（本文發(fā)表于住建部《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志2020年2月刊）
康養(yǎng)旅游是以健康養(yǎng)生為目的的旅游活動。2016年國家旅游局發(fā)布了《國家康養(yǎng)旅游示范基地標準》，評定了泰州中國醫(yī)藥城、河北以嶺健康城、黑龍江五大連池、長沙灰湯溫泉和貴州赤水五個示范基地。在此之前的2014年，評定了北戴河、攀枝花兩個國家級康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實驗區(qū)，2013年，國務院批準設立了海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)。近年，林業(yè)部門也組織了森林康養(yǎng)基地的申報評選工作。由于健康產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展前景，近年來越來越多的社會資本進入康養(yǎng)旅游項目的建設。由于水平參差不齊，投資出發(fā)點常常淪為地產(chǎn)開發(fā)，康養(yǎng)只是一個概念，沒有落到實處，很多項目雖然有康養(yǎng)設施，但是效益不佳。如何打造成功的康養(yǎng)旅游基地？要領可以概括為八個方面：打造康養(yǎng)旅游基地，應當結合所擁有的資源。一般基礎基礎有氣候優(yōu)勢（如海南）、生態(tài)優(yōu)勢（如巴馬）、溫泉優(yōu)勢（如灰湯）、藥材優(yōu)勢（如文山）、區(qū)位市場優(yōu)勢、醫(yī)療資源優(yōu)勢，從而發(fā)展不同類型的產(chǎn)品：溫泉康養(yǎng)、森林康養(yǎng)、文化康養(yǎng)、醫(yī)療康養(yǎng)、田園康養(yǎng)、海洋康養(yǎng)。康養(yǎng)資源必須加工為專業(yè)的康養(yǎng)產(chǎn)品，才能夠產(chǎn)生效益。康養(yǎng)產(chǎn)品需要從養(yǎng)生的文化、養(yǎng)生的環(huán)境、養(yǎng)生的醫(yī)療、養(yǎng)生的運動、養(yǎng)生的餐飲和養(yǎng)生的教育六個方面進行深度研究。現(xiàn)在養(yǎng)生概念泛濫，但是往往缺少工匠精神的深入研究，例如生態(tài)環(huán)境到底好在哪里，負氧離子含量多少，土壤含硒量多少，沒有通過數(shù)據(jù)來精準研究。例如溫泉什么類型什么品質對哪些疾病有好處，應該怎么泡，配套什么樣的運動、理療、餐飲，這些都沒有認真研究。很多項目只把養(yǎng)生停留在概念上，而不是變成真正的產(chǎn)品，市場難以開拓。國內(nèi)的海濱旅游基本上是度假產(chǎn)品，溫帶和亞熱帶氣候導致海濱旅游季節(jié)性明顯。地中海沿岸已經(jīng)發(fā)展了成熟的海洋康養(yǎng)，在專業(yè)醫(yī)療機構的支持下，利用海水、海鹽、海泥、海藻、海沙，配套醫(yī)療保健設施，常年為大量歐美居民提供康養(yǎng)服務，形成了很大的產(chǎn)業(yè)，值得我們學習。藥材是重要的康養(yǎng)資源。圍繞藥材產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)已經(jīng)有一些康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)，泰州大泗鎮(zhèn)中藥小鎮(zhèn)有藥材種植、加工、養(yǎng)生、養(yǎng)老。但是，不是所有的藥材產(chǎn)地都可以發(fā)展康養(yǎng)小鎮(zhèn)。現(xiàn)在物流很發(fā)達，游客完全可以通過電商買到藥材，如果交通非常不便，生態(tài)條件一般，只有藥材，發(fā)展康養(yǎng)旅游基地的條件就不夠。