在上一篇文章《政策性住房糾紛專題②如何判斷轉讓集資房指標的合同是否無效？》中，我們已經為大家集資房指標轉讓合同效力問題。
今天我們要討論的是，在轉讓合同有效的情況下，因第三方原因導致指標受讓方無法實現合同目的（即取得房屋），受讓方能否向轉讓方要回指標轉讓費？
下面我們就給大家介紹一個非常典型的案例！
【案例索引】
湖南省高級人民法院：彭艷麗、向亞蘭與楊健合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2018）湘民申598號
【案情簡介】
2013年4月17日，原告向亞蘭與被告就吉首市水畔銘城教師公寓集資房購房指標轉讓達成口頭協議。
原告向被告支付了3.2萬元購房指標轉讓款以及被告預付給開發商的6萬元購房款，被告則協助將預付房款的主體變更為原告向亞蘭。
2015年9月4日，原告與湖南吉首精誠房地產開發有限責任公司就本案指標房簽訂《吉首市商品房銷售合同》；原告當日支付了剩余購房款131210元。
后因開發商的原因，工地停工，無法交房。
2016年5月22日，原告與開發商湖南吉首精誠房地產開發有限公司簽訂了一份《商品房買賣解除》合同協議書，原告領取了全部購房款191210元。
原告以其購房目的未能實現，被告沒有合法根據取得購房指標轉讓費為由要求被告返還32000元。被告拒絕返還，故原告訴至法院。
【一審判決】
第一，原被告雙方簽訂的集資房購房指標轉讓達成的口頭協議未違反法律強制性規定和損害社會公共利益，合法有效；
第二，由于簽訂合同時商品房屬于尚未建成，因開發商原因導致房屋不能交付給原告，屬于合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的重大變化，繼續履行合同對于原告明顯不公平，且原告的合同目的無法實現，故原、被告之間的合同應予以解除，被告應退還原告支付的指標轉讓費32000元。
【二審、再審判決】
關于爭議焦點二，被告是否退還32000元指標轉讓費。
雙方達成口頭協議后，原告向被告支付了3.2萬元購房指標轉讓款以及被告預付給開發商的6萬元購房款，被告則協助將預付房款的主體變更為原告，原告亦與開發商湖南吉首精誠房地產開發有限責任公司簽訂了《吉首市商品房銷售合同》，成為實際購房人，故原被告的權利義務已經全部履行完畢，被告取得3.2萬元購房指標轉讓款具有合同依據。
雖然彭艷麗最終未實際取得房屋，但系因開發商違約所致，與楊健無關。
在雙方之間的口頭協議已經履行完畢的情形下，彭艷麗未實際取得房屋的風險應由其自行承擔。
彭艷麗、向亞蘭提出應由楊健返還3.2萬元購房指標款的再審事由不能成立，本院不予支持。
【文鰩評析】
上述案例中，一審判決與二審、再審判決截然不同。我們先來幫大家捋一下各個判決的法律邏輯：
一審法院的審判邏輯為:
（1）合同簽訂時房屋未建成，因房開商原因無法交房屬于不可預見的重大變化。
（2）合同的履行目的是交付房屋，因不可預見原因導致原告無法取得房屋，繼續履行合同對原告不公平，故判決被告返還指標房轉讓費。
二審、再審法院的審判邏輯為：
（1）在原被告口頭達成的《指標轉讓合同》中，原告的義務是支付指標轉讓費，權利是取得購房資格，以便能和房開商簽訂《商品房買賣合同》；
（2）原告取得房屋所有權應該依據的是《房屋買賣合同》，不是《指標轉讓合同》；
（3）被告的義務是協助原告變更為實際購房人，權利是獲得指標轉讓費；
（4）針對《指標轉讓合同》，原被告雙方均履行完畢合同義務。故被告無須退還指標轉讓費。
