從中國老年人的消費特點來看，靠他們大規模地購買住房，進而形成地產發展新趨勢的前提條件并不存在。
文/李鐵 徐勤賢
近些年，養老地產已經成為新一輪房地產發展的重要概念。很多企業家和一些城市政府，都試圖在城市內打造養老社區，或者是在郊區尋找比較好的地塊，建設養老住宅。所有這一切都是基于中國老齡化問題的出現，以及對于可能引發的產業鏈變化的一個直觀性判斷。
中國的老齡化問題目前值得關注。2018年，中國60歲及以上人口達到2.49億，占總人口比重17.9%；65歲及以上人口1.6億，占總人口的11.4%。而城市的老齡化問題更為突出。例如2017年北京戶籍人口的老齡化率（60歲以上）為24.8%；上海戶籍人口的老齡化率（60歲以上）為33.2%。老齡人口無論從規模和數量還是從增長速度來看，以14億人口為基數，應該是在中國城鎮化進程中不得不直接面對的問題。
是不是有了這么多老齡人口，伴隨著老齡化社會的出現，就一定會給房地產企業帶來無限的商機？
養老地產空間有多大？
對于諸多房地產商來講，看準了幾億老齡人口的市場，無可厚非。對于一部分地方城市政府來說，面臨著房地產銷售的危機，如果能尋找到新的購房群體，那可能會影響到未來的土地出讓收入，養老地產的概念無非是一針強心劑，或許會帶動房地產業的又一輪新的發展。
判斷養老地產是否有比較大的發展前景，可以有幾個方面的因素作為參考：一是發達國家城市的養老地產占總地產供給的規模有多大？例如，2019年5月日本在政府登記的高齡者住宅已達24.5萬戶，約占住宅總量的0.4%；大阪府、東京都登記的高齡者住宅分別為2.68萬戶和1.44萬戶，分別占兩市住宅總數的0.6%和0.2%。二是老年人消費的特點和購房的需求是否能夠成為未來房地產主要的消費熱點？三是制約養老地產發展的約束條件是什么？例如區位、公共服務以及針對老年人住房的服務群體等。
中國與發達國家老齡化發展過程的根本區別是，發達國家是“先富后老”，中國是“未富先老”。因此，發達國家可以提供比較完善的公共服務，在此前提下，養老地產可以有一定的發展空間，而且是基于較好的社會化的服務和公共服務。即使如此，養老地產在發達國家也沒有形成較大的規模。最典型的例子是日本，人口多，資源貧乏，發展較快，公共服務好，但是大多老人獨自居住，甚至到老年還在工作，所以養老地產并沒有形成獨立的大規模發展的概念和勢頭。
從發展階段上看，日本和歐美的老齡化發生在房地產高速發展期之后。老年人需要解決的問題不是居住，而是公共服務和社保。對這些發達國家來說，過高的養老標準已經成為了嚴重的財政負擔。例如日本的養老支出占總財政支出的33%，已經成為政府的嚴重負擔。雖然參與養老事業的就業人員儲備比較充足，但是僅就地產來說，并不是政府和公司解決養老問題的主要政策目標。畢竟在這些國家已經做到了居者有其屋。
在中國研究養老地產問題，主要考慮的是未來的發展空間有多大。
首先，要了解我們現有的住房供給狀況，是老年人需要購買住房，還是老年人要為年輕人購買住房？從現實情況看，城市里大部分年輕人購買住房都需要父母的支持和贊助，或者是老年人把自己曾經依靠福利分配的住房提供給年輕人居住。這是十分普遍的現象。
其次，老年人最主要的消費興趣是旅游，或者是偏好那些適合老年人參與的群體性娛樂活動，與年輕人購買住房的緊迫感有較大區別。
再次，老年人遷居的意愿并不強烈，而年輕人因為就業尚處于流動狀態，大多希望在就業所在地購買住房，而老年人在自己退休的城市大多都有住房。
還有一點值得注意的是，老年人還要承擔大量的社會勞動，服務于年輕人，特別是替兒女照看第三代。因此，除了需要在原有社區空間享受鄰里交往的樂趣外，幫助子女照看后代也成為老年人生活最主要的樂趣之一。從這些消費特點看，靠老年人大規模地購買住房，形成地產發展新趨勢的前提條件并不存在。
養老地產要考慮現實需求
從老年人關心的問題來看，購買養老地產存在著諸多的制約因素。
一是老年人社區與甲等醫院的距離是非常重要的選擇因素。畢竟老年人特別在乎自己的健康安全，而且要求在突發病出現時能得到及時治療。如果距離醫療水平高的醫院較遠，等于自己的健康安全系數下降，因此這是老年人選擇居住空間的最重要的參考因素。一般來說，老年人原有的住房大多在城市主城區，這里的醫院和其他方面的公共服務設施都比較齊全。而絕大部分新開發的養老地產，恰好都距離主城區較遠。
二是老年人最為看重的是社區鄰里的交往。從衛生和健康的基本訴求看，老年人的心理健康和活力是決定身體健康最重要的因素。在新開發的養老地產小區，顯然需要老年人重建社區鄰里關系，并不符合老年人的傳統習慣。一批相互不了解的陌生人在一起，沒有工作和生活上的交流，還需要重新適應新的生活環境，對老年人來說不是一個很好的選擇。
三是養老地產的獨特性在于對老年人提供專業的養老服務和專用設施。但是目前中國養老服務人員的供給嚴重短缺。據統計，中國當前養老服務人員的就業需求是1000萬，而已經提供的專業養老護理服務的人員只有50萬，目前接受過專業培訓的持證養老護理人員不足2萬。
如此巨大的缺口，意味著除了為數極少的高價格的養老地產可以提供高標準的養老服務，稀缺的養老服務人員成為絕大部分養老地產的剛性約束條件。沒有人會希望自己家的老人因為搬到養老地產小區后得不到好的服務，而可能導致情緒變壞甚至影響到身體健康。所以從這個意義上看，養老地產最重要的內容，不是硬件的好壞，而是軟環境的構成。
我們并不否認，在中國有成功的養老社區，畢竟如果有好的服務、好的價格以及好的區位條件，還是有少部分具有較高消費能力的家庭可以購買此類養老地產。但是對于全國絕大部分城市來講，特別是三四五線城市，如果指望養老地產來破解土地財政所面臨的困境，顯然是一個錯誤的判斷。而且會因此導致更多的債務鏈條的出現。
如此說來，是不是養老地產就此沒有發展前景了呢？當然不是，只是不能因為這個概念一哄而起，形成盲目的攀比和競爭。
其實，老年人需要良好的自然空間、清新的空氣、山地、綠地和海邊以及舒適的氣候條件，在中國具備這些條件的城市和地區為數不少，可以適當發展養老地產。但是在發展養老地產的時候一定要解決醫療設施的配套問題，特別是考慮其距離甲等醫院的遠近；要強化興趣相同的社區和朋友圈組合，創建更為和諧熟悉、方便溝通的社區環境及鄰里關系；周末候鳥式的養老地產，在城市郊區也有一定的發展前景，但是不一定局限于養老的概念，可以在人與自然親密接觸的過程中，促進家庭三代人塑造和諧空間，也是未來與養老有關的地產發展方向，當然概念應該偏于家庭和綜合的休閑功能。
另外，從養老地產發展的短板以及未來可能形成的老齡化社會的現實需求來看，加大力度增加養老服務人員的就業機會，強化養老服務人員的專業培訓，應該是最重要的選擇。
(李鐵為中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家，編輯：朱弢)