相反地，氣候、生態(tài)、溫泉等不能通過物流運送，游客必須到當?shù)厝タ叼B(yǎng)。中藥可以賞花、可以餐飲，可以用于理療，但是中藥種植規(guī)模再大也還是單一，一定要和中醫(yī)相結合，和餐飲相結合，才能滿足游客的康養(yǎng)需求。沒有醫(yī)療資源就沒有真正意義的康養(yǎng)。因為客戶不懂怎么樣針對自己的身體情況進行康養(yǎng)。投資康養(yǎng)產(chǎn)品，首先必須整合醫(yī)療資源。從最低的層級而言，必須配備醫(yī)療專業(yè)人士，或者有康養(yǎng)專業(yè)團隊指導。舉例而言，森林浴如果等同于爬山，可能反而傷了膝蓋，應該明確在什么時間什么樹林里走什么類型的地面，走多長時間，配套什么理療和運動，才有最佳的森林康養(yǎng)效果。泰康之家的各個康養(yǎng)項目都有醫(yī)護診所，并且實現(xiàn)了異地連鎖。北京太申祥和養(yǎng)生山莊與成都道源圣城都有一級甲等醫(yī)院。貴陽的中鐵太陽谷是住建部唯一授牌的國家養(yǎng)生養(yǎng)老示范區(qū)，它整合了美國魅力花園康養(yǎng)中心、英國IHG國際醫(yī)療機構、臺灣臺惠健康管理團隊、中國書畫院貴州分院。有些康養(yǎng)基地重金打造了體檢中心，如北京金海湖、清遠獅子湖、珠海海泉灣、增城香江健康山谷，由于旅游區(qū)的客源波動性大，內(nèi)設體檢中心往往難以運營，因此，康養(yǎng)旅游基地里面的體檢機構不能以盈利為目標，它只是一個基礎性的配套。如果定位醫(yī)療旅游基地，一定要有先進技術、著名醫(yī)療機構或者名醫(yī)，才能夠有吸引力，三亞海棠灣就引入了北京301醫(yī)院。整合高級別專業(yè)機構可以有力地提升康養(yǎng)基地的高度，例如世界溫泉與氣候養(yǎng)生聯(lián)合會、世界養(yǎng)生酒店聯(lián)盟等。康養(yǎng)市場目前還沒有形成很大的規(guī)模，單一的康養(yǎng)市場很難支撐大型投資項目。康養(yǎng)產(chǎn)品要和度假產(chǎn)品相結合。國標《國家康養(yǎng)旅游示范基地》明確提出，國家康養(yǎng)旅游示范基地“應有一定數(shù)量的中小型康養(yǎng)服務零售店，如瑜伽、按摩、SPA、茶道等”；“應培育出有當?shù)靥厣酿B(yǎng)生用品和保健品”；“應形成康養(yǎng)旅游業(yè)態(tài)與觀光、度假、體育旅游、研修旅游等旅游業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動”；“應與本地相關產(chǎn)業(yè)如醫(yī)療業(yè)、綠色有機農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等融合發(fā)展”。所以，康養(yǎng)要和度假、娛樂、休閑結合在一起，康養(yǎng)旅游基地既要有康養(yǎng)的產(chǎn)品，也要有旅游的產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)應當滿足老人健身娛樂、親近自然、增加交往的需求，讓年輕人帶著孩子前往度假休閑，順便探望老人，樂在其中，不是一種盡義務。項目更有人氣，老人身心會更加健康。要領之四：形成文化特色，產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展從與同類產(chǎn)品競爭考慮，康養(yǎng)旅游基地要盡量形成自身特色，這種特色主要構建于文化魅力、康養(yǎng)設施。浙江嵊州的綠城越劇小鎮(zhèn)緊緊圍繞戲曲文化打造，形成了它的文化魅力。