1.評估報告未涉及被征收人國有土地使用權范圍內(nèi)空置土地的價值，由此作出的征收補償決定應予撤銷——賈建忠與寧津縣人民政府行政征收案
案例要旨：評估報告是征收補償決定的參考依據(jù)，征收單位應當全面考量，以作出合法、合理的征收補償決定。評估機構在對征收人有證房屋進行評估時采用市場法，即根據(jù)一定時間節(jié)點內(nèi)的其他特定房屋成交案例，取相應的平均值確定上訴人房屋價值，記載的比較因素選擇為“交易期日、交易情況、區(qū)域因素及個別情況”，該評估報告并未說明涉案空置土地使用權價值如何體現(xiàn)，由此作出的征收補償決定應予撤銷。
案號：（2016）魯行終769號
審理法院：山東省高級人民法院
案例來源：法信平臺精選
2.估價報告包含被征收房屋及基底所占土地面積的價格，并充分考慮了被征收房屋所在區(qū)位、周圍環(huán)境及院落大小對其價格的影響的，應認定該房屋的補償價格已包含其使用的全部土地價值——趙惠祥與遼寧省桓仁滿族自治縣人民政府行政征收案
案例要旨：對被征收房屋的估價報告明確評估結果只包含被征收房屋及基底所占土地面積的價格，并充分考慮了被征收房屋所在區(qū)位、周圍環(huán)境及院落大小對其價格的影響，說明該房屋的補償價格已包含了其使用的全部土地價值。對于被征收人關于未補償土地價值的主張不予支持。
案號：（2016）最高法行申1050號
審理法院：最高人民法院
案例來源：法信平臺精選
專家觀點
1.房屋征收中對征收范圍內(nèi)的院落、空地應當予以補償
《土地管理法》第五十八條規(guī)定：“由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第（一）、（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”城市房屋征收大多數(shù)是政府為了公共利益收回土地或者為了實施舊城改造調(diào)整使用土地，這兩種情況，均應補償土地使用權人因土地使用權受到侵害而遭受的損失。因此，《土地管理法》從法律上為征收中院落、空地的使用權人設定了享有補償?shù)臋嗬魇諜C關在征收中應當按照法律的規(guī)定對被征收人的院落、空地予以補償。同時，依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（2011年6月3日）（下稱《評估辦法》）第十一條的規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權的正常交易價格。
（摘自《<國有土地上房屋征收與補償條例>條文解讀與案例評點》，沈開舉主編，中國法制出版社2011年1月出版）
2.征收主體在征收中應當依法對被征收人的院落、空地予以補償
《土地管理法》從法律上為房屋征收中院落、空地的使用權人設定了享有補償?shù)臋嗬魇罩黧w在征收中應當按照法律的規(guī)定對被征收人的院落、空地予以補償。在房屋價格評估過程中，貨幣補償?shù)慕痤~往往與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素相關，包括被征收房屋的成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等，這些因素一般在具體的房屋征收中被考慮了。
但是，對于有無補償院落、空地這一因素爭議卻很大。《補償條例》并沒有對院落、空地的補償作出明確的規(guī)定，但是規(guī)定了對房屋征收的補償應當以市場價為參照標準，因此，對帶院落的房屋進行評估時亦應選擇同樣帶院落的房屋的市場交易價作參考。在房地產(chǎn)評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被征收人擁有的院落及擁有的附屬設施。對被征收房屋的價值產(chǎn)生重要影響的院落、空地當然是補償需要考慮的因素。被征收人對合法使用的院落、空地雖然不享有所有權，但擁有使用權，征收人征收房屋的同時也損害了被征收人對房前屋后的院落、空地的土地使用權，因此，征收人應當對此予以補償。
（摘自《房屋與土地征收征用補償實務》，楊曉玲主編，中國法制出版社2011年8月出版）
3.房屋征收補償中房屋的附屬物是否屬于補償范圍的認定
被征收房屋的附屬物是指附屬于被征收房屋，由房屋產(chǎn)權人或使用人在使用過程中為提高房屋使用效能而改造或追加的，不能異地使用或異地使用將影響其功能的財物及相關設施。一般是在房屋所有權證或房屋租賃合同中載明的、與房屋主體建筑有關的附屬建筑或構筑物。房屋結構及本身所含有的門、窗及水電設施屬房屋估價范圍，應在房屋評估中體現(xiàn)，不屬附屬物評估范圍。《補償條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。因此，對房屋附屬物的評估基準日為房屋征收決定公告之日。房屋征收決定公告之日后新增加的附屬物不在補償之列。
（1）哪些屬于房屋的附屬物？一般是指附屬于居住房屋的平廈、雜房、廚房、廁所、過道、院落、占地、公有住房非居室、圍墻、煙囪、化糞池、門斗、水井、室外低坪、爐灶、簡易廁所、空調(diào)、熱水器、外陽臺、PVG門窗、外陽臺鋁合金門窗、防盜門、防盜網(wǎng)、電表、水表等等，有合法權屬證明或不計算租金面積的居室的附屬使用部分。
（2）在遇到征收時，要區(qū)分兩種情況，一種是房屋的使用人合法擁有的、證照齊全的、具有經(jīng)濟價值的附屬物，對這部分附屬物，由于拆除而給被征收人帶來一定的損失，按照《憲法》規(guī)定，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋以及其他合法財產(chǎn)的所有權，因此可以對這部分附屬物給予一定的補償，比如，相關設備移機、初裝、開通，室內(nèi)單項裝飾裝潢拆除補償、室內(nèi)基本裝飾裝潢拆除補償、地栽樹木及觀賞性花木拆除補償、戶外構筑物拆除補償。但補償?shù)乃揭h遠低于被拆除的正式房屋。另一種是房屋產(chǎn)權人未經(jīng)過合法的審批手續(xù)或不合理占用的附屬物，對于這一部分，一般不能給予補償，但是有特殊情況的也應該給予一定的經(jīng)濟補償，但補償?shù)乃揭h遠低于合法附屬物。
（摘自《房屋與土地征收征用補償實務》，楊曉玲主編，中國法制出版社2011年8月出版）
