一般情況下，說起買房貸款，大多數(shù)人關(guān)心的是銀行的貸款額度、貸款辦理流程、房貸利率等等。但是在實(shí)際申請到貸款之后，還會(huì)有一些鮮為人知的小問題困擾到貸款人，比如，還款年限能否更改？
下面這幾大冷門房貸知識(shí)，想買房或者已經(jīng)買房的人千萬要看。
一、貸款年限能否更改？
在正常的商業(yè)貸款流程中，貸款之前就要確定你的貸款年限，而貸款年限一旦確定后是不能中途直接更改貸款年限的。
但有不少購房者因自身經(jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)，會(huì)希望更改自己之前的貸款年限，該怎么辦呢？如果你的還貸時(shí)間已經(jīng)滿一年或者一年以上，建議你可以到銀行做部分提前還款。
手中有余錢的時(shí)候，到銀行直接還幾萬本金，提前還款后，一般銀行會(huì)給你兩種選擇：一是還款年限不變，每月還款金額減少；二是每月還款金額不變，還款年限縮短。
如果你選擇第二種還款方式，就可以正常申請縮短年限，實(shí)現(xiàn)住房商業(yè)貸款更改年限了，不過具體如何實(shí)行還是先要看看貸款合同是怎樣明確規(guī)定的，比如提前還款有沒有違約金，辦理提前還貸的流程之類的規(guī)定。
二、30％是月供占比的舒適線
對于有工作且單身的購房者來說，一般未來預(yù)期升值潛力大，且家庭壓力小，可考慮相對把將房貸月供占收入的比例定的稍高一點(diǎn)，大概50％左右，這樣的話還可以給自身增加點(diǎn)奮斗的壓力，讓自己更加有努力的動(dòng)力，收入越來越高，房貸月供占比也逐漸越來越小。
但如果是有家庭有孩子的購房者，家庭日常生活開支和孩子的教育健康等方面消費(fèi)較高，家庭壓力相對較大，月供在收入中的占比就不能過高，30％是月供占其收入比重的標(biāo)準(zhǔn)線，可以相對保證家人生活的舒適度。
三、商貸轉(zhuǎn)公積金貸不一定劃算
不少購房者都有自己的公積金賬戶，但買房時(shí)或因賬戶余額較少或樓盤限制等因素而選擇了商業(yè)貸款，所以后期為了減少房貸利息想轉(zhuǎn)為公積金貸款，但其實(shí)商轉(zhuǎn)公不一定劃算，而且并非可以適合所有人。
1、看看你的還款剩余年限
如果你購房的商業(yè)貸款處于還款前期（如前兩三年），轉(zhuǎn)為公積金貸款還是比較劃算的，但如果已經(jīng)是還款期限的后期，就沒有商轉(zhuǎn)公的必要了。
2、是否考慮提前還款
如果你打算在最近幾年內(nèi)提前還清購房所有貸款，也不用再去考慮辦理商轉(zhuǎn)公。事實(shí)上，商轉(zhuǎn)公一般都要根據(jù)與原申貸銀行的合同來走，征得原銀行同意后可能還需要支付一定金額的罰金，再加上商轉(zhuǎn)公過程中可能會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用，最終也不一定劃算。
3、是否準(zhǔn)備公積金二次貸款
一般來說現(xiàn)在很少人買房可以做到一步到位，不少人未來都有改善住房的需求，但如果是二次貸款，公積金貸款額度上限的減少可能會(huì)增加你未來的置業(yè)壓力，甚至影響未來的購房打算。所以對于能夠承受商貸月供且很有可能二次置業(yè)的購房者，也不推薦辦理商轉(zhuǎn)公貸款。
4、部分區(qū)域二套房公積金貸款利率上浮
如果你名下有兩套房子，并且商業(yè)貸款的利率是有折扣的，同樣不建議你辦理商轉(zhuǎn)公。因?yàn)椴糠謪^(qū)域的城市二套房的公積金貸款利率要上浮10％。如果你二套房的商貸享受了一定額度的優(yōu)惠，利率有可能比公積金利率更低。
