編者按：現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)抵押登記對(duì)象與物權(quán)法規(guī)定的抵押擔(dān)保范圍存在不一致時(shí)如何處理？司法實(shí)踐分歧很大。北京三中院史智軍法官最新原創(chuàng)文章對(duì)此作了系統(tǒng)梳理，從實(shí)務(wù)角度提出了可行方案。小編讀完后，獲益不小，現(xiàn)刊登出來，供各位參考：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第187條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。抵押權(quán)設(shè)立之后，對(duì)于抵押權(quán)人而言，其意義主要有二：其一，債權(quán)的實(shí)現(xiàn)有了物的保證；其二，相比于普通債權(quán)，具有了就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。然抵押權(quán)人能夠在多大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償，則取決于抵押物的擔(dān)保范圍。對(duì)于擔(dān)保范圍，《物權(quán)法》第173條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。”然上述擔(dān)保范圍是否必須進(jìn)行登記，法律規(guī)范并未明確，進(jìn)而導(dǎo)致司法實(shí)踐中出現(xiàn)了如下爭(zhēng)議：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿僅記載主債權(quán)數(shù)額未記載擔(dān)保范圍時(shí)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍如何確定？對(duì)此問題，筆者嘗試在梳理實(shí)踐和理論觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)實(shí)需求，尋求可行的解決之道。
一、問題：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的債權(quán)數(shù)額是否等同優(yōu)先受償范圍
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押而言，其登記的表現(xiàn)形式以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（2015年3月1日實(shí)施）為分界點(diǎn)。該條例實(shí)施之前，登記的外現(xiàn)形式是“他項(xiàng)權(quán)證書”，其相關(guān)的登記項(xiàng)目顯示為“債權(quán)數(shù)額”，實(shí)踐中此處登記的絕大多數(shù)為債權(quán)本金；該條例實(shí)施之后，抵押權(quán)的外現(xiàn)形式為“不動(dòng)產(chǎn)登記證明”，其相關(guān)的登記項(xiàng)目顯示的是“擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”，與之前相比并無實(shí)質(zhì)變化。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償范圍而言，其相關(guān)糾紛主要體現(xiàn)出兩種類型。第一種發(fā)生在抵押權(quán)人和債務(wù)人之間，即當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，對(duì)于未記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的利息、違約金等數(shù)額，能否成為抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍并被裁判主文所確認(rèn)時(shí)常成為糾紛起因。第二種發(fā)生在在先抵押權(quán)人與普通債權(quán)人或后順位抵押權(quán)人之間，即抵押物所有人的債務(wù)繁多，在多個(gè)債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行進(jìn)入到執(zhí)行分配程序之后，在先抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)范圍，直接關(guān)系到普通債權(quán)人和后順位抵押權(quán)人的利益，故上述各方時(shí)常就在先抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍與抵押登記之間的關(guān)系產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而引發(fā)執(zhí)行分配方案異議之訴。
