一、障礙：
(1)老年公寓的建設供不應求。
發達國家進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5％左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進養老機構，部分老齡化特別嚴重的地區所具備的養老設施所能安置的老年人也不到地區人口總數的1%。
(2)老年公寓的布局不合理。
目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。
交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。
(3)老年公寓的價位偏高。
有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產導報》2001年18期）。
北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）?？梢姡谖覈壳皬V大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
(4)大多數的老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。
一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。
(5)政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。
目前國內對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養老機構普遍存在資金投入不足，管理不善的問題。
二、應對策略分析：
多年以來，老齡產業涉及的許多領域均具有社會福利的色彩，長期處于市場外循環的真空地帶，如今將其納入到市場經濟軌道運行，必然需要一些制度、法律、政策的調整。同時，老齡產業作為相對薄弱的新興產業，在發展的起步時期，更需要政府的大力扶持。從目前來看，政府應主要采取三個方面的對策：
（1）制度對策，即建立和完善促進老齡產業健康發展的體制和機制。為此，一方面要建立和完善社會保障制度，這是形成老齡產業市場需求的重要基礎。
另一方面，要改變'排斥市場，國家包攬'的傳統觀念與管理方式，轉變政府職能，建立一套以政府間接調控為指導，以市場機制為主要的資源配置手段，推動老齡產業的社會化、市場化的新型老齡產業管理體制和運行機制。
（2）法律對策，即建立和完善促進老齡產業發展的法律制度和法規體系。老齡產業的發展既要遵守一系列老年社會保障的法律，積極維護老年人口的合法權益，又要為維護自身利益和規范自身發展，尋求必要的法律制度保障。
政府的宏觀管理與調控，也應有法可依。因此目前應盡快出臺諸如《老齡產業發展管理條例》、《老齡產業行業規范條例》等法規，并輔之以相關部門和產業的有關法律法規，為老齡產業的發展提供法律依據，使老齡產業的管理步入法制化的軌道。
（3）政策支持，即促進老齡產業發展的經濟政策。這些政策主要包括財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等等）、稅收政策（優惠與減免等）、信貸政策（貸款的規模、期限、利率方面的優惠）、價格政策（價格保護、價格限制等）、外資政策（鼓勵和吸收外資的進入等）。
此外，政府還可以通過設立老齡產業基金，發行社會福利彩票，發行老齡產業的股票和債券、接納社會捐贈等方式，為老齡產業的發展籌措資金。針對一些與老年福利和老年救助有關的老齡產業，還可以根據具體情況，采取一些特殊的支持政策。
特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導致的各項政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應該由專門機構進行統一協調，形成政策合力，并納入到老齡產業發展的專項規劃中，以保證政策支持的有效性。
最后，應注意老齡產業各項戰略對策的互促與互補。在制度和法規建設尚不完備、市場化發育尚不充分的條件下，老齡產業應以政府的宏觀政策調控為主要指導。隨著改革的推進，制度和法規不斷完善，市場的基本規則和必要政策，均已納入制度和法規中而被固定下來，將長期、規范、客觀地發揮作用。這時的政策則更多是針對一些具體情況而實施的較為靈活的、應變性、臨時性的調控手段。
三、國內老年住宅經營模式分析
處理好老齡產業的盈利與福利的關系是發展老年住宅必須考慮的，作為一個產業，追求一定的盈利水平，獲取一定的經濟效益，是市場化運行的必然要求和重要標志。能否獲得合理的利潤，反映產業運行和發展的健康狀況。
但是，老年住宅的服務對象和其中的一些服務內容，具有社會福利的特點。因此，發展老年住宅，必須兼顧社會效益和經濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關系。
處理這一關系的基本原則是，應允許所有從事老齡產業生產和服務的經濟實體合法盈利，對于這些利潤，可以通過政策或法規的引導，使之“取之于老齡產業，用之于老齡產業”；針對一些特殊的“福利”項目，政府實施必要的政策支持或干預。這樣，既調動了全社會參與老齡產業的積極性，又體現了社會福利和社會公平——這一社會主義生產目的的根本要求。
3.1 政府、慈善機構合作經營管理
我國的養老設施，過去多是政府投資的福利事業單位。近年來，福利事業的社會化，促使了一些民辦養老設施的興建，民辦養老設施的發展隨地方優惠政策的不同，發展快慢不同。
3.1.1 純福利性質的養老院
這種純粹福利性質的養老機構通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業提供所有的建設以及經營管理的資金。
由于收費低廉，其所擁有的娛樂設施少，生活用具粗糙，生活環境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。所以，入住福利型養老院的大多是沒有或只有很少經濟收入的孤寡老人。
3.1.2 混合型養老院
這是目前國內比較普遍存在的養老院經營模式，它們帶有福利的性質但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構的背景，在經營方面享有優惠政策，服務內容根據入住老人要求的不同而有不同的收費標準。
體現福利的方面如娛樂設施全免費，每個月免費體檢等等一些服務方面。
盈利性則表現在收費服務方面，如：
固定收費的內容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環境來制定收費標準；
經常性收費的內容有護理費和醫療費用，根據服務程度的不同來制定收費標準；
不固定收費體現在某些特殊服務方面。
3.2 專業公司經營管理
這種類型的養老機構以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經營方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高，具備自己的醫療服務人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。
管理機構通過專業護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。國外目前存在的經營模式有老年公寓和輔助生活機構兩種，國內目前還只有老年公寓。
3.2.1老年公寓
