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隨著春節(jié)的平穩(wěn)過渡，各行各業(yè)都開始大顯身手，努力地追回“失去的三年”。而其中最引人注目的，還是樓市，這個(gè)時(shí)候不少專家也不甘寂寞，紛紛進(jìn)行市場預(yù)測。
日前，任澤平發(fā)布視頻預(yù)測：如果三四月份中國房地產(chǎn)能夠恢復(fù)，那肯定是蘇州、合肥等幾個(gè)城市；同時(shí)，他也提醒有幾個(gè)城市的房子千萬不能碰，包括鄭州、福州等。
在任澤平看來，如果三四月份中國房地產(chǎn)能夠恢復(fù)，那肯定是以下幾個(gè)城市：蘇州、合肥、深圳、成都、寧波、西安。同時(shí)他也提醒，有幾個(gè)城市的房子不能碰，分別是：鄭州、福州、天津、沈陽、重慶。
為此，任澤平還套用自己曾提出的理論：房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。
那么哪些城市人口流入最多呢，排名依次是：成都、杭州、武漢、西安、深圳，然后是長沙、蘇州、廣州、寧波、合肥、廈門以及南京。在他看來，人口流入的城市才會(huì)有潛力，才有作為資產(chǎn)配置的價(jià)值。
隨后任澤平也說，這些也不一定準(zhǔn)確，所以他們統(tǒng)計(jì)了另外一組數(shù)據(jù)：去化周期，也就是供需平衡的狀況來判定，去化周期越長，那么房地產(chǎn)肯定越疲軟。
根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去化周期短的城市分別有：蘇州、合肥、西安、深圳、成都、寧波、南京。去化周期長的城市有：鄭州、福州、天津、沈陽、重慶。
▎五區(qū)去化周期超19個(gè)月
根據(jù)福州官方數(shù)據(jù)顯示，2022年，福州市五城區(qū)新建商品房銷售58411套、面積386.47萬平方米，其中住宅銷售27610套、面積261.79萬平方米。同比大幅下滑。這也意味著福州商品住宅庫存去化周期略超2年。
而根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2022年底，福州五區(qū)住宅狹義庫存去化周期19.2個(gè)月。因統(tǒng)計(jì)口徑的差異，與樂居大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測數(shù)據(jù)有所差異，但仍然超過有關(guān)部門劃定的12個(gè)月安全警戒線。
事實(shí)上，我們應(yīng)該注意到，去化周期的增長，主要是以上一年的樓市去化作為參照，而2022年福州樓市銷售數(shù)據(jù)卻是近三年來最差的。
▎ 福州樓市板塊分化明顯
就整體來看，福州樓市的庫存是偏大的，這也是任澤平提醒大家要注意的，畢竟，盲目購入，可能面臨房子降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，任澤平?jīng)]有說明白的是：福州有的板塊房源價(jià)格就是堅(jiān)挺。
這就是我們常說的：板塊分化！
不知道大家是否有印象：2022年，福州樓市去化最快的幾個(gè)樓盤，國貿(mào)天琴灣、建發(fā)朗云等，其價(jià)格似乎并不受市場多大影響。而根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年全年，大福州五區(qū)、連江、平潭房價(jià)同比是上漲的均有2%以上的漲幅，房價(jià)跌得最多的是永泰和閩侯，分別達(dá)到15%、13%。
板塊分化是福州當(dāng)下樓市重要特征。總體來看，福州中心城區(qū)、晉安區(qū)的東二環(huán)，以及倉山區(qū)金山板塊價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的；越是城市中心越是熱度不減，而比較偏地段常常“無人問津”，成為市場降價(jià)重災(zāi)區(qū)。
由此來看，福州房源去化周期長，主要是受前一年銷售疲軟影響；并不是福州的房子不能碰，而是在這樣一個(gè)分化的市場下，怎么做更好的選擇。
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