以上文所述的不動(dòng)產(chǎn)抵押的登記形式為基礎(chǔ)，此類糾紛中當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在兩個(gè)層面：其一，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上所記載的“債權(quán)數(shù)額”是否等同于擔(dān)保范圍即抵押權(quán)人能夠優(yōu)先受償?shù)姆秶科涠诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿記載的“債權(quán)數(shù)額”與抵押合同約定的擔(dān)保范圍不一致時(shí)，應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)確定抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍？對(duì)于上述兩個(gè)問題，實(shí)務(wù)界和理論界的觀點(diǎn)均不一致。
二、爭(zhēng)議：實(shí)務(wù)界和理論界的代表性觀點(diǎn)梳理
（一）實(shí)務(wù)界的代表性觀點(diǎn)梳理
具體到司法實(shí)踐，筆者結(jié)合從中國(guó)裁判文書網(wǎng)上查詢的案例及各省高級(jí)人民法院的規(guī)范性文件，從中梳理出了和“不動(dòng)產(chǎn)抵押登記與優(yōu)先受償權(quán)范圍”相關(guān)的三種代表性觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)可歸納為“嚴(yán)格登記論”。即以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證明或登記薄中記載的債權(quán)數(shù)額來確定抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍。如《江蘇省高級(jí)人民法院民二庭關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》規(guī)定：“問：在金融借款糾紛中，銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人在以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押合同中約定的擔(dān)保范圍包括本金、利息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，但是在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)在登記薄上記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，或者登記機(jī)關(guān)發(fā)放的他項(xiàng)權(quán)證記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，與當(dāng)事人之間的抵押合同約定不一致，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人要求就抵押物超出本金部分的價(jià)值優(yōu)先受償，或者當(dāng)后順位的抵押權(quán)人要求就超出部分優(yōu)先受償，或者債務(wù)人的其他債權(quán)人要求就超出部分共同受償時(shí)，就會(huì)發(fā)生權(quán)利受償范圍和順位的沖突，應(yīng)當(dāng)如何處理？答：房地產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)，房地產(chǎn)抵押登記屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。因此，抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)，除非有證據(jù)表明登記簿的記載錯(cuò)誤。對(duì)抵押權(quán)人主張就抵押物價(jià)值超出登記價(jià)值的部分優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)予以支持。”
第二種觀點(diǎn)可歸納為“遵循約定論”。即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿僅記載主債權(quán)數(shù)額時(shí)，抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)范圍應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)。如《重慶市高級(jí)人民法院關(guān)于辦理實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件若干問題的解答》規(guī)定：“擔(dān)保合同約定的擔(dān)保范圍與抵押登記、出質(zhì)登記中記載的擔(dān)保范圍不一致的，原則上應(yīng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。但由于行政行為不規(guī)范造成登記的擔(dān)保范圍與約定擔(dān)保范圍不一致的，在合同內(nèi)容合法有效，合同約定擔(dān)保范圍及于主債權(quán)、利息、違約金等，且雙方對(duì)擔(dān)保范圍均無異議，而登記僅載明了主債權(quán)本金的情況下，登記效力應(yīng)及于符合法律規(guī)定及合同約定的利息、違約金等其他費(fèi)用，申請(qǐng)人可在據(jù)以登記的擔(dān)保合同約定的范圍內(nèi)依法享有優(yōu)先受償權(quán)”。