房產法苑 2010-07-30 09:54:11 閱讀2 評論0 字號：大中小
趙慶發
內容摘要：我國目前大多省市還實行著“二元化”城鄉戶籍管理制度，即還存在著農村戶口和城鎮戶口的區別。那么，被繼承人的農村房屋城鎮戶口的繼承人是否有權繼承，農村戶口的繼承人其身份是否應限定在本集體經濟組織內。在農村房屋與宅基地使用權的關系上，房屋須依附于土地而存在，即“房隨地走”。而另一方面，農村房屋的所有權與土地的所有權又是相分離的。繼承了農村房屋，宅基地使用權是否隨之移轉,我國現行法律沒有明確規定。對此，本文從農村房屋與宅基地之間的關系、農村房屋繼承的現狀及農村宅基地隨房移轉的法律基礎等方面予以闡述，以期立法的完善。
關鍵詞： 農村房屋 繼承 宅基地使用權
農村房屋及其所依附的宅基地使用權是農民的安身立命之本和基本生活保障。自上世紀八十年代以來，因就業、升學、轉干、婚姻等，數以千萬計的人也由農村戶口轉為城鎮戶口。父母去世后，遺留的農村房屋如何處置，已成為一大社會問題。目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，關于農村房屋的法律地位、性質及宅基地使用權的移轉相關法律規定很不完善，立法上緊靠《民法通則》、《土地管理法》等極少規范進行調整。2007年3月16日，十屆全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》，該部法律是規范財產關系的民事基本法律，明確并保護私人的繼承權及其他財產的合法權益。但該法對農村宅基地的行使、轉讓等問題只是作了銜接性的規定，給進一步深化土地管理制度改革留下了空間，因此實踐中也不便于操作。
案例：1985年2月，劉某的父親一家四口人（劉某父母、劉某及其妹）名義，向村委會申請宅基地建房。1992年劉某考上大學后戶口隨之遷出，畢業后分配至縣直機關工作并結婚生子居住在城內。1996年6月，劉某的妹妹出嫁，嫁給本村一王姓男子并有自己的住宅，家里的老宅就由劉某的父母一直居住。 2002年3月和同年的12月，劉某的父母先后去世，老宅已無人居住。2003年10月，村委會通知劉某，因其父母已去世，村里按規定將其老宅的宅基地收回，要求劉某將宅基地上的房屋及附屬物拆除清理或按規定將該處住宅賣給本村有宅基地使用權的村民。劉某認為，其父母留下的房屋連同宅基地應作為遺產由其繼承，不同意村委會的意見。雙方爭執不下，于是村委會將劉某訴至法院，請求依法判決劉某向村委會返還其老宅的土地使用權。
一、農村房屋與土地的關系及宅基地使用權的性質
（一）農村房屋為私有財產,農村房屋的所有權為農民個人所有。
農村房屋是指在農村集體經濟組織所有的土地上建造的屬于農民個人所有的房屋（本文所指不包括農村集體經濟組織和鄉鎮企業等所有的房屋）。農村房屋都是建立在農村集體經濟組織特定的土地之上的,涉及到房屋及其所使用的土地。有關房屋和土地的關系,《德國民法典》將房屋與土地視為一物,其中土地被視為主物,房屋被視為從物。日本則認為土地和定著物都為獨立的不動產,定著物可以獨立于土地而存在,并不是附著于土地的財產。我國法律對土地和房屋的關系則沒有明確的規定,但從《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》等法律規定來看,我國的土地所有權歸國家所有或者農民集體所有,房屋則可以成為公民的私有財產。也就是說,土地的國家所有、集體所有與房屋的公民個人所有之間是可以并存的,即我國法律承認農村房屋所有權與土地所有權可以分離的原則。
?。ǘ┱厥褂脵嗍怯靡嫖餀嗟囊环N，為我國所特有，是農民安身立命的基本生活保障，帶有社會福利性質。
宅基地使用權是農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。本文所述宅基地使用權僅指農村宅基地使用權。我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬于土地使用權?！?】宅基地使用權具有如下的特點: 1、農村的宅基地使用權是農民基于集體成員身份而享有的福利保障，由作為集體成員的農民無償取得，無償使用；2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。權利人可以對宅基地長期占有、使用，有權在宅基地上建造住宅及其附屬設施；3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地，不得超量多占，也不得違反有關規劃，改變土地用途。
二、農村房屋繼承現狀及其主體
《中華人民共和國土地管理法》第62條：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”根據該規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，不得超量多占。而事實是，目前一戶擁有兩處以上宅基地的情況現實中普遍存在，其中相當一部分是因繼承而取得。根據宅基地使用權是基于農民特定身份而享有的性質，城鎮居民是無權享有宅基地使用權的。而現實生活中，城鎮居民因繼承而受讓農村房屋的情況也不在少數。這些房屋有的被長期閑置，沒有處理；也有的被城鎮居民翻建或年長后回去居住。對此，所在村集體往往不予過問，事實上變相繼承了農村房屋的宅基地使用權。
我國目前大多省市還實行著“二元化”城鄉戶籍管理制度，即還存在著農村戶口和城鎮戶口的區別。那么，被繼承人的農村房屋城鎮戶口的繼承人是否有權繼承，農村戶口的繼承人其身份是否應限定在本集體經濟組織內？筆者認為，繼承法并未對繼承人的城鄉身份進行區分，只要是被繼承人合法建造的農村房屋，無論繼承人是農村戶口還是城鎮戶口，也不論其是本集體經濟組織的成員還是非本集體經濟組織的成員，繼承人在符合法律規定的條件下都應有權繼承。
三、理論與實踐對因繼承而所涉宅基地使用權的認識
