如今，好像沒人討論帝都買房事宜啦？$萬科A(SZ000002)$ $保利地產(SH600048)$ $華潤置地(01109)$
http://blog.sina.com.cn/s/blog_67c6a6350102wwun.html
轉載：鏈家研究院：2018年中國房地產市場展望報告，2018年1月20日星期六。
【長期看：供給不足至少持續10年，老破小占比4成?！?/b> 根據鏈家樓盤字典數據，北京存量住房套數約為750 萬套，套均2 間房，對應的常住人口超過2170 萬，按照“一人一間”的標準，剛性的住房缺口達到600 萬間，北京的住房供應缺口依然較大。二是結構錯配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗差的問題。鏈家樓盤字典數據顯示，北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達76.7%，20 年以上的房子占比達38.6%，房子老體驗差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場的長期力量。（注：根據北京2017年出臺的五年供地計劃，以保障150萬套住房建設需求，概約年均30萬套，概約60萬間，滿足剛性住房需求至少10年持續供給？）
【短期看：2018年北京新房交易量將會翻倍增長，甚至重新超過二手房，回到2009年以前的新房時代?反過來，新房市場價格影響二手房，很可能繼續降價，尚未見恐慌性拋盤?！?/b>根據北京2017年出臺的五年供地計劃，五年內北京將供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求，這其中又包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。根據這一計劃，五年內北京平均每年供應的產權類住房將達到20萬套，如果這些住房全都按計劃供應入市，而二手住宅交易保持在15萬套左右，2018年北京新房交易量將會翻倍增長，甚至重新超過二手房，回到2009年以前的新房時代。不過，在價格受控以及共有產權房的平抑下，2018年北京新房價格基本沒有上漲空間，很可能還會較大幅度下降。2018年北京新房交易量將會在2017年的基礎上觸底反彈，其中共有產權房將會大量增加，整個市場的供應、成交結構將得到優化，前兩年的豪宅化趨勢將得到抑制。（注意：2017年北京住宅用地供應93宗，供應面積1254萬㎡，供應面積為近四年最高，同比增加4倍。供應套數概約14萬套，低于五年供地計劃年均30萬套，2018年將超量供給土地？）
***** 以下摘要 *****
http://news.dl.fang.com/open/27606551.html
鏈家研究院：2018年中國房地產市場展望報告（附全文下載）
二手房銷售下降，向全國化擴張。在調控之下，2017 年全國二手房銷售達到386萬套，比去年下降23.8%。二手房銷售額達到5.8 萬億，比去年下降13.3%。二手房成交額占比達到35.3%，比去年下降4.8 個百分點。從城市看，全國二手房銷售額的下降主要是由于一、二線城市受調控影響。一線城市二手房月均成交量下降39%，月均GMV下降32%。二線城市受調控影響相對較小，月均成交量下降9%，月均GMV下降2%。弱二線城市及三、四線城市2017 年月均成交量絕對水平盡管較低，但成交增速大于其他等級城市，尤其是三、四線，無論是成交量還是成交額同比漲幅均在50% 以上。
盡管總量下降，但二手房市場在深度和廣度上都有所提高。主要表現在： 一線城市二手房占比進一步提高。自2009 年左右開始，北京、上海等一線城市率先進入二手房時代。2017 年，一線城市二手房市場總體上呈現進一步深化的趨勢，北京、上海、廣州、深圳的二手房交易量分別達到新房的3.3 倍、1.1 倍、1.7 倍和2.7 倍，除上海外，其他城市均比2016 年進一步提高。更多的城市進入二手房市場。除一線城市外，部分重點二線城市，如南京、廈門等也陸續進入存量房主導階段。2017 年有24 個城市二手房成交套數超過新房，且有越來越多的二線、甚至三線城市二手房占比超過新房，如常州、中山等。
房價上漲創新高 2017 年全國新房以及二手房均價均繼續上揚，一線、重點二線及部分三四線城市新房及二手房價格均出現上漲，價格水平創下新高。2017 年預計全國新房房價漲幅達5.8%，二手房房價漲幅達13.5%。分城市看，新房中蕪湖和重慶房價漲幅較高，分別上漲31.7% 和29.9%。上海和成都新房房價雖小幅下降，但二手房房價漲幅依然明顯，分別上漲19% 和31.8%。2017 年二手房量價齊漲的城市依然占據多數，部分城市成交量出現下滑，但其價格依然強勁，較去年仍有所上漲。
在如此大范圍、大力度的調控下， 市場出現明顯分化，一二線城市進入“冬眠”狀態，三四線城市由盛轉衰，但也有一些城市逆勢反彈。（一）市場表面降溫調控后，全國二手房市場總體成交量下滑明顯，市場熱度迅速降溫。主要表現在： 一二線城市進入“冬眠”狀態。今年3 月密集調控后，北京、天津和合肥在調控后量價齊降，其他城市均量降價升，廈門、廊坊、天津成交量的下滑幅度更是超過80%，市場降溫明顯。
部分城市房價出現實質性下跌。在重點監測城市中，11 月份廊坊二手房成交均價比3 月累計下跌36.1%，跌幅最大。北京累計下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市房價均出現下跌。重點一二線城市11 月鏈家成交二手房均價比3 月變化
新增供需保持低位。調控后，北京鏈家新增掛牌量出現先降后升的態勢，上海、深圳在調控后新增二手房掛牌量處于低位，表明供給端低迷。北京新增帶看量下降明顯，表明需求也進入觀望階段。居住價值低的房屋價格下跌明顯。以北京為例，老房、學區房跌幅更大。本輪調控對于學區房的整治， 使得調控后學區房較多的西城區均價累計跌幅（16.2%）較大，但同樣學區房聚集的海淀區均價跌幅（11.6%） 卻相對較小。這主要是因為西城區的房屋偏老，而老房子在市場下行時保值性較差，故調控后房齡較老的房屋以及學區房均價下跌幅度更大。
