環京、環深和環滬作為中國三大都市圈，三者之間的比較一直都是各路大神關注的熱點。關于這個話題，我很早之前都想談，但因為當時尚未親身實地的考察，總覺得講起來會很虛，不夠落地。
如今，米宅耗時1年之久的城市考察計劃已經基本完成，三大都市圈我們跑了一遍。我想，可以把這么一個宏大的話題，拿出來聊聊。
今天，讓我們跳出來，站在960萬平方公里上，眺望這三大都市圈，從另一個角度看環京、環深和環滬。
篇幅略長，請耐心看完。
1
都在講都市圈，只是環京最虛。
近幾年都市圈這個概念異常火爆，有一個公認的事實，而且這個事實在很多場合，都被米宅提及：
中國的城市格局正在發生根本性的演變，城市單打獨斗的時代已經過去，在中國這張大地圖上，已經形成了若干個城市集群，未來的城市競爭是城市集群的競爭，是都市圈的競爭。
在這些已經形成的都市圈中，其中有三個最為亮眼，就是環京、環深和環滬。
我們把這三個都市圈的夜間衛星燈光圖放在一起對比，我們就會很容易發現一個事實：
環滬的燈光輻射面積最大，環深的燈光最密集最亮眼，而環京的燈光最虛。
這三個特點也分別表明了這幾個城市群的現狀特征：
環滬城市群面積最大，上海對周邊城市的影響最大。環滬城市群是三者中現階段融合性最好，成熟度最高的一個；
環深雖然面積沒有環滬大，但亮度最亮，說明深圳對周邊城市的產業、人口、經濟的拉動力最強。環深城市群是三者中現階段城市聚合能力最強的一個；
而環京呢，北京和天津雖然異常亮眼，但周邊一片黯淡，城市群的空心化嚴重，存在大面積的城市斷裂帶。環京城市群是三者中最虛的那個。
那么，從城市群的輻射力、聚合力、融合力的角度看三大都市圈：
環滬≥環深＞環京。
在城市群輻射、融合，并最終形成的背后，有一個因素至關重要，就是軌道交通。我們去看全球知名的超級都市圈、城市群，我們會發現，城市間軌道交通的接駁往往起到決定性的作用。
軌道交通有了，通勤時間短了，人才能在城市之間相互沒有障礙的流動。
Ok，我們再看看這三個城市群的軌道交通對比情況。
2
環滬的軌道交通最超前，環京次之，環深相對滯后。
我們先來看看環深城市群之間的軌道交通規劃和實際落地情況。
現階段，環深周邊的各個城市板塊和深圳之間通勤聯系，還主要依靠公交、大巴這種常規的交通工具。而距離深圳相對較近的鳳崗，可依靠城際公交轉地鐵的形式，中轉通勤，但仍然相對不變。
其中，規劃落地最早的軌道交通就是深圳-惠陽城際軌道，規劃基本已經確定，預計明年就會開工，惠陽可能是最早能夠享受到軌道交通福利的環深城市。
接下來，我們看看環滬城市群的軌道交通規劃和落地情況。
目前，環滬已經有一條城際地鐵通車，即地鐵11號線，從上海徐家匯到蘇州昆山花橋鎮，這是中國第一條城際軌交地鐵。
除此之外，蘇州S1號線也將在花橋鎮與上海11號線接駁，規劃已經確定，預計明年將開工，這是目前環滬城市群的第二條城際軌交地鐵，通車后，昆山市區將和上海實現軌道交通的無縫對接。
除此之外，環滬的其他城市軌道交通的進度相對較慢。
目前環滬城市群已經有一條城際地鐵通車，另一條規劃已經確定，明年就會開工，環滬城市群軌道交通進度最快的城市為蘇州昆山。
最后，我們看看環京城市群的軌道交通規劃和落地情況。
雖然關于環京城市群的軌交規劃早在幾年前都傳聞四起，甚至固安等區域早在2011年都開始傳聞京城地鐵將延伸輻射過來，但當下的環京城市群中，地鐵規劃能夠確定的只有燕郊，即平谷線將橫穿著名的“睡城”燕郊鎮，并且平谷線已經開工。
其余的大廠、香河、固安、永清、涿州等環京城市均暫未有軌道交通規劃落地。
目前環京城市群，只有一條軌道交通規劃確定并已經開工，即橫穿燕郊鎮的平谷線。
不如，我們把這三大城市群的軌道交通輻射情況放在一起，做一下橫向對比。
目前在距離核心城市的30km范圍內，三大都市圈中只有環滬的昆山花橋鎮地鐵已經開通，環京有平谷線開工，環深暫無；
目前在距離核心城市的60km范圍內，三大都市圈中，有地鐵規劃落地的是環滬的昆山、環深的惠陽，環京暫無；
因此，在30km通勤圈內，環滬＞環京＞環深；在60km通勤圈內，環滬≥環深＞環京。
那么，從城市群的軌道交通輻射力角度看三大都市圈：
環滬＞環京≥環深。
看完軌道交通的對比，我們再來看看三大城市群的產業轉移和經濟融合的對比，因為人口流動和融合的背后，除了軌道交通的吸引之外，另一個重要因素就是產業的遷移和融合。