《四川省高級(jí)人民法院關(guān)于審理實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件若干問題的意見》規(guī)定：“當(dāng)事人在擔(dān)保合同中約定的債權(quán)范圍包括利息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，擔(dān)保物權(quán)僅登記主債權(quán)的，擔(dān)保物權(quán)的范圍以當(dāng)事人的約定為準(zhǔn)”。北京市第四中級(jí)人民法院于2016年發(fā)布的《金融借款合同糾紛審判白皮書》中記載“抵押合同約定的抵押范圍通常包括債務(wù)本金、利息、逾期利息、訴訟費(fèi)、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，而房地產(chǎn)登記部門所登記的抵押權(quán)他項(xiàng)權(quán)利證書常常僅載明借款本金的數(shù)額。我們認(rèn)為，金融借款合同涉及擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)遵循當(dāng)事人意思自治原則和物權(quán)法定原則，物權(quán)法規(guī)定的擔(dān)保范圍不僅包括主債權(quán)還包括利息、違約金等，當(dāng)事人在合同中對(duì)擔(dān)保范圍有明確約定的，雖然登記公示的他項(xiàng)權(quán)利證書只載明本金數(shù)額，仍應(yīng)當(dāng)按照雙方抵押合同約定的抵押范圍認(rèn)定。”
第三種觀點(diǎn)可歸納為“限制登記論”，即如果當(dāng)事人僅將本金登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，而對(duì)于利息、違約金等其他費(fèi)用沒有登記，此種情況下，抵押合同約定的借款期間的利息因?qū)儆谥鱾鶛?quán)的法定孳息，不論登記與否，抵押權(quán)人均有權(quán)優(yōu)先受償，但對(duì)于遲延利息、違約金和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的訴訟費(fèi)用，如果當(dāng)事人沒有登記的，則不能優(yōu)先受償，不能對(duì)抗順位在后的抵押權(quán)人
（二）理論界的代表性觀點(diǎn)梳理
具體到理論界，對(duì)于本文所涉問題的觀點(diǎn)亦存在諸多差異，其中代表性的觀點(diǎn)如下。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)必須登記，至于主債權(quán)之外的其他項(xiàng)目如利息、違約金等是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠鶕?jù)情況決定，有些項(xiàng)目如利息是可以提前約定的，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠行┤鐡p害賠償金、實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用是無法事先預(yù)測(cè)、無法估量的，因此不需要登記。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，約定利息和違約金如果沒有登記，則抵押權(quán)不能優(yōu)先受償，只能在抵押當(dāng)事人之間發(fā)生效力。但是，遲延利息本質(zhì)上屬于金錢債務(wù)遲延履行時(shí)的違約金，在發(fā)生延期還款的事實(shí)后完全可以按照法定利率計(jì)算，故此即便沒有登記，也屬于抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，就以登記為生效要件的擔(dān)保物權(quán)而言，當(dāng)事人之間關(guān)于利息（無論是約定利息、遲延利息）和違約金的約定，必須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而貫徹物權(quán)公示原則，透過登記簿向外界展示擔(dān)保物權(quán)的具體擔(dān)保范圍，倘若當(dāng)事人沒有將其關(guān)于利息和違約金的約定加以登記的，則此種約定只能在當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，擔(dān)保物權(quán)人就該利息和違約金等主債權(quán)之外的擔(dān)保對(duì)象，不具有優(yōu)先受償權(quán)。
三、原因：規(guī)范的多重解讀與登記項(xiàng)目的缺失
（一）規(guī)范的多重解讀
分析諸多案例，其裁判觀點(diǎn)之所以存在差異，原因之一在于對(duì)法律規(guī)范的解讀不同，具體而言，主要集中在《物權(quán)法》第173條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》）第61條。前者規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。”后者規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。”