三四線城市已經“熄火”。1-10 月，重點監測的50 個三四線城市新房銷售面積為1.38 億平方米，同比下降8.1%，自6 月后，重點三四線城市新房成交步入下行階段，市場上行難以持續。從價格來看，2017 年50 個三四線城市的新房銷售均價呈現上漲趨勢，但近幾個月開始趨于平穩，熱度下降。三四線城市房價上漲的部分原因是一二線城市的調控溢出，是補漲的“強弩之末”，其漲幅在2017 年5 月到達頂峰后開始明顯回落，預計短期內也會迎來回調。
內火未消，潛在需求仍在調控只是暫時抑制了需求的釋放，進而降低了市場熱度，但并未真正改變市場供求關系，潛在需求仍然較大，主要表現在：一線城市供需缺口依舊較大。一是總量不足。根據鏈家樓盤字典數據，北京存量住房套數約為750 萬套，套均2 間房，對應的常住人口超過2170 萬，按照“一人一間”的標準，剛性的住房缺口達到600 萬間，北京的住房供應缺口依然較大。二是結構錯配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗差的問題。鏈家樓盤字典數據顯示，北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達76.7%，20 年以上的房子占比達38.6%，房子老體驗差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場的長期力量。（注：根據北京2017年出臺的五年供地計劃，以保障150萬套住房建設需求，概約年均30萬套，概約60萬間，滿足剛性住房需求至少10年持續供給？）
潛在需求依然很大。目前每天依然有85 萬的用戶在APP 上瀏覽房源，基本回歸至3月高峰水平，客戶對房源的關注度持續走高，平均關注房源量達到40 個。用戶依舊主動發起IM 聊天，轉委托比例不斷提升， 庫存房源被關注次數并無下降，依舊穩定在50 次以上，足以說明潛在需求仍在。
一線城市2018 年二手房市場量價平穩。一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調控后北京全市月均成交量處在1 萬套以下的低位， 明顯低于2015 年的正常水平。預計隨著調控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，市場會小幅回暖，2018 年的月均成交量將高于現有水平，向正常水平恢復，但這種恢復是自然、自發向“合理交易量” 的正?；貧w，不會對價格形成明顯的壓力，房價總體將保持平穩。
二線城市內部繼續分化。2018 年二線城市內部市場表現將會繼續分化。2017 年弱二線城市（以政策環境相對寬松的大連、長沙、西安等為代表）和調控政策雖嚴厲但“補漲”的城市（以杭州、成都等為代表）表現較好，但是近兩個月的數據顯示其市場也開始出現回調，預計2018 年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調；2017年政策嚴厲的強二線城市調控后市場出現大幅降溫，以廈門、天津、南京為代表，其2018 年市場走向和一線城市類似，預計2018 年成交量將在低位小幅反彈，價格以平穩為主。
三四線城市在2018 年將會迎來量價的回調。2017 年三四線城市市場的“繁榮”部分原因是一二線城市的調控溢出，大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產市場的長期動力不足。另外， 隨著調控的深入和信貸的全國性收緊，三四線的成交難以持續，2018 年三四線城市市場將會迎來降溫。
房價回歸價值面。在沒有加杠桿的情況下，房地產的驅動力回歸基本面。經濟增長較快、產業結構合理、基礎設施完善的城市價值將會更加凸顯，在整體降溫的環境中仍然能夠保持較好的市場。而一些人口流出、經濟增長放緩、依靠加杠桿漲起來的城市將會迎來下跌。真正宜居的地段或區域房價仍然得到強有力的支撐。以北京為例，在經歷了2017 年嚴厲的“317 調控”后，在房價下跌中仍有一些區域房價逆勢上漲，而這些區域多位于交通、產業、商業等配套完善的中心城區。市中心發展起步早，教育、醫療、交通等配套完備。
環北京城市圈房價率先下跌。在三大城市圈中，環北京城市圈房價在調控后下跌，北京二手房成交均價比3 月份累計下跌12.2%，廊坊均價累計下跌36.1%，北京周邊的小城市房價均有比較顯著的下跌。這體現了環北京城市圈的脆弱性，周邊的城市市場嚴重依賴北京市場的需求外溢，缺乏獨立生長的能力，目前以投資性需求為主。北京房價出現下跌，周邊城市的投資需求會大量減少。
市場預期分化
調控影響或持續到明年上半年
預期篇E——2018 年鏈家職業經紀人調研報告
2017 年的二手房市場表現如何，2018 年中國房地產市場會如何走？微觀市場主體的預期至關重要， 與市場交易主體密切接觸的職業經紀人最有發言權。鏈家研究院對全國20 個城市的18300 位職業經紀人進行了調查，并選取樣本量較大的15 個城市來分析。根據調研結果，我們發現幾個核心結論：
1. 改善性換房已經成為市場主力和“新剛需”，這是一個趨勢性變化，未來也將會持續。
2. 大部分城市投資需求占比和使用杠桿不高，佛山和鄭州的杠桿使用程度相對較高，深圳、廈門購房首付款中其他來源渠道占比較高。
3. 購房者、業主和經紀人對于2018 年一季度市場預期分化，購房者的看漲預期弱于業主，成都、大連和沈陽的業主看漲明顯，上海、廈門和佛山購房者看跌明顯。經紀人預期2018 年一季度市場將以平穩運行為主。
4. 調控是影響市場預期的主要因素，大部分經紀人認為調控政策對市場的影響會持續到2018 年一季度或年中。
5. 調控后并未出現恐慌性拋盤，換房是業主掛牌和降價的主要原因，房地產稅也不大會導致業主拋盤。