結合一審、二審、再審法院的審判邏輯，顯然二審、再審法院的審理更公平合理！
為什么這么說？
首先，《指標房合同》與《商品房買賣合同》的合同目的和對待給付的內容不同。
前者目的是轉讓集資房的購買資格；后者目的是獲得房屋所有權；前者原告對待給付內容是支付獲取購房資格的對價，后者的對待給付內容是向房開商支付購房款。
其次，正因為兩份合同的合同目的和對待給付內容不同，除非《指標轉讓合同》另有約定，根據權利義務對等的原則，《指標轉讓合同》的違約責任不能等同于《商品房買賣合同》的違約責任。
所以，因房開商原因無法履行《商品房買賣合同》的損失，不應由前者承擔。
最后，簽訂《指標轉讓合同》并不等同于必然簽訂《房屋買賣合同》，后合同的簽訂與否仍具有不確定性。
所以，被告作為轉讓方，只能承諾順利轉讓購房資格，但后續房開商是否能交房，能否按期交房，還要考慮客觀上簽訂條件、時機不具備才能做出判斷，且并非被告可以自主決定，雙方當事人對此均應有所預見。
如果《指標轉讓合同》沒有約定退還指標轉讓費的情形，因第三方原因導致無法取得房屋，原告應自行承擔損失。
當然如果因原告單方毀約不愿履行轉讓合同義務，即便沒有約定指標費退還條款，根據誠實信用以及公平原則，也應予以退還。
而一審法院混淆了《指標轉讓合同》和《商品房買賣合同》合同的權利義務；將履行《商品房買賣合同》才能取得房屋所有權的合同目的轉嫁到了《指標轉讓合同》中，將房開商原因導致原告產生的損失，轉移到被告身上，直接加重了被告的合同義務。
【延伸案例一】
官建林、曲寶瑛買賣合同糾紛二審民事判決書（2017）桂03民終1730號
【桂林中院認為】
從雙方于2014年10月22日簽訂的《轉讓協議》的內容看，明確約定了被上訴人曲寶瑛應支付上訴人官建林房屋轉讓金，并約定了各自應承擔的違約責任。
《轉讓協議》第六條約定“若因不可抗力，政策變動，單位及開發商因素導致本協議無法履行，并退回報名費，甲方無條件全額退回轉讓費。”
從上述協議內容可以看出報名費與轉讓金是兩筆完全不同的費用。
上訴人官建林于2014年10月22日出具的收條也寫明收到了被上訴人曲寶瑛給付的轉讓金4萬元，加上原審被告蘇桂芳從被上訴人曲寶瑛處收取并轉交給上訴人官建林的1萬元指標轉讓金，上訴人官建林共收取了被上訴人曲寶瑛房屋轉讓金即指標轉讓費5萬元的事實是清楚的。
上訴人官建林認為轉讓金就是報名費，自己并沒有收取被上訴人曲寶瑛轉讓金5萬元的理由不成立，本院不予支持。
在因開發商的原因導致協議無法履行，雙方均同意解除《轉讓協議》后，上訴人官建林應將收取的5萬元房屋轉讓金即指標轉讓費5萬元退還給被上訴人曲寶瑛。
【裁判要旨】
若轉讓合同約定了因第三方原因無法履行合同，應退還指標轉讓費的，應予以支持。
總結：
即便《指標轉讓合同》有效，但在履行過程中發生履行不能時，如果沒有提前預測風險、約定違約責任，將導致受讓處于很被動的地位。
因此簽訂《指標轉讓合同》時，除了約定轉讓價款，支付購房款外，還要分別約定若政府原因、房開商原因、轉讓方原因導致受讓方無法取得購房資格、無法取得房屋的應對條款。
可以約定的潛在風險包括：
——地方政府或單位發現轉讓購房資格行為后，取消職工的資格；
——因房開商原因無法建設項目，無法交付房屋；
——因價格上漲，轉讓方反悔，以轉讓違反政策法規為由主張合同無效；
——集資房已經建成，交付受讓方入住，但轉讓方遲遲沒有辦理完全產權，導致無法過戶。
——轉讓方一房二賣。