《物權(quán)法》的上述規(guī)范明確了擔(dān)保物權(quán)之擔(dān)保范圍的法定性和約定性。所謂法定性，是指其已經(jīng)為抵押權(quán)的擔(dān)保范圍明確了具有概括和兜底意義的內(nèi)容；所謂約定性，是指當(dāng)事人可以其意思自治為原則，對(duì)于抵押物的擔(dān)保范圍另行約定。然上述擔(dān)保范圍是否需要以登記的形式表現(xiàn)出來？法律規(guī)范并未給出明確答案。《擔(dān)保法解釋》的上述規(guī)范明確了登記與約定內(nèi)容沖突時(shí)的選擇標(biāo)準(zhǔn)，然而當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿僅在“債權(quán)數(shù)額”一欄中記載本金時(shí)，能否視為其包含了擔(dān)保范圍并進(jìn)而與抵押合同發(fā)生了約定層面的沖突？司法解釋亦未進(jìn)一步細(xì)化。
針對(duì)上述規(guī)范，第一種解讀觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第173條具有補(bǔ)位“擔(dān)保范圍”的功能，因?yàn)橥贫ㄊ亲钇鸫a的預(yù)見，源于交易主體最可能的意思，但凡設(shè)立抵押，債權(quán)人所欲擔(dān)保的債權(quán)至少包括原債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用，作為潛在的抵押權(quán)人，一般債權(quán)人也應(yīng)當(dāng)預(yù)見，法律關(guān)于擔(dān)保范圍意思的推定具有對(duì)世效力之法理，故此抵押人或其他當(dāng)事人不能以登記簿沒有“擔(dān)保范圍”的登記為由進(jìn)行抗辯。至于《擔(dān)保法解釋》第61條，該條文是對(duì)抵押登記內(nèi)容的規(guī)定，而非對(duì)擔(dān)保范圍的規(guī)定，故他項(xiàng)權(quán)利證書記載的權(quán)利價(jià)值不能否定當(dāng)事人之間有關(guān)擔(dān)保范圍的約定。
另一種解讀觀點(diǎn)則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，擔(dān)保范圍作為抵押權(quán)的內(nèi)容之一，也應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，后順位抵押權(quán)人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載知曉先順位抵押權(quán)的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額，由此判斷抵押物的抵押余額，繼而對(duì)其債權(quán)受償?shù)目赡苄运龅暮侠眍A(yù)期，應(yīng)受法律的保護(hù)，以符合抵押登記制度的本旨，維護(hù)交易安全，再結(jié)合《擔(dān)保法解釋》第61條的規(guī)定，如果當(dāng)事人可依據(jù)抵押合同約定的擔(dān)保范圍對(duì)抗抵押登記的內(nèi)容，則突破了不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的范圍，不僅有悖于物權(quán)公示、公信原則，而且會(huì)損害順位在后抵押權(quán)人登記的抵押債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
分析上述兩種解讀，其爭(zhēng)議本質(zhì)涉及到兩個(gè)基本問題的判斷。其一，《物權(quán)法》對(duì)于擔(dān)保范圍的規(guī)定是否具有推定的對(duì)世效力進(jìn)而無需再就此進(jìn)行登記；其二，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的內(nèi)容是否可以概括性的包含優(yōu)先受償?shù)姆秶M(jìn)而能否以與登記內(nèi)容“不一致”為由排除合同約定的擔(dān)保范圍。
（二）登記項(xiàng)目的缺失
不動(dòng)產(chǎn)抵押登記與擔(dān)保范圍的關(guān)系之所以引發(fā)爭(zhēng)議，還與不動(dòng)產(chǎn)登記所面臨的現(xiàn)實(shí)情況具有很大關(guān)系，筆者嘗試從普遍性和特殊性兩個(gè)角度作出如下梳理。
其一，從普遍性的角度分析。以房屋抵押登記為例，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之前，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房屋登記簿管理試行辦法》第９條的規(guī)定：房屋他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容，記載抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限等內(nèi)容。但是，在格式化的他項(xiàng)權(quán)利證書中，能夠填寫的主要欄目為以下八項(xiàng)：房屋他項(xiàng)權(quán)利人、房屋所有權(quán)人、房屋所有權(quán)證號(hào)、房屋坐落、他項(xiàng)權(quán)利種類、債權(quán)數(shù)額、登記時(shí)間、附記。