先看幾個數據：
——深圳總用地面積：1952.84平方公里；到2020年，建設用地規模控制在890平方公里；其中居住用地面積約220平方公里；資料來源于《深圳市城市總體規劃（2010-2020）》。
——深圳總人口：1062.89萬人（2013年常住人口統計；其中戶籍人口310.47萬人）
常住人口也就包括了戶籍人口，我們常說的城市人口規模，指的就是常住人口。一般來說，深圳有多少人？我的腦子里有個1800萬的數據，去除常住人口數量，就是說有800萬的流動人口；這部分人，以深圳富士康的三四十萬工人為代表，基本上在深圳買房定居的可能性非常小，談房子的問題，不計入是合理的；但是對深圳城市醫療、交通、公共服務配套的建設、指標測算就有重大意義。
——深圳現在有多少套房子？
2011年數據：4.09億平方米，810萬套；其中商品房面積約1.02億平米，110萬套。資料來源《深圳市住房保障發展規劃（2011—2015）》。后根據政府發布相關報告，對此數據進行了確認并有提升：27萬套保障房“占全市住房總套數的3%”。據此數據可反推住房總套數約為900萬套。
——另一方面，深圳市官方曾經對違建的存量有過多次統計。最近的一個權威數據，是2011年深圳規劃土地監察部門公布的“歷史遺留違法建筑”4.05億平方米(約38萬棟)；這個數據不可能包含上文的4.09億平方米；粗略統計違建部分（含城中村）總套數約400萬套。
2012年建設約5.3萬套，建筑面積約500萬平米
2013年建設6.2萬套，建筑面積588萬平米
大數據基本判斷：
——流動人口800萬，主要消耗歷史遺留及違建4.09億平米，約400萬套。實際上很多城中村以單房、一房一廳較為常見，400萬套是保守統計，本地村民居住在這些建筑中的人口數量也是極其有限，作為流動人口的租房，400萬套足足有余，很多常住人口也暫租住于此。
——工業區配套的宿舍之類，不屬于居住性質用地，一般也不在統計之列。
——實際需購房總人口1100萬人，實際總套數820萬套，總建筑面積4.1億平米，人均住房面積現狀37平米/人。現狀是絕對是夠住的。
根據城市規劃規范，深圳居住用地總面積220平方公里，根據規劃規范核算相關指標如下：（1）人居居住用地面積指標區間23-36平米，深圳作為高開發強度城市，取下限，220平方公里，能夠容納常住人口約956萬；有100萬人的缺口；
（2）居住用地容積率平均值：香港為5.0，新加坡為2.0，大阪2.5，臺北2.3。國內北京1.7、廣州1.8、天津2.0、重慶1.7、武漢2.3。深圳作為一個僅有不到2000平方公里總土地的副省級城市，走的必然是高容積率的線路，現在新版《深標》分區控制容積率，中心區最高超過10，平均下來個人覺得2.3~2.5是合適的。據此計算總建筑面積應為5.06~5.5億平方米；根據規劃人均居住用地35平米/人，容納的城市人口約1445-1571萬人；能夠滿足未來5~10年的常住人口需求（從現狀來看，一線城市吸引力持續下降，深圳也不再有過去的人口凈流入高增長了）。
這樣來看，唯一覺得房子不夠的就是商品房：2011年商品房面積約1.02億平米，110萬套。現在2014年數據應當是125萬套，能夠解決437萬人，戶籍居民是沒問題的。
深圳保障性住房十一五以來累計23萬套（2014年報道），之前有數據是累計27萬套，保障房加政策性住房總量將達到48萬套，加上前些年單位福利分房，估計能解決了200萬人居住問題。
深圳小產權房報道說占據了總量的50%；有業內人士稱數量在50萬套以上，有一部分人購買了小產權房，還有軍產房，這些量無法統計，但是，加上原住民（約50萬），可能消化100萬的城市常住人口（擁有房子，而非租賃），是比較靠譜的。
這樣算來，深圳有購買房產需求、尚未買房的城市常住人口仍然有320萬人；考慮深圳很多人擁有多套住房，加上外地投資購買人群，這個缺口大約有450萬人。
這又出現一個問題：常住人口中，購買需求是真實的，但是否具有購買力又是現實問題。網上搜索不到不同薪酬對應的人口規模，但從納稅額也許能大致判斷具有買房能力的人，占人口規模比例。此外深圳擁有自有住房的常住人口比例在40%~50%的區間，考慮具有二套房及以上比例在20%左右，那么實際上擁有自有住房的比例在25%左右；根據這些大致測算，目前仍然需要購房、但是具有經濟能力購房的人口規模大約120萬人；大約需要35萬套。
以上數據繁多，其中不發重復統計的數據，有些也不盡準確，但最終判斷如下：
1、 深圳土地總量，決定了常住人口規模應控制在1500萬以下，流動人口維持在800萬左右。現狀總人口1800萬、常住人口1100萬，數據是靠譜的。
2、 現狀自有用房的城市人口占比約45%，即約500萬常住人口已經有自己的房子；基本靠譜。
3、 有購房需求、且具有購房經濟能力的常住人口規模約120萬人，大約需要35萬套。
4、 考慮今年來平均每年推出商品房5.5萬套，加上經濟適用房一共約7萬套，大約5年左右的時間，深圳房子不再稀缺！
5、 農民房、小產權房基礎龐大，足以解決流動人口及部分常住人口的租賃之用。只不過交通方便、配套完善的關內、近關內區域，房租保持高位運行。
6、 當城市吸引力慢慢減弱、自有住房逐漸飽和，深圳房屋總量呈現供過于求的局面；如果小產權房能夠上市流通，會讓房價在未來5年后、較長的一段時間內沒有潛力可挖掘，最多只能維持在現狀水平。
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