"買房子吧,每個月租房也要一千多元,拿著這筆錢做按揭,也能買一套不錯的房子了,幾十年之后,這房子就歸你了。"
不知道有多少人是聽了這句話,頭腦一熱就買了房。今天花明天的錢,提前消費獲得了不容置疑的認同。于是,按揭買房成了許許多多人的一致行為,不買房成了落伍的標志。其實,按揭買房并不適合所有人。
許多城市家庭里6個人買一套房,成為既定的事實。小倆口所有的積蓄,加上雙方父母的養老錢,只為了能交上一套新房的首付。在接下來的很多年內,還要承擔著每個月幾千元的月供。父母總會老,難免會生病,后輩也可能跳槽甚至失業,孩子總是要生,生出來就要吃要喝,對于未來這些可能需要的花費,房子卸去了許多年輕家庭最后的一點應付能力。于是,生活的開支被盡可能地壓縮,生育的計劃被一再地擱置,所有的業余愛好都變成一種奢侈,不敢跳槽,不敢創業,甚至不敢和老板提起加薪的事。
為了一套房子,除了這些付出的代價外,你還將面對加息的風險、持有成本的提高和樓市本身的風險。
租房的日子也很幸福
多人認為,住在屬于自己的房子里,才會真正有家的感覺。一種必須澄清的理念是,買房是改善居住條件的途徑,租房也是一條途徑。當租賃成為一種常態,生活就不會因為租房而變得不幸福。
從一些發達國家和地區的現狀來看,并不是每個人都有必要買一套房子的。在一些發達國家,長時間租房住的人也非常多。在他們看來,病了有醫療保險,老了就住到養老院去,能享受的時候就盡情享受,何必為了一套房子累死累活。《欲望城市》中的凱利就是這樣。把她所有買鞋的錢加在一起足夠支付房子的首付,可她卻從來沒動過這個念頭。
租房,不僅是一種生活態度,也是一種理財之道。他們不是投資客,他們是只有一套房子自住的普通人家,但如今他們中的一些人毅然決定賣掉自己僅有的一套房,開始"顛沛流離"的租房生涯。他們住在別人的房子里,用賣掉房子賺來的錢做自己想做的事。他們說:"生活,不應該被房子困住。"
賣掉房子租套房
兩個月前,在妻子看來,宋國強的想法似乎還有點"大逆不道"------他要把自己家僅有的一套房子賣了,然后去租房住。2001年初,剛畢業的宋國強和女友(現在的妻子)來上海工作,他們在外環線附近租了套房。2002年,買了一套126平方米的三房一廳,總價40.32萬元,在父母的幫助下他們首付了10.32萬元,貸款30萬元15年,每月還貸2380元。
其實,宋國強當初的想法很簡單:上海房子連續多年上漲,對于像他這樣的工薪族來說,再買一套自己心儀的房子至少在目前不太現實。那么,即使自己的房子哪怕漲到300萬元,如果一直自己住的話,漲與不漲對這個家庭來說可能都沒有太大的實際意義。但是如果把自己的這套房子賣掉,手頭就立即有了一筆流動資金可以靈活運用了。
為了說服妻子,宋國強仔細算了一筆賬:如果現在把房子以120萬元售出,并提前還清銀行剩余貸款約23萬元,則剩余97萬元,即使保守一點存入銀行,按現在5年期存款每年收益3.6%計算(利息稅先忽略不計),每年利息34920元,5年利息是34920×5=17.46萬元,加上5年來原本用于存入銀行還貸的款2410×12×5=14.46萬元,減去5年來用于租房錢3500×12×5=21萬元(3500元可以在地段很好的地方租一個很舒適的全裝修全配二室二廳),5年后總資產應是(120-23+17.46+14.46-21)萬=107.92萬元。
如果房子不出售,繼續還貸,5年用于還貸的款是(2410×12×5)萬=14.46萬元(有約一半是還本金,一半是利息,未計算利率變動因素)。5年后欠銀行本金約23-(14.46/2)=15.77萬元,5年后,房子如果維持現在的這個價位120萬元,5年后總資產應是(120-14.46-15.77)萬=89.77萬元。
不算不要緊,這一算還真把妻子給算楞住了。宋國強趕緊趁熱打鐵,怕光是數字還不夠說服力,又給妻子來了個風險分析:如果這5年內上海房價下跌,房子也舊了,不好出手了,那就虧大了。如果5年內房價繼續上漲,要達到總資產有107.92萬元,這套房就必須漲到138.15萬元,漲幅是15%,但誰敢保證5年后這么舊的房子還值138.15萬元?當然,如果5年內租金也大幅上漲,那租房成本也會增加,5年內3500元每月的租金能租到好房子嗎?答案是能------現在就可以簽一個5年期的租房合同。
就在算賬過程中,妻子的臉上漸漸地陰轉多云接著放晴了。算到最后,她賣房的心情竟然比宋國強還要迫切。于是,夫妻兩人將現在的房子以120萬元價格出手。現在夫妻倆在公司旁租了一套房,每天上下班只需步行------凈賺60多萬元,他們知足了。
買房有時還不如租房
"租房不如買房",曾是幾年前普遍流傳的口頭禪。幾年的耳聞目睹,使許多人似乎誤認為,買房一定比租房劃算。大家不再計算買房、租房到底誰劃算,甚至將買房當做滿足居住需求的惟一手段。有個朋友買了套房,每天卻要花兩個小時上班,還說買的房子特值。難道時間和路費不是購房成本嗎?
近日國內某知名金融公司發布的房地產抽樣調查分析報告顯示,目前國內購房成本或月供已超過租房成本,即"買房不如租房"。
李先生在上海內環地區租了一套兩室一廳的房子,月租金為3000元,房子售價為100萬元。李先生已經有了部分積蓄,足以付這套房子的首付款。
他現在考慮的問題是,是否應該把這套房子買下來。如果房價繼續上漲,這筆投資當然劃算。
如果李先生買房,他的成本實際有兩部分:一是按揭貸款的利息支出,二是購房相對于租房的機會成本,即首付款的存款利息損失。
若以30%的首付比率、6.12%的按揭貸款年利率,以及1年期存款實際利率1.8%計算,李先生按揭貸款的年利息支出為700000×6.12%=42840元,首付款的年利息損失為300000×1.8%=5400元,年購房成本總計為48240元。
而他目前年租金為36000元。"購房成本/租金"比率為1.44,說明目前的房價持續上漲的空間有限,李先生應該租房。
即使購房成本低于租金,由于貸款購房不僅需要付息還需要還本,因此投資者購房時必須考慮"月供/租金"比率。
經過咨詢,李先生發現,如果自己交納首付30萬元,余下的70萬元通過按揭貸款并以等額本息還款的方式分20年付清,他每個月要支付本息約5063.60元；即使分30年付清,他每月還要支付月供款約4251元。其"月供/租金"比率高達1.69。
也就是說,如果李先生將買來的房子重新出租出去,每個月仍然入不敷出。從這個角度看,李先生還是應該租房?！?
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