再根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明的通知》：“他項(xiàng)權(quán)利種類：填寫抵押權(quán)或地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利；債權(quán)數(shù)額：屬于一般抵押權(quán)的，填寫房屋登記簿上記載的被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額；屬于最高額抵押權(quán)的，填寫房屋登記簿上記載的最高債權(quán)額；附記：填寫需要記載的其他事項(xiàng)，設(shè)定最高額抵押的，應(yīng)在附記欄中注明；地役權(quán)登記的，需役地房屋坐落應(yīng)在附記欄中注明。”由此可知，申請(qǐng)人辦理抵押登記時(shí)須記載的八項(xiàng)內(nèi)容中，并沒有前述規(guī)定中的 “擔(dān)保范圍”。
2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，全國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其權(quán)利外觀形式主要有《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。對(duì)于抵押權(quán)而言，除了登記機(jī)關(guān)保管的不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外，抵押權(quán)人獲得的是《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，該證明中與抵押權(quán)相關(guān)的內(nèi)容記載于“其他”一欄，“使用和填寫說明”中顯示此處應(yīng)填寫的是“擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”；不動(dòng)產(chǎn)登記簿的抵押權(quán)登記信息頁中僅有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”欄，沒有擔(dān)保范圍欄。
此外，在多地政府部門的操作過程中，抵押登記的“債權(quán)數(shù)額”處絕大多數(shù)為主債權(quán)數(shù)額，即便當(dāng)事人要求登記利息、違約金等項(xiàng)目，也不可能在權(quán)利外觀證書上顯示，僅有可能在登記機(jī)關(guān)的信息系統(tǒng)中“備案”（如北京地區(qū)）。
其二，從特殊性的角度分析。為了解決本文所論及的爭(zhēng)議性問題，部分地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)開始與不動(dòng)產(chǎn)登記部門合作，嘗試以登記內(nèi)容的明確來避免糾紛。如上海銀監(jiān)局與上海市不動(dòng)產(chǎn)登記局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于啟動(dòng)新版銀行在線查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的通知》，其中規(guī)定：抵押擔(dān)保范圍是新版不動(dòng)產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表中新增的內(nèi)容，由各銀行和當(dāng)事人自行約定并明確表示是否需要在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載公示；需要記載抵押擔(dān)保范圍的，申請(qǐng)人應(yīng)確保申請(qǐng)表中載明的抵押擔(dān)保范圍與抵押合同約定的內(nèi)容一致，不得任意增加或減少。
結(jié)合上述的普遍性現(xiàn)狀和特殊性嘗試，可知不動(dòng)產(chǎn)抵押登記所面臨的客觀現(xiàn)實(shí)是：外觀權(quán)利證書并未明確設(shè)置“擔(dān)保范圍”的登記欄目，且多地的相關(guān)部門亦不進(jìn)行此項(xiàng)的登記。由此，抵押權(quán)人之“權(quán)利公示”的愿望遭遇了困境，未被不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的“擔(dān)保范圍”也并非通過盡其主觀注意義務(wù)的方式所能實(shí)現(xiàn)。
四、解析：實(shí)然的選擇與應(yīng)然的出路
（一）實(shí)然的選擇
一般而言，裁判者對(duì)于本文所論及的問題應(yīng)遵循如下的應(yīng)然性邏輯思考：抵押權(quán)的設(shè)立需要以登記為標(biāo)準(zhǔn)；擔(dān)保范圍應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)明確記載；抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)以登記的擔(dān)保范圍為限。然而，具體到司法實(shí)踐，裁判者需要面對(duì)的卻是擔(dān)保范圍并未成為不動(dòng)產(chǎn)登記之“常規(guī)內(nèi)容”的客觀現(xiàn)實(shí)，故此時(shí)裁判者需要作出的選擇是：抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的范圍是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的“主債權(quán)數(shù)額”為準(zhǔn)還是以合同約定為準(zhǔn)。換言之，對(duì)于裁判者來說，在應(yīng)然的思考方式缺乏現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)時(shí)，其又當(dāng)采取何種符合實(shí)際的問題解決方式？對(duì)此，嘗試作出以下分析。
