有了這個(gè)肯定的答案后，我們的貸款利率4.9%就應(yīng)該重新審視，具體來說，4.9%的利率只是名義利率，而實(shí)際利率要扣除同期的通脹率（主要以CPI來體現(xiàn)），粗暴一點(diǎn)計(jì)算，實(shí)際利率只有4.9%-1.9%=3%。（前提是，你的收入增長能夠抵消通脹）
其二、保持一定的流動(dòng)資金很重要
之前筆者寫過一篇文章， 探討的是占有流動(dòng)資金的重要性。擁有一定量的流動(dòng)資金可以理財(cái)來獲得收入，雖然可能年化收益率比貸款利率4.9%還低，但不要忘了，流動(dòng)資金的存在還能降低你的機(jī)會(huì)成本。
舉個(gè)例子吧：
你有200萬流動(dòng)資金，目標(biāo)房產(chǎn)總價(jià)200萬。你有兩種選擇：200萬全部用于買房和首付三成60萬。
選擇前者，200萬首付，手中流動(dòng)資金為0。
選擇后者，60萬首付，手中流動(dòng)資金剩余140萬。
前者沒有月供成本，后者需要按月還款，似乎要承擔(dān)利息成本，但從機(jī)會(huì)成本的角度來說，后者要優(yōu)于前者。
由于房子屬于低流動(dòng)性資產(chǎn)，全部資金投入房貸后，短時(shí)間很難抽身，即使決定立刻賣房，也要一段時(shí)間才能夠脫手，而且出售價(jià)格可能不理想，這里體現(xiàn)的就是機(jī)會(huì)成本。
更進(jìn)一步，我們現(xiàn)在可能沒有購房資格，但萬一未來有了呢？這個(gè)時(shí)候恐怕大家都會(huì)去買房，房價(jià)會(huì)上漲。而你的錢被用于還貸了，你很可能就沒有資金再買房了，這波機(jī)會(huì)你就失去了。
將流動(dòng)資金用于提前還貸也是如此，等于降低自己的流動(dòng)性，如果將所有資金用于提前還貸，你的流動(dòng)性就等于零，未來你想趕上一波機(jī)會(huì)的難度很大。不僅是再買房，其他投資渠道也是一樣，你需要一筆資金時(shí)刻準(zhǔn)備著。
對(duì)于年輕人來說，買自己人生第一套房子盡量多地貸款，選擇盡量長的貸款期限，選等額本息而不是等額本金，也不宜提前還貸。在可預(yù)見的收入增長水平上，盡可能多地貸款才是最劃算的。
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