真正可以健康發(fā)展的康養(yǎng)旅游基地，應當是農(nóng)文旅康四大產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的基地，應當是森林、溫泉、鄉(xiāng)村或海洋等多種康養(yǎng)產(chǎn)品結合的基地。多種產(chǎn)品結合發(fā)展，對于市場更有吸引力，也可以更好地克服市場的季節(jié)波動。單一的溫泉康養(yǎng)產(chǎn)品可能在夏季會難以經(jīng)營。康養(yǎng)不等于養(yǎng)老，養(yǎng)老只是三種康養(yǎng)基地的一種。目前很多企業(yè)投資做的康養(yǎng)項目實際上是養(yǎng)老院，只是重視醫(yī)療康復體系和生活服務體系，其實還需要有景觀體系、文化娛樂體系和交往設施體系，這樣才能形成一個完整的康養(yǎng)養(yǎng)老旅游產(chǎn)品。綠城的眾多郊區(qū)康養(yǎng)項目都有基礎性的小鎮(zhèn)中心，成都幸福公社對于建設社群文化也有很多很好的做法。康養(yǎng)有中青年的亞健康市場，也有老人的療養(yǎng)和醫(yī)療市場。可以項目要盡量兼顧不同市場的需求，尤其是前面兩種市場的需求。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)品，不能目標市場全部是躺在床上的老人。要學習美國太陽城開始倡導的CCRC“持續(xù)照料社區(qū)”理念，就是一個人退休了以后，從Go go狀態(tài)，到Slow go再到No go狀態(tài)，都可以在這里生活，居住產(chǎn)品是多類型、一站式的。相應地，養(yǎng)老產(chǎn)品的房屋不管是面向哪一類老人，都應該適老化設計，從走廊到電梯，到燈光、床、電話按鍵、洗手臺、淋浴間、暖氣片等等，將適老設計到各個細節(jié)。現(xiàn)在很多養(yǎng)老項目效益不佳，它們只是做養(yǎng)老院，類似于老人住的酒店。一個重資產(chǎn)投入的養(yǎng)老項目只靠每個月每間房收幾千塊錢，一個養(yǎng)老房間產(chǎn)生的產(chǎn)值還不如酒店一個房間的產(chǎn)值，配套要比酒店多很多，當然就不掙錢。泰康之家雖然不賣房子，但是捆綁銷售兩三百萬的人壽保險。有些養(yǎng)老地產(chǎn)項目通過賣房子產(chǎn)權或使用權、賣會員卡，快速地實現(xiàn)了投資的回收。要領之八：做好養(yǎng)生酒店進而做大規(guī)模康養(yǎng)旅游產(chǎn)品在空間上可以分為不同規(guī)模。法國依云和瑞士蒙特勒是康養(yǎng)城市，博鰲樂城和成都國際醫(yī)學城是幾十平方公里的康養(yǎng)園區(qū)，更多的是一般的康養(yǎng)小鎮(zhèn)和度假村，最小的養(yǎng)生產(chǎn)品是養(yǎng)生酒店。養(yǎng)生酒店是康養(yǎng)旅游基地的核心細胞。它不等于一個有SPA或者體檢、藥膳的酒店，世界養(yǎng)生酒店聯(lián)盟（HHOW）有明確的定義：個人診斷和健康咨詢、個性化的健康飲食和營養(yǎng)、理療（醫(yī)學或替代療法）、功法和活動、課程和教育，這5大要素缺一不可。典型的養(yǎng)生酒店是印度阿南達、泰國奇瓦頌。國內(nèi)也有一些先行者，例如杭州熱土莊園、成都道源圣城、北京海灣半山溫泉酒店。總之，每個康養(yǎng)旅游基地面臨城市里的康養(yǎng)機構和其它康養(yǎng)旅游基地的競爭，區(qū)位交通、生態(tài)環(huán)境、豐富設施、文化特色四個要素是主要的競爭因素。立足于競爭，還要重視營銷工作，舉辦養(yǎng)生論壇、講座、研討會等，加大康養(yǎng)旅游基地或者康養(yǎng)旅居勝地的宣傳力度。
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