其一，現(xiàn)行法律規(guī)范是否規(guī)定抵押權(quán)的擔(dān)保范圍必須進(jìn)行登記？從法律經(jīng)驗(yàn)上看，物權(quán)公示是確定物權(quán)權(quán)屬的重要規(guī)定，《物權(quán)法》第6條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，以表公示，故不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立當(dāng)然需要以登記的方式完成。然抵押權(quán)的擔(dān)保范圍與抵押權(quán)的設(shè)立顯然并非同一概念，抵押權(quán)設(shè)立的登記亦不等同于擔(dān)保范圍的登記，且無論《物權(quán)法》《擔(dān)保法》還是相應(yīng)的司法解釋，均未明確要求擔(dān)保范圍必須進(jìn)行登記。
其二，如果以登記的主債權(quán)數(shù)額作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶瑢?dǎo)致何種后果？無論金融機(jī)構(gòu)抑或其他民事主體，其對(duì)抵押物所能擔(dān)保范圍的期待原則上與合同一致，在現(xiàn)實(shí)的登記背景下，如果確定抵押權(quán)人能夠優(yōu)先受償?shù)闹挥袀鶆?wù)本金而不包含合同約定的違約金、利息等內(nèi)容，其后果將會(huì)迫使抵押權(quán)人轉(zhuǎn)向“曲線救國(guó)”，即直接以“高價(jià)估算”的方式將抵押權(quán)登記為最高額抵押權(quán)，進(jìn)而“架空”一般抵押權(quán)，使其在規(guī)范中的存在失去現(xiàn)實(shí)意義。
其三，如果以合同約定的擔(dān)保范圍作為優(yōu)先受償權(quán)的依據(jù)，對(duì)于其他債權(quán)人是否構(gòu)成侵害？就抵押權(quán)的設(shè)立而言，其公示的意義主要體現(xiàn)在兩個(gè)角度，第一個(gè)角度是公示了抵押權(quán)和抵押權(quán)人的存在，進(jìn)而使得不動(dòng)產(chǎn)在交易市場(chǎng)上具有了鮮明的“限制性負(fù)擔(dān)”；第二個(gè)角度是公示了抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，即告知順序在后的抵押權(quán)人和普通債權(quán)人，在先登記的抵押權(quán)人對(duì)于抵押物的價(jià)值能夠優(yōu)先受償。故此時(shí)，在后抵押權(quán)人和其他債權(quán)人對(duì)于其不能從抵押物上獲取清償?shù)目赡苄砸呀?jīng)有了預(yù)期。至于該預(yù)期的程度則涉及到了抵押物的擔(dān)保范圍，此時(shí)對(duì)于在后的抵押權(quán)人而言，其知曉擔(dān)保范圍的途徑，即存在《物權(quán)法》第173條的宣示性條款，也可向抵押人和登記機(jī)構(gòu)查詢。對(duì)于普通債權(quán)人而言，因不存在物的擔(dān)保，故債務(wù)人是否具有不動(dòng)產(chǎn)并非債權(quán)形成時(shí)考慮的必然因素，換言之，普通債權(quán)人在債權(quán)形成時(shí)并不存在對(duì)抵押權(quán)的登記信賴。退一步而言，即使普通債權(quán)人在債權(quán)形成時(shí)考慮了債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，然在其未成為債權(quán)對(duì)應(yīng)的擔(dān)保物時(shí)，債務(wù)人可隨意處置，故此時(shí)，普通債權(quán)人對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)并不存在債務(wù)清償?shù)暮侠眍A(yù)期。
換一個(gè)角度，再來分析在后抵押權(quán)人和普通債權(quán)人對(duì)于登記的信賴基礎(chǔ)是否存在。就不動(dòng)產(chǎn)登記而言，其具有明顯的推定力，從而使登記權(quán)利人不證自明的成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，在此前提下，即使不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，那么善意第三人基于登記信賴取得的物權(quán)，也當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。故此，第三人產(chǎn)生信賴的前提當(dāng)然是存在登記，如果登記項(xiàng)目缺乏，信賴自無從談起。對(duì)于當(dāng)下的抵押權(quán)登記而言，普通債權(quán)人或后順位的抵押權(quán)人可以產(chǎn)生的信賴主要包括：抵押權(quán)人是誰；擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額是多少，因?yàn)樯鲜鰞烧咭衙鞔_記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿中。至于擔(dān)保范圍，在權(quán)利憑證上并未記載的前提下，恐難以得出第三人對(duì)此產(chǎn)生信賴的結(jié)論。
