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安排好每個步驟的事情和資金，買房這件事會更從容。
MONEY+記者｜王丹丹

買房，前后少則幾個月，多則2年，如果資金安排出了問題，臨時借錢可不是個好差事。

如果你要買的是總價150萬元的房子，其中首付款50萬元，貸款100萬元。而貸款分為兩部分，公積金貸款50萬元，商業貸款50萬元，期限20年，等額本息。手里的錢除了50萬元首付，還要根據成交的不同環節，準備其他款項。

買一手房，錢這樣安排

如果你要買的是一手房，從簽訂合同到拿到產權證，少則1個月、多則2年。在這1個月至2年的時間里，你手里的錢應該至少準備57.04萬元，而且要按時間順序分成4份：

第一份：5萬元。

去向：意向金、定金。

意向金也叫訂金，是買房者和銷售單位協商的一筆金額，表示確定了購買意向。交了這筆錢，簽了意向金協議，你就有了開盤時參加選房的資格。在這個階段，可以“免費改變主意”—決定不買并原額取回意向金。

開盤當天如果你沒有選到房子，或你表示放棄此次購買，意向金都會原額返還。如果你順利選好了房子，確定要簽訂合同購買，按慣例意向金不會退回給你，而是自動轉為定金。

意向金在法律上是不明確的，但定金具備了擔保性質，如果這個時候因為個人原因反悔，放棄購買，定金是作為合同違約金賠償給對方的。

而且實際上，為了節省時間，盡快申請到貸款，在支付定金以后，你就要開始為申請貸款做準備了：去社保中心打印社會保險繳納記錄、去民政部門開具婚姻狀況證明以及向公司人事部門要求開具收入證明、去工資卡發放銀行打印至少1年以來的工資卡流水對賬單。

第二份：45萬元

去向：首付款

繳付定金后7至14天內，你就要簽訂《商品房預售合同》、繳納房款的首付部分了。你需要支付的首付款總額是50萬元，但是到了這時候，定金也轉為首付款，所以你再支付45萬元就可以了。

在這個環節之前，你應該提前準備好自己的社保、稅收的繳納記錄，并且到自己的信用卡持有銀行了解好征信記錄，好快速遞交貸款申請。最好與相關工作人員確認一下自己獲得貸款的可能性，以免因為貸款申請不順利造成違約。

所有材料提交給貸款銀行之后15至20個工作日之內，銀行會通知貸款審批結果。順利通過之后，會簽訂一份《銀行借款合同》，上面規定了雙方貸款的權利和責任。

憑借這個合同可以到當地的房產交易中心進行交易抵押登記手續，并簽訂《預告登記證明》。這份證明簽訂過后意味著你的房產完成了抵押給銀行的過程。獲得證明后的次月，銀行正式發放貸款。

第三份：1.04萬元

去向：首次還款

在首次還款之前，公積金貸款的部分要繳納擔保費，按照上海和北京的標準，20年、60萬元的公積金貸款要繳納的擔保費分別是6318元和1800元（其他城市的標準在公積金管理中心也有明文規定），會在公積金賬戶里直接扣除。

但是公積金沖還貸只能從還款第二個月開始，第一個月的總還款額必須全部從銀行還款賬戶里扣除。因此，你還要再多準備1.04萬元，在首次還款之前存入銀行還款賬戶。

第四份：6萬元

去向：交房驗收，繳納契稅

如果你買的是期房，交房驗收和繳納契稅可能要再過半年以上。

交房驗收時也可能要交錢。如果你的房子實測面積和當初簽的合同上寫的不一樣，一般的原則是3%以內多退少補：實測面積比你合同上寫的面積小，開發商按照面積差額把差價退給你；如果實測面積比你合同上寫的面積大，你也要補足差價。如果按照150萬元，90平方米計算單價，通常這筆金額在4萬元以內。在不知道是退還是補的時候，這筆錢最好先備著。

驗收完畢簽字確認以后，就要去房地產交易中心辦理產權過戶，這時，按照契稅標準，你要繳納1.5萬元至2.25萬元的契稅。

至此，你至少要準備6萬元，才不至于臨時湊錢交納各種費用。

買二手房，麻煩多一點

相比較一手房，二手房牽涉的繳費環節更復雜，風險也更多。買套150萬元的二手房，打算首付50萬元，你要準備的錢比買一手房更多，在拿到房子的鑰匙之前你至少需要準備59萬元，如果約定所有稅費和中介傭金都由你支付，這筆錢大約在65萬元以上。

考慮到銀行審批貸款時參考的評估價可能低于成交價5％至10％，所以再多準備10萬元也很有必要。你要準備75萬元以上，才能保證全程順利。

第一份：3萬元

去向：意向金

初步選定房屋，支付購買意向金。這時中介機構開始在買賣雙方之間協調出價和還價，如果雙方對價格和其他成交條件達成一致，就簽訂房屋買賣區間協議，表示雙方對交易流程、價格、責任義務等達成了一致，并且具備約束力。

第二份：7萬元

去向：大定金

如果你手頭資金足夠，你最好準備好房屋總價的5%至10%作定金，分兩筆支付。以150萬元總價為例，通常定金在10萬元。

第一筆3萬元，在上一個環節中已經作為意向金支付了，在雙方確定交易時轉為定金，這個數額的定金一般被稱為小定。如果是難得一見的性價比很高的房子，最好在簽訂完區間協議后的3至7天內，再加付7萬元的定金，這個就被稱做大定金。

