微信號：朱羅紀（newjurassic）。
所有的買房理論里——比如地段論、人口論、貨幣論、周期論、供求論，我認為，超人的地段論——“地段、地段、還是地段”，是我見到的最至簡至美的微觀公式（越厲害的人，越是能用最簡單的話講最高深的道理）。市場總有波動，價格總會漲跌，時機總難把握，但千言萬語，歸于“地段”二字。同樣的價錢，同樣的時機，好地段的房子，總是會超越差地段。并且隨著時間的拉長，這種分化會越來越大，這個道理顛撲不破。
而我們干的事情，不過是持續的深化和驗證這個理論。
我之前推了兩篇文章，談買房的大道理，一篇是《買房大道理：買入一個好城市，買入一個好價錢》，出發點是以城市為單元。另一篇是《好城市和差城市未來房價的差別，就是貴州茅臺和中石油十年股價的差別》，討論的也是城市之間的差別。
但具體在一個好城市里，是不是擠著眼睛隨便買都一樣賺錢？顯然也不是。落地到具體的區域，究竟選擇什么樣的地段什么樣的房子，更有可能賺到超額回報？
這些日子，也仔細學習了巴菲特的投資邏輯，結合著自己對房地產的理解，提煉出一個操作策略：買入低估的有護城河的成長型地段。
昨晚上和幾位“孟買抄底隊”的隊友聊起這個邏輯，并推薦了一個樓盤。結果，今天一早，其中一個隊友就殺去考察了。
來逐點剖析一下。
第一點：地段要有護城河，并且難以復制。
有護城河的地段，對應的是沒有或者是很弱的護城河地段，指的是這個地段面臨的外部競爭的威脅大不大。最能漲價的商品，絕不是那種通過競爭廝殺沖出來的，肯定是那種壟斷性最高的商品，沒有競爭者。
地段的護城河，對應的是“稀缺性”，且是難以復制的稀缺性。包含自然資源、公共資源，自然資源比如上山下海，公共資源比如CBD、地鐵、學區等等。（比如說在龍崗中心城，有龍外學位的樓盤價格可以賣到6萬+，但沒有的只能賣到4萬）。
這其中，CBD是地段最好的護城河。因為CBD集聚了一座城市最好的城市資源，如果能夠再附加上稀缺的自然資源，那就更猛。一座城市最貴的房價，都在CBD。舉個例子，廣州珠江新城，整個廣州的均價只有2萬多，是深圳1/2不到，天河區也只是4萬多，也只相當于南山的1/2，但是珠江新城最好的產品比深圳灣還要貴。
再舉個例子，東京是單中心的極端，東京23區最貴的3個區（中央區、港區、千代田區），價格都在30-35萬人民幣/平米，但非中心最便宜的足立區，只有1.7萬/平米，差距20倍。
這里面要注意區分：多中心城市和單極中心城市。比如上面說的廣州是典型的單中心，而深圳卻是多中心，我經常聽到羅湖福田南山的人為了自家是不是CBD而爭論不休。但卻沒有意識到，深圳不是一個單極中心城市。福田、南山、前海蛇口自貿區、寶安中心區，都是整個深圳價格最貴的地方。但即便是多中心，這樣的地段也屬于極少的范圍、極小的面積。
第二點：成長型地段，比成熟型地段更有想象力
成長型地段主要對應的是成熟性地段和發育型地段，成熟型地段租金回報率會很高，但房價偏穩。發育型地段配套差，租金和價格都是跟隨大市。而成長型地段往往是租金回報率不高，但是房價激進，也就是投資者給予它的預期好，市盈率高。
我經常會接到有這樣的咨詢：福田和南山的價格差不多，但是要比南山的租金回報率更高，是不是買在福田更劃算？同樣的比較對象，也可以換算到羅湖和寶安中心區。
從過去10來年的歷史看，深圳成長性漲幅最大的區域（熱點區域），在寶安中心區、龍華，然后是南山、福田，最后才是羅湖。比如在這份統計《深圳買房去哪里，看這十年走勢圖：整體漲4倍，有的漲8倍》里，寶安中心區是整體漲幅最大的區域，鴻榮源西岸觀邸更是漲了接近800%。
還有其它的例子，比如，拿2004年同期的蓮花山腳下（如天健世紀花園）和科技園（如陽光帶海濱城）相比，后者的漲幅也要更大一些（現價更高一些，當初買入價又更低）。但在當時，后者所在的區域，連車都打不到，比前者要差多了。