房屋離不開土地而獨自存在，繼承了農村房屋是否也當然取得了該房屋所依附的土地使用權？
對于該問題，理論及實踐中一般有兩種認識：
一種觀點認為，宅基地使用權作為一種特殊的物權，與農民個人的集體組織成員資格緊密相關，如戶口已遷出，即不再是本集體經濟組織宅基地使用權的主體，不能通過受讓房屋所有權來取得宅基地使用權。因為，農村村民一戶只能擁有一處宅基地（《中華人民共和國土地管理法》第62條）；任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地（《中華人民共和國憲法》規定）；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外（《中華人民共和國土地管理法》第63條）；《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”因此， 宅基地不能作為遺產繼承，應返還給被繼承人所在村集體。持此觀點的占大多數。
另一種觀點認為，根據《中華人民共和國繼承法》第3條的規定，農村房屋作為遺產可依法繼承。根據“地隨房走”的原則，因繼承而取得了房屋的所有權，宅基地的使用權應當隨之轉移。持此觀點的以王利明教授為代表。2000年年底，以其為負責人的課題組在起草《物權法》草案時，第301條規定：“宅基地使用權不得轉讓，但房屋所有權轉移的，宅基地使用權應當隨之轉移”。
筆者傾向于后一種觀點。
四、農村宅基地使用權可隨房屋而轉移有法律基礎，利于和諧社會的構建，符合物權法的立法精神。
農村房屋繼承在本質上應屬因法律事件而發生的財產轉移行為，可作為房地產轉讓的形式之一?，F行立法未明確規定在農村房屋所有權發生流轉的情況下,其項下的宅基地使用權也禁止轉讓。從《土地管理法》第63條之規定可看出，集體土地使用權是可以依法轉讓的，只是禁止非法轉讓。從《中華人民共和國繼承法》第3條的規定可看出，農村房屋作為遺產可依法繼承?！段餀喾ā返?53條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，使用土地管理法等法律和國家有關規定；第155 條規定：已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更或注銷登記?！锻恋毓芾矸ā返?2條中規定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”1990年12月5日頒布的《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(修改稿)》第131條第二款規定:“房屋所有權人出賣農村私有房屋,買賣雙方自愿立有契約,交付了房款,并實際管理和使用了房屋,又沒有其他違法行為的,應當認定買賣關系有效。當地政府規定需要辦理登記或納稅手續的,按當地規定辦理。”由此可見,法律允許農村房屋依法繼承、買賣，只是禁止宅基地使用權單獨轉讓，而房屋又不可能脫離土地獨立存在，因此，農村宅基地使用權應隨房屋一并轉移。
在當前一戶多宅和城鎮居民擁有農村房屋普遍存在的情況下，單純采用將宅基地收歸集體或要求將宅基地上的房屋及附屬物拆除清理等手段，不但不利于和諧社會的構建，而且也不符合物權法的立法精神。允許農村宅基地隨房屋繼承而轉移不會侵害農村集體經濟組織的土地所有權,也不會影響鄉鎮土地利用總體規劃。因為繼承人在取得了房屋所有權的同時成為了宅基地使用權的享有者,其法律意義僅在于特定位置特定面積的農村宅基地使用權享受主體發生了變動。在權利屬性上,沒有動搖農村土地的集體所有性質。同時由于宅基地使用權的不可移動性,決定了權利主體的變更不會也不可能影響鄉鎮土地利用總體規劃。 如果禁止宅基地使用權隨房一起移轉，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，實際上是損害了權利人對房屋所有權的完全行使。雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，其身份屬性主要在申請時體現出來，而基于法律事實所發生的權屬變動則不應受到限制。這如城市居民取得房改房、經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易一樣，只是在交易時應有一定的附加條件。
五、農村房屋繼承中宅基地問題的兩點思考
（一）盡快完善立法，建立宅基地使用權登記制度及農村房屋流轉制度，規定農村房屋宅基地使用權可隨房屋而移轉。宅基地使用權是一種重要的用益物權，從長遠發展來看，對宅基地使用權的設立、變更和消滅進行登記，既有利于加強管理，又有利于確認物權，減少爭端?！?】但宅基地使用不應是永久的，可參照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》居住用地最長年限為70年的規定，如享有宅基地的被繼承人已經使用了50年,那么繼承人所享有的宅基地使用期限則僅為20年。同時規定，農村宅基地因繼承而隨房移轉應附條件。如：在繼承房屋使用期限內的，宅基地的移轉可不需經村集體同意，但應在村集體備案；如繼承房屋超出使用期限，則應自行清除或補繳補交土地費用等。
（二）可借鑒法定租賃權理論處理農村房屋與宅基地使用權之間的關系。我國臺灣地區民法債編第425條規定：“土地及其他土地之上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推動在房屋的使用期限內，有租賃關系”。【3】借鑒此規定，因繼承而享有農村宅基地的，如繼承人不具備申請或再申請宅基地的條件，可推動其與房屋所在的集體經濟組織間建立了土地租賃關系，繼承人應向該集體經濟組織交付租賃費。
注釋：
【1】阮文良 《農村房屋買賣合同效力》
【2】王勝明 《中華人民共和國物權法解讀》中國法制出版社 第335頁
【3】劉羽梅 《農村房屋買賣行為效力初探》 載于2007年4月2日人民法院報
