作者：良翰律師事務(wù)所 方贊律師
本文包含較多圖表，建議橫屏閱讀??
二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的最終處理路徑要么是合同繼續(xù)履行，要么是合同解除終止交易，同時(shí)如有違約情形出現(xiàn)還應(yīng)當(dāng)按照合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。選擇繼續(xù)履行往往會(huì)有諸多障礙，因此解除合同終止交易是更為常見(jiàn)的處理路徑。解除合同后勢(shì)必涉及違約責(zé)任承擔(dān)，如何選擇違約責(zé)任承當(dāng)方式，如何確定訴請(qǐng)主張，對(duì)守約方權(quán)益保護(hù)至關(guān)重要。
本文擬從常見(jiàn)的二手房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于違約責(zé)任約定入手進(jìn)行實(shí)證分析，并依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，得出各種違約責(zé)任之間的關(guān)系。
一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同中常見(jiàn)的違約責(zé)任約定方式
二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，往往先是交易各方到中介公司處簽訂“居間版買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”，之后再去網(wǎng)簽，因?yàn)椴煌薪楣咎峁┑陌姹揪灰粯樱虼藢?shí)踐中我們就能見(jiàn)到形式多樣的違約責(zé)任約定。雖然關(guān)于違約責(zé)任的約定文字表述形式豐富多彩，但是經(jīng)歸納后主要是這么幾種類(lèi)型（其中金額比例等數(shù)字僅作表述之用，不同的合同有不同的數(shù)字表達(dá)）：
情形1：賠償違約金，不足的按實(shí)際損失補(bǔ)齊
甲乙任何一方解除合同或決絕履行合同，均由違約方向另一方支付本合同約定的該房屋總價(jià)的10%作為違約金。實(shí)際損失超過(guò)違約總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。
情形2：先要求繼續(xù)履行并承擔(dān)逾期違約責(zé)任，后再選擇解除合同并主張違約責(zé)任
甲乙雙方未能按照合同約定的有關(guān)網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)時(shí)間履行義務(wù)，守約方催促違約方按照每日合同總額的萬(wàn)分之二向守約方支付違約金，并且要求違約方繼續(xù)履行合同。如果守約方催促違約方履行合同之后十日內(nèi)，違約方仍然未履行合同的，守約方有權(quán)解除合同，違約方應(yīng)當(dāng)按照房?jī)r(jià)總額的10%承擔(dān)違約責(zé)任。
情形3：定金責(zé)任
合同生效后，如出賣(mài)方違約，應(yīng)退還購(gòu)房定金雙倍給買(mǎi)受方，并按照房屋成交價(jià)格10%進(jìn)行賠償。如買(mǎi)受方違約，購(gòu)房定金歸出賣(mài)方所有，并按照房屋成交價(jià)格10%進(jìn)行賠償。
從前述三種情形中可以發(fā)現(xiàn)，二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的違約責(zé)任方式主要有：①繼續(xù)履行；②定金罰則；③違約金；④解除合同；⑤賠償實(shí)際損失。這五種違約責(zé)任承擔(dān)方式互相組合，形成了多樣的違約責(zé)任承擔(dān)方式。
本文包含較多圖表，建議橫屏閱讀??
二、關(guān)于各種違約責(zé)任形式之間關(guān)系的法律規(guī)定及處理方式
前述五種違約責(zé)任方式兩兩組合，能得到10種組合方式。如下表所示：
定金 罰則 | 違約金 | 解除 合同 | 賠償實(shí) 際損失 | |
繼續(xù)履行 | A1 | A2 | A3 | A4 |
定金罰則 | A5 | A6 | A7 | |
違約金 | A8 | A9 | ||
解除合同 | A10 | |||
賠償實(shí) 際損失 |
而現(xiàn)有法律規(guī)定對(duì)不同違約責(zé)任之間關(guān)系的規(guī)定并未明確覆蓋所有A1-A10的情形，而只是對(duì)部分情形作了規(guī)定。下面根據(jù)各種違約責(zé)任的性質(zhì)以及法律規(guī)定來(lái)分析各種違約責(zé)任形式之間的關(guān)系。
違約責(zé)任關(guān)系 | 法律規(guī)定 | 處理方式 |
A1 | 無(wú)明確法律規(guī)定 | 二手房買(mǎi)賣(mài)合同中定金為履約定金，因此與繼續(xù)履行只能擇一適用。 |
A2 | 《合同法》第一百一十四條第三款：當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 | 兩種違約責(zé)任可以同時(shí)適用。 |
A3 | 無(wú)明確法律規(guī)定 | 兩種違約責(zé)任存在內(nèi)在矛盾，只能擇一適用。 |
A4 | 《合同法》第一百一十二條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在 履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 | 兩種違約責(zé)任可以同時(shí)適用。 |
A5 | 《合同法》第一百一十六條：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。 | 兩者均是對(duì)違約行為的約束，故只能擇一適用。 |
A6 | 《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十七條： 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。 | 因?yàn)槎址抠I(mǎi)賣(mài)合同中定金為履約定金，因此各方無(wú)權(quán)主張啟動(dòng)定金罰則來(lái)解除合同，但是合同解除后，可主張定金罰則。 |
A7 | 《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十八條：買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。 | 定金罰則和損失賠償可以同時(shí)適用，但是賠償總額不得超過(guò)實(shí)際損失總額。 |
A8 | 《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第8點(diǎn)：合同解除后，當(dāng)事人主張違約金條款繼續(xù)有效的，人民法院可以根據(jù)合同法第九十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。 | 合同解除是對(duì)合同狀態(tài)的處理，而違約金是對(duì)違約責(zé)任的處理，也是對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行的清算，故兩者可以同時(shí)適用。 |
A9 | 《合同法》第一百一十四條第二款：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增
加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予 以適當(dāng)減少。 | 違約金是彌補(bǔ)性質(zhì)而非懲罰性質(zhì)，故最終以實(shí)際損失作為賠償?shù)膮⒖紭?biāo)準(zhǔn)。 |
A10 | 《合同法》第九十七條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和 合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 | 兩者可以同時(shí)適用。 |
聯(lián)系客服