老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來說，老年公寓不提供公共用餐的場所、不組織娛樂活動、不提供交通工具。經營管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護型老年公寓三種類型。
a、自住型老年公寓（Independent-living），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，只是提供一個環境優美、舒適的居住社區，包括所有的生活配套設施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。
b、陪助型老年公寓（Assisted-living），向居民提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。
c、特護型老年公寓（acute-care），除了上面兩種類型所到的服務外，還提供全面的醫療服務，包括從傳統的醫護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。
根據中國老齡科研中心的調查：對于國內入住公寓的老年人來說，對服務的要求以“康復治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫護”三大類為主，其中康復治療、洗衣服務、打掃衛生、定時送餐、特護和醫生監護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務內容。
在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔能力，如房屋總價；然后是在社區的生活成本，如物業管理費用、提供服務的收費方式、交通條件等等；然后是社區的配套設施，如社區醫院、娛樂中心、老年人活動中心、老齡大學等等。
我國第一個老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業。目前，全國雖然有不同規模的老年公寓600多家，但并沒有將其作為一種新型產業來發展，國內真正有規模、能夠通過經營產生利潤的卻是鳳毛麟角。
3.2.2輔助生活機構
美國的輔助生活機制是在80年代中期由北歐模式發展起來的，它是護理院的補充。輔助生活在一個爭取最大限度滿足個人獨立、隱私和選擇的環境中結合了住所、生活服務和簡單的醫療護理。
盡管參加輔助生活的老人可能無法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數服務。這些老人可以和輔助人員一道分擔日常生活活動的風險和責任，在輔助人員的幫助下享受個人生活的獨立和自由。
輔助生活機構不受聯邦關于價格法規的制約，同時也不提供護理院所具有的高技術醫療服務。無論是私人經營還是非盈利性質，輔助生活的服務對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國該行業發展的動力。
輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監督、幫助和有限度的保健服務，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。服務還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂和交通。
盡管輔助生活一般不提供24小時的專業醫療護理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監督下的藥物治療。
輔助生活服務可以由獨立的居住小區提供，也可以作為繼續照料退休社區的組成部分，由靠近或屬于專門護理院的自成一體的居住機構提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨立又獲得個人照顧的混合模式。
3.3 住宅建設與管理相分離的經營模式
目前，住宅建設與管理相分離的經營方式是最適合國內開發商的運做模式，也是盈利型企業正在考慮的利潤增長點。
這是一種集中經營模式，與傳統的老年公寓、養老院相比，在結構上溶入社區之中，在功能上尊重社區自主，在內容上重視社區文化休閑，在實施上運用社區各項資源，倡導一種更積極主動的生活方式，真正達到“只要在此生活，生命最少延長十年”的目的。
大規模的老年生活社區例如美國的太陽城、安妮·馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。
這種模式的產品以出售為主要的模式，房地產開發商將整個社區做成集教育、休閑、醫療、購物、酒店、住宅和藝術于一體的大規模老年生活社區，真正達到“學·養·住”的統一，是具有持續發展能力的好項目。
但同時必須依托文化素質相對較高、且收入穩定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。因此在對市場的選擇、推廣和銷售方面將是一個全新的挑戰。
四、老年住宅目標客戶群的消費特征及應對策略
老年住宅目標客戶群的消費特有如下幾點：
1)老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。
2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。
按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上。
這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。
3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。
4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，
他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩定。
5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。
這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進生惰性消費。這種消費心態與消費現象對積極發展老年消費市是很不利的。
6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。
針對老年住宅消費群的以上特征，在進行產品設計和營銷時可以使用以下策略：
1) 營銷方式的轉變。由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：
在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；
在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格；
在銷售人員的配備上，使用年紀稍大、社會經驗足的銷售人員，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容易得多。
2)提高產品的品質。針對老年消費的質量特征，老年商品的質量和“銀發市場”的服務質量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。
3)針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優質服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。