如果仔細分析它們，道理不難懂。成熟型的地段，交通方便，人口穩定，學位也好，租金收益率自然會好，但往往這樣的區域已經太成熟了，沒有新的地皮可賣，未來是穩步而非高速的增長，很抗跌但也很抗漲，天花板可以想見。但是投資者買房子主要買的是預期，預期你的變化會有多大，有沒有更多新故事講，是不是還有很高速的增長空間。如果有，他們會愿意犧牲短期的租金回報率，而獲取長期更大的回報。如果沒有，他們也可能會買，但是會降低升值期待，除非你改變了這種預期——比如啟動大規模的舊改。
繼續深入下去，這個問題的關鍵其實是：如何判斷一個地段的成長性高不高。這是另外一個問題，不是今天討論的重點。
第三點：擇時，關注市場出現的超跌機會。
低估的價格，對應的是高估的價格或者是合理的價格，如巴菲特所言：用合理的價格買入一間偉大的公司，要比用便宜的價格買入一間平庸的公司回報更大。但是，如果我能用低估的價格買入一個擁有護城河的好地段，那是不是最完美的一件事？
歷史上能夠幸運的同時捕捉到這三者的，都是賺大發了的。
我多次在“房地產三年小周期”里談過深圳房地產的歷次低點：2005底-2006初、2008底-2009初、2011底-2012初、2014底-2015初《房地產“三年小周期”啟示：逃頂和抄底的最佳時機在哪里？》。朋友們可以自我對照，在這個時候買房子，和稍晚半年一年之后買房子，這種回報差。在這些時間點買入，意味著你可以比市價更低的成本入場，其它條件一樣，你也比別人多賺。
那么，這種低估會在什么情況下出現？
我注意到有兩種情況，一種是調整甚至大跌的市場里，所有的房子都不怎么漲價甚至在跌價，會有一些好地段被錯殺。比如在2008年市場大跌的時候，有很多樓盤降價，像金地梅隴鎮從最高的1.7萬狂跌到6000。
另一種是還沒有被價值發現的好地段，有些地段正在發生變化，但因為很多因素，沒有被發現或者未成為主流共識。好的區域大家都不難看到，但是人棄我取的區域就更考驗人的專業眼光。
基于歷史經驗，我們形成一個判斷：調整期是買入的時機。這里有個小竅門：就是尋找那些超跌的樓盤。什么樣的才是超跌的樓盤，就是后一批單位比前一批單位大幅降價，這個降幅甚至大大超過了區域的平均降幅。比如在2009年初，福田景田有一些二手老房，跌到了8000塊。
考驗人的關鍵在于：當市場在跌價的時候，你敢不敢殺進去？大部分人都是順著干的，漲的時候殺進去，跌的時候出來。而你敢不敢在跌的時候進去，漲的時候出來，這就考驗你對房地產的判斷：即你怎么給它估值。
我后來發現，其實3年小周期談的還是價格的波動，而價格的波動說到底沒啥意思，價格隨時都在波動，你怎么知道什么時候是超跌？這提醒我們要去評估基本面，就是：這個地段的房子值多少錢，而不是去看它的漲幅或者跌幅。有的地方跌了30%還是高估，而有的地方漲了50%還是合理。這是我為什么在梳理完房地產三年小周期之后轉向觀察城市增長的原因。
用這樣的邏輯來去推導，答案是：中心城市的未來的城市中心，是最具備投資價值的。具體來說，我認為深圳同時符合上述要素的地段極少，比較確定的三者兼具的是：豪宅，準確說是沿超總到前海這條海岸線上的豪宅。這條線一是具備了海景資源（不算上佳），二是擁有整個大灣區極好的公共建設（濱海長廊、人才公園、地鐵、場館），這些都極難在短期內被復制。三是這里是中國市值最大、數量最多的全球500強聚集地之一。四是因為現在政府嚴厲限價，導致價格兩年未動，未反應實際價值（從華潤悅府開盤遭搶就能看出富人們的判斷）。
其它的類型，比如學區房，也是屬于護城河很強的類型（中國特色型），但價格很頑強，是次好的品種。
但大部分人都買不起這些動輒10萬+的房子了，也有一些價格便宜的但是又能夠部分符合上述條件的地段，回頭再一個個梳理。
