要聞 鳳凰資訊2016-05-25 07:14
家住武昌徐東美林青城小區的業主張阿姨，最近遇到了一個“數學”難題。無奈之下，求助本報為她算一筆“房產過戶賬”。
今年62歲的張阿姨，丈夫很早去世，一個人將兒子養大。2008年，兒子結婚，張阿姨為了離兒子住得近一些，方便照顧孫子，就把老房子賣了，加上自己的積蓄，買了套88平米的房子，目前房子的市價大約122萬左右。
前些天，她和鄰居聊天時，聽說房產如果在其“百年之后”讓兒子繼承，兒子還得交一筆不菲的費用。因此鄰居勸張阿姨趁早把房產過戶給孩子，免得浪費錢。張阿姨心里犯嘀咕了，怎么房子留給兒女，還要交錢了？可沒想她跟兒子商量此事時，兒子又說房產過戶也是需要交稅的。
稅種多、比例復雜，張阿姨算來算去也沒弄明白。為此，本報特別邀請了湖北立豐事務所合伙人、律師邱丹，來為張阿姨算筆賬，看看張阿姨名下這套目前市值約122萬的房子，究竟怎樣過戶給兒子最“劃算”。
繼承方式
邱丹律師表示，一般來說，子女都是父母資產的法定繼承人，因此，張阿姨的兒子若想在張阿姨“百年之后”繼承房產，需要辦理房屋繼承過戶的費用，主要是房地產繼承權公證費用、房屋評估費用、房屋過戶的稅費及相關費用。
若張阿姨這套88平米的房子，按122萬價值算，其子需要交納：
1、房屋價格評估費用：約3000元
2、交易印花稅：房價的0.05%
1220000×0.05%=610元
3、公證費：房價的2%來收取
1220000×2%=24400元
4、房屋登記費：80元
5、證照印花稅：5元
6、工本費：10元/本
合計：28105元
贈與方式
“繼承只能在當事人去世后，才能由繼承人執行，如果是生前過戶，就有贈與和買賣的方式。”邱律師表示，有些市民認為房產過戶，如果通過送的方式，就可以“逃避”一些費用，但實際上這種方式并不一定省錢。
以張阿姨這套房產為例，其子需要交納個人所得稅、契稅和公證費等：
1、契稅：由于張阿姨的房產對于其子是第二套房，應按房價的3%交稅
1220000×3%=36600元
2、印花稅：房價的0.05%
1220000×0.05%=610元
3、手續費：住房為2.5/平米
2.5×88=220元
4、登記費：80元
5、工本費：10元
6、權證印花稅：5元
7、贈與人張阿姨還需交納印花稅：
1220000×0.05%=610元
合計：38135元
此外，邱律師指出，這還是基于張阿姨的這套房產是滿5年的住房，否則還得征收營業稅，因此，想把房產送給子女，也不是那么簡單的。
買賣方式
除了繼承和贈與，買賣也是一種當事人生前的過戶方式，但由于過戶方是子女，很多人不會考慮這種方式。
1、契稅：二套房交3%
1220000×3%=36600元
2、營業稅（5月1日后改為增值稅）：住房滿2年免
3、個人所得稅：住房滿5年免
4、交易印花稅：買賣雙方各交納房產的0.05%
1220000×0.05%=610元×2=1220元
5、手續費：5元/平米
88×5=440元（90平米以下減半征收，應收220元）
合計約：38040元
“如果房產在90平米以上，住房未滿2年和5年的，還會相應增加其他費用。”邱律師表示，按照張阿姨的情況，目前看來，繼承還是最“劃得來”的。但如若國家日后出臺了房產遺產稅的方案，則以上的賬單可能還會有調整。
同時，邱律師表示，張阿姨若要想在世時過戶房產，就只能辦理贈與或買賣，但這也有一定風險。邱律師提醒張阿姨，兒子在婚姻關系存續期間，把房產過戶給他，如果不做特別說明，該房產將為兒子夫妻共同財產。
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