最近，我的一個朋友找我咨詢，想讓我陪他去買套房子。
之后，我了解他基本的需求和預算，推薦了幾個核心板塊的老小區，他翻翻白眼，嫌房子破舊說才不要買這種房子，之后我又向他推薦了遠郊的新房，他去看后，又覺得太遠，所以最后還是決定，折回市區買套二手房。
后來找了一套總價160萬的房子，問我：“這個3成首付大概48萬的是不是可以考慮？”
我當場震驚。
先不論這套房子的各項條件，單就價格而論，我比了一下她50萬的預算，告訴他加一個契稅就差不多到預算的頂了，但你還有大概1.5%的中介費、1%的增值稅、還有贖樓費...
他越聽越崩潰...然后弱弱的問我，買到一套二手房我到底要花多少錢？
買房這種大宗消費行為，在很多人的人生中都是稀有經歷，相信和我的這位朋友一樣，對買房開支沒有概念的人也很多，為了讓大家在買房這件事上清楚豁達，今天就給大家梳理一份，二手房所要涉及的費用明細。
購買二手房的各項費用
相對于新房，二手房交易市場魚龍混雜，對于小白買家，交易過程中的各種意外支出，可能會讓購房者經常性的自我心肺復蘇，那么當你打定心思要買房時，要怎么做呢？
我的建議是先對所有的開支款項做大致了解，做到心里有數。畢竟在預算有限的情況下，所有跟錢包有關的事，都是大事！
下面就從五個部分分別說明購買二手住宅涉及的一些開支。
? 1.首付款【涉及費用1筆】
如果你是全款買房的土豪，我建議你看到這里，把文章推薦給有需要的朋友即可。
選擇貸款買房，如果是首套房，則首付比例為30%，二套房的首付比例根據各地不同情況，需要繳納40%-70%不等，但這里的繳費基準，是以銀行對于房產的評估價格為準的，并非成交價格。
? 2.中介費【涉及費用1筆】
萬事開頭難，擁有中介則不難。找到一個靠譜的中介（你覺得，不要我覺得），對買房這件事來說也算是事半功倍。一個好的中介可以是你和賣家砍價的得力助手，也可以在你的交易過程中幫你權衡條款利弊。
目前的中介費在0.5%~3%區間浮動，即房屋成交價格的0.5%~3%，中介費是可以砍價的，具體費率由買方和中介協商確認。
這里需要注意的是，找中介不要一味追求低費率，一分價錢一分貨的道理，大多數情況下都是適用的。一個買過二手房的朋友說，當初就是圖便宜選了費率只要0.8%的中介，后續的按揭手續費，卻承擔了其他中介收費的2倍。
? 3.贖樓費【涉及費用2筆】
贖樓費一般出現在所購買的房屋同為貸款買房的情況，購房時賣方仍處在還貸狀態。想要購買房屋，就需要先還清房屋貸款。
贖樓分為擔保贖樓和現金贖樓兩種，擔保贖樓是比較常用的贖樓方式，一般由擔保公司提供擔保或墊資贖樓，原則上，想要順利賣房，贖樓費應由賣家支付，由于深圳是一個賣方市場，因此贖樓費用都是由買家支付，但在深圳以外的城市，贖樓費大抵是一筆可以節省下來的開支，將由賣家支付。
在中介向銀行提交提前償還貸款請求后，買家就需要支付2筆款項，1.2%的贖樓擔保費和大約1%的短貸利息。
? 4.貸款費用【涉及費用2筆】
辦理房屋貸款時，涉及到的費用是房屋評估費和按揭手續費，前文提到的首付款項是以房屋評估價格為基準，說的就是這個房屋評估。
房屋評估是銀行批貸的必要動作，因為銀行是不以成交價格為參考發放貸款的，通常銀行會指定評估公司來進行房屋估價，然后根據估價給出貸款額度，也就是說當你的成交價是300萬，房屋評估價是280萬，你要貸款70%，也就是280萬×70%=196萬，那么你就要準備300萬-196萬=104萬的首付。而最終的評估費，根據評估價的萬分之一到萬分之五進行收取。
按揭服務費沒有固定標準，因為銀行辦理貸款并不需要收取服務費！且辦理貸款的每個環節都需買家的參與，中介一路陪跑，但是中介會告訴你這筆莫名其妙的費用，是他們的按揭員為整個買賣交易流程服務的所得，你怎么可以不交納？這里仍然以深圳為例，按揭服務費的收費區間在1000-5000元不等。
? 5.稅費【涉及費用5筆】
作為光榮的納稅人，我們絕不會錯過每一個納稅的機會。所以契稅、個人所得稅、增值稅 、豪宅稅、印花稅你一個都不能忘！
首先說契稅，契稅是在房屋所有權發生變更時，對新業主征收的一次性稅收。
具體細則為：
個人首套房面積為90平方米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上，減按1.5%的稅率征收契稅，該政策北京、上海、廣州、深圳適用；
個人二套面積90平米以下征收減按1%征收，面積90平以上征收2%，北京、上海、廣州、深圳暫不實施，其他地區適用。
個人三套房及以上征收3%。
接下來講到的兩項稅款，將和房屋滿五唯一、滿二唯一的情況直接掛鉤。這里簡單給大家解釋一下這兩種情況：
滿五唯一：滿五，是以房屋的契稅發票時間或房產證發證時間為準滿5年，唯一，是指家庭唯一住宅。
滿二唯一：滿二，是以房屋的契稅發票時間或房產證發證時間為準滿2年，唯一，是指家庭唯一住宅。
然后我們先說個人所得稅，這筆費用是需要根據賣方情況來決定的，當賣方出售的房屋滿足滿五唯一，即可免征個人所得稅，若不滿足，則需要繳納成交價的1%個人所得稅。
增值稅顧名思義就是商品在流轉過程中，產生的增值額為計稅依據征收的一種稅費，通俗一點就是商品在市場上賣出了高于出廠價的價格，中間的差價要征收增值稅。
原則上增值稅為賣方支付，且當房屋滿二唯一時是免征的，但實際房產交易中，買家卻是增值稅的實際承擔者。為什么這么說呢？因為當房屋不滿足免征的條件時，實際房屋的市場價可能為100萬，但是需要繳5萬的稅款，總價就是105萬，而你要支付的就是這105萬，100萬是賣家的收入，5萬會被他拿去交稅。
如果你還不明白個稅的計算方法，那就再來看一下標準的收費規定：
目前增值稅稅率及減免規定：
①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
關于 豪宅稅 ，目前大多數城市是不征收的，而之前作為豪宅稅收費大戶的深圳，也在2019年11月，調整了豪宅稅的收稅標準，致使深圳市場上的大部分剛需住房都免交豪宅稅。
如今尚需要繳納豪宅稅的城市是寥寥無幾的，僅有上海、成都和廈門三個城市。其中上海由于本身房價高昂，購買一套二手房如需繳納豪宅稅，則需要按照成交價格的5.7%繳納豪宅稅，一套七八百萬的房子，分分鐘豪宅稅交出一套小城市住宅的首付。
最后一個稅種是印花稅，目前免征，費用為零。
? 6.其他費用：
以上五部分，即為購買二手房所要涉及的全部重頭費用，除此之外，二手房買賣中還有一些小額的費用產出，如房本費、貼花、產權登記費等，費用幾元到幾十元不等，相比大幾百萬的房價和輕松過萬的稅費，聊勝于無。
以上，如果你預算十分有限，想用最劃算的價格買到房子，買五唯一的房子最優，其次是滿二唯一。