3
環深熱衷創新研發，環滬熱衷外包制造，環京熱衷炒產業園。
我們還是先來看環深的各個城市的產業屬性情況。
我們在深圳的考察過程中，發現一個環深城市群的產業有一個非常明顯的特征，而這個特征在其他的城市群中絕對找不到，這個特征就是——環深城市群的產業遷移和產業升級做的最為超前。
比如，東莞在我們過往的印象中，這就是個世界工廠，是個以低端電子組裝制造為主的城市。但是我們在東莞的松山湖，卻發現現在除了工廠之外，這里聚集了大量的科研機構，比如華為、大疆、萬科、中集都在松山湖設立自己的研發機構。
環深城市群新一輪的產業遷移、產業更迭和產業升級已經啟動，而東莞松山湖就是這一輪大趨勢的起點。東莞這個世界工廠，正在從低端制造業逐步升級為深圳之外的另一個科研創新聚焦點。
接下來，再來看環滬的各個城市的產業屬性情況。
環滬城市群中，有兩個產業重鎮。
一個是太倉，這里是中國德資企業最密集的區域，舍弗勒、慕貝爾的大陸工廠都在太倉；另一個則是昆山，這個小小的縣級市，聚集了大量的外資企業，比如通力電梯、利樂包裝、NSK，以及聲名在外的富士康。
但這兩個城市的相關產業在現階段仍未擺脫外包加工制造的桎梏，所聚集的產業絕大多數都是中外合資的設備制造、電子加工類企業。
從這個角度也能解釋，為何有人說，這幾年的蘇州在迷茫、困惑中陷入了“停滯泥潭”，找不到合適的產業轉型方向。
環滬的城市群，當下一片熱火朝天，但仍未擺脫外包加工、組裝制造的桎梏，產業升級、科研創新相對落后于環深。
那環京呢？
給，這是諸多人心心念念的大環京。
環京的同志們，在忙著炒產業園呢！
我們在環京的考察過程中發現，每一個環京城市都有1-2個所謂的產業園，其中永清最為夸張，一個縣城搞了3個巨無霸的產業園，又是大紅門、又是臺灣產業園、又是亦莊永清開發區。
但是，這些產業園大都空置，多數企業開工率普遍不足，甚至個別產業園已經被曬玉米的老農攻占。
不過，講道理，這些空置產業園的概念一個比一個亮眼、花哨、緊俏。機器人、人工智能、農業……幾乎每一個當下最火的概念，都能在環京的城市中，找到對位的產業園。
拼產業概念，環京，你最棒，果然是近水樓臺，把握大勢那叫一個666。
但經濟、產業這玩意兒，還真是做不了一丁點的假，概念玩兒的再6，一亮數據，全傻眼。
喏，這是三大都市圈的基礎經濟指標對比。
結果很清晰嘛，一目了然，環滬最強，環深次之，環京末尾。
那么，從產業和經濟實力角度，看三大都市圈：
基礎經濟指標上，環滬＞環深；但科研創新能力上，環深＞環滬。
為什么漏掉了環京？
對不起，我真的不想把這三者放在一起拼經濟和產業，我真的不想黑環深和環滬。
4
不如，我們建個模型，綜合評估一下三大都市圈的城市基礎。
我們把環京、環滬和環深三大都市圈的輻射融合、軌交接駁、產業經濟放在一起，簡單做個模型，總結一下這三者的城市基礎情況。
顯而易見，三大都市圈城市綜合評估：環滬≥環深＞環京。
5
扯淡的來了，三大都市圈的城市基礎和實際房價竟然不匹配。
按照正常的邏輯，城市基礎好的房價自然相對就會高一些，城市基礎差的，房價相對自然低一些。
按照正常邏輯，三大都市圈的正常房價排序應該是：
環滬最高，環深次之，環京最低。
但是，實際的情況呢？
1h都市圈，環深均價1.7萬/㎡，環滬1.3萬/㎡，環京1.8萬/㎡；
0.5h都市圈，環深均價2.7萬/㎡，環滬2.2萬/㎡，環京2.7萬/㎡。
實際的情況是，環京最高，環深次之，環滬最低。
我們把城市基礎和房價放在一起對比，就會發現三大都市圈的城市基礎和房價是不對等的。
這特么就扯淡了：
拼城市和經濟，環滬最強，環京最差；
拼房價，環京最高，環滬最低。
為什么？為什么這么扯淡的情況就這么活靈活現的發生了？
原因其實很簡單，政策調控的影響罷了。
環滬調控最早，環京調控最晚。
政策給了環京一個完整的上漲大行情，房價透支了一整個行情；而只給了環滬不足半個行情，房價被死死的摁住了。
那么未來呢？哪里才是價值洼地呢？
其實很簡單：
找城市基礎好、軌交落地快、產業基礎好的城市，這些城市的房價是有產業、人口托底的，是有上揚基礎的。
找政策盯的早、看的緊、摁的死的城市和區域，他們還未到頂，還有空間。