由上分析可知，將抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償范圍以合同約定作為界定標(biāo)準(zhǔn)，并未給普通債權(quán)人和后順位抵押權(quán)人的信賴?yán)嬖斐赦Р患胺赖臎_擊，也難謂對(duì)其預(yù)期利益造成了損害，其只不過是裁判者在法律規(guī)范和登記現(xiàn)實(shí)未能完全契合的背景下，對(duì)于抵押物優(yōu)先受償范圍作出的實(shí)然選擇。這也是在筆者所查詢到的案例和高級(jí)法院的規(guī)范性文件中，“遵循約定說”成為多數(shù)觀點(diǎn)的重要原因。至于《擔(dān)保法解釋》第61條的理解路徑，當(dāng)不存在過多障礙，其所謂抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致，當(dāng)指在“名目對(duì)應(yīng)”的基礎(chǔ)上，如兩者關(guān)于主債權(quán)數(shù)額、擔(dān)保范圍的內(nèi)容出現(xiàn)矛盾時(shí)，基于登記的公信原則，應(yīng)當(dāng)以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
（二）應(yīng)然的出路
如上文所述，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其作用之一在于為債務(wù)的順利清償提供物的保證；作用之二在于抵押權(quán)人能夠就抵押物的價(jià)值享有比普通債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。從此意義上而言，優(yōu)先受償?shù)姆秶瑯訉儆诘盅簷?quán)的重要內(nèi)容，然在當(dāng)下，抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶c登記之間之所以出現(xiàn)上述諸多爭(zhēng)議，主要原因在于法律規(guī)范和登記制度的模糊化。“順從”于現(xiàn)實(shí)，實(shí)踐中的多數(shù)觀點(diǎn)選擇了“遵循約定”的方式，然并未從根本上解決爭(zhēng)議。反觀域外的立法例，諸多國(guó)家如德國(guó)、日本等都要求當(dāng)事人必須將其關(guān)于擔(dān)保范圍的約定通過登記加以公示，從而使第三人準(zhǔn)確獲悉。如《德國(guó)民法典》第1115條第1款規(guī)定：“在抵押權(quán)登記時(shí)，必須在土地登記簿上寫明債權(quán)人、債權(quán)的金額，債權(quán)為支付利息的，還必須寫明利率，應(yīng)當(dāng)交付其他從給付的，須寫明金額。此外，為說明債權(quán)，可以查照登記同意書”。故為了更明確的將實(shí)踐反映到理論，進(jìn)而消除諸多不必要的爭(zhēng)議，從應(yīng)然性的角度分析，尚需在規(guī)范和登記制度層面細(xì)化兩方面的措施。
其一，從規(guī)范的層面而言，可通過對(duì)《物權(quán)法》的完善或借助于司法解釋的方式，明確抵押權(quán)登記之時(shí)，擔(dān)保范圍屬于必須登記的內(nèi)容且原則上優(yōu)先受償權(quán)的范圍以登記為準(zhǔn)，從而將擔(dān)保范圍和優(yōu)先受償范圍的“身份屬性”明確，避免在是否需要登記尚存爭(zhēng)議的前提下去探討登記內(nèi)容與優(yōu)先受償范圍之間的關(guān)系。其二，從登記制度層面而言，完善不動(dòng)產(chǎn)登記證明和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的格式內(nèi)容，明確設(shè)置“擔(dān)保范圍”。就上述兩項(xiàng)措施而言，其更多是操作層面的改進(jìn)問題，并不存在理論上的障礙，且上述措施不僅有助于抵押權(quán)人的權(quán)利保障，同時(shí)對(duì)于不特定的第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上多一些確定性權(quán)利的外觀宣示，亦可增強(qiáng)交易結(jié)果的可預(yù)期性。當(dāng)然，理論上亦有觀點(diǎn)以當(dāng)事人約定的利息、違約金、損害賠償?shù)软?xiàng)目或違反法律規(guī)定或難以確定為由否定登記的必要性。然客觀而言，無論是否存在登記，上述項(xiàng)目在確定抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍時(shí)，都會(huì)存在一個(gè)司法審查的標(biāo)準(zhǔn)問題，而該問題的解決依賴于規(guī)范層面的統(tǒng)一性規(guī)定，與是否登記之間并無必然聯(lián)系。
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