性價比高的好房子會有幾組客戶同時和賣家談判，如果你的定金數額小，其他人只要加價高于你的定金數額，賣家寧愿賠你定金也要改賣給別人的事情常有發生。如果你付了10萬元定金，賣家違約除了10萬元退給你，還要再賠付10萬元給你，除非有人出價高出你十幾萬元，否則賣家不可能違約，十幾萬元明顯超出了150萬元二手住宅的普遍溢價空間。所以，大定金基本上可以保證這個房子不會被人半路搶去。

第三份：40萬元

去向：首付款、中介傭金的一部分

居間協議簽訂后的7至14天內，要簽訂正式的二手房買賣合同，支付首付款。你同樣要在交付定金以后就開始準備各種證明和材料，盡量在簽訂合同后盡快向銀行申請貸款。

簽合同的時候，前面的10萬元定金直接轉為首付款的一部分，你要做的就是再付一筆錢。但是首付款通常不會一下付齊，而是暫時扣下2萬元作為交房尾款，防止賣家欠繳物業管理費、水電煤氣費等費用算到你頭上。這個環節需要再付38萬元。

簽訂區間協議和二手房屋買賣合同時，有經驗的中介人員會在各個步驟完成的時間節點，留足寬松的時限，這樣即使審批環節出狀況，也有時間處理。

各地對二手房中介的傭金比例規定都不同，上海是向買賣雙方各收房屋總價款的1%，但實際情況卻是，全部傭金由買方承擔幾乎成了目前業內默認的規則。這種情況在北京沒那么普遍，但是北京的二手房中介收取的單筆傭金多在房屋總價款的2%以上，最高2.7%。

而且，為了起到互相約束的作用，規避風險，中介傭金最好分兩次支付，簽訂合同當天付一半，等到最后交房時再付剩下的一半。

你可能要再補首付款

銀行對這房子的評估價低于合同價，會參照評估價發放貸款，之前付的首付款就不夠了，你還要再準備10萬元補上這個缺口，這筆錢補上，產權過戶手續才能正常辦理。

第四份：3萬元至11萬元

去向：交易稅費

簽訂合同以后，中介業務人員會憑購房合同在交易中心備案，申請貸款。交易中心確認你是否被限購的審查大約需要5個工作日，貸款審批流程需要10至20個工作日。審查通過、貸款獲批后就是繳稅了。

中介人員會先在當地稅務部門進行報稅審批，辦理過戶時，買賣雙方在中介代理人陪同下，在交易中心的財稅窗口繳稅。

第五份：4.5萬元至6萬元

去向：交房尾款、另一半中介傭金

繳完各項稅費，就是等你申請的住房按揭貸款放款。這筆款會放款到賣家的賬戶，你們就可以去辦理產權過戶了，接著，雙方辦理水電煤的登記過戶，結清賬戶里的費用。約20個工作日后，拿到產權證。

這時可以辦理房屋交接。雙方由中介陪同到小區物業管理處做更名登記，結清物業管理費。把最后2萬元尾款付清，并支付剩下的中介傭金。

第六份：1.04萬元

去向：首次還款

和買一手房一樣，第一個月的還款額全部從你銀行還款賬戶里扣除，不能用公積金沖抵。所以，這1.04萬元也要在在首次還款之前存入。

這些情況下，多備10萬元

上海磐德投資顧問有限公司市場總監倪岱爾提醒，月收入勉強等于月供兩倍，補繳過社保，車貸沒還清??你可能無法足額貸款，需要準備更多的首付。

你家庭月收入的一半是月還款額的上限，而且是家庭所有貸款的月還款額之和，比如你家庭月收入2萬元，還貸上限是1萬元，還有每月2000元的車貸沒還清，那么銀行能審批給你的貸款就是按照月還款8000元發放。

做到這幾點，避開風險

二手房買賣最大的風險主要在于產權歸屬。上海德佑地產經紀有限公司資深經理王平建議注意二手房的產權歸屬和戶口。

別忘了查產權狀況

一手房交易從開發商到客戶，交接非常簡單，而二手房可能比較復雜。如果賣家的房屋產權做了抵押，在抵押沒有解除之前，不要買。

你可以在交定金之前要求中介出具該套房子的產權調查證明，看是否和賣家的產權證原件、身份證復印件上的信息相符。

你也可以自己去房地產交易中心查詢。房屋的產權人以及詳細情況都能查到：目前是否有抵押、經手價格等等詳細信息。單項查閱費8元，全套查閱費30元。

做低房價，可能成交不了

有些買房人會為了少繳稅而要求做低房價，但如果合同房價嚴重低于市場水平，交易很可能會被拒絕受理。

稅務部門和房地產交易中心在接到報稅申請時，會根據同小區周邊近兩個月的成交價格做參照，評估這份合同的房價水平，繳稅額也是按照這個評估價為基數計算。如果合同房價低于評估水平20%，屬于嚴重低于評估水平，稅收部門會拒絕受理，房地產交易中心也不會受理后續業務。

合同里寫明，戶口遷出

相關的法規對二手房交易時房子里的戶籍沒有硬性規定。但如果你買的是學區房，必須在合同里寫明賣方承諾交房之前把所有原戶口遷出。

通常一套房子里如果有多個家庭的戶口，能在對口重點學校上學的孩子只能有一個。如果上家不遷出戶口，他的孩子正在對口學校里上學，你的戶口就遷不進來，即使遷進來，孩子也上不了這個學校。

最穩妥的方式是，要求賣家在交易合同的補充條款中承諾，辦理完房產證交接當日遷出戶籍，并以扣留尾款的方式作為監督。
（本內容來自《好運?MONEY+》雜志）

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