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如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字，那么孩子成年后購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)，可享受較低首付且有首套房?jī)?yōu)惠房貸利率。

如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)。

比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話(huà)，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。

成年后孩子以自己名義購(gòu)買(mǎi)首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購(gòu)買(mǎi)家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，假設(shè)扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米可能需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛(ài)心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。作為父母，白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑，現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn)，晚年生活情何以堪？

房產(chǎn)和法律專(zhuān)家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。

這樣，即使子女成年后以自己名義所購(gòu)房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。

當(dāng)然房產(chǎn)證上都寫(xiě)父母的名字，那又會(huì)面臨另外一個(gè)問(wèn)題：未來(lái)過(guò)戶(hù)的成本。這個(gè)問(wèn)題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會(huì)遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)分贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢(qián)？

繼承法

主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的1%來(lái)收取，最低不低于200元。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)最低。繼承的房產(chǎn)沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書(shū)到房管局轉(zhuǎn)名即可。

但缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿(mǎn)足三個(gè)條件：

第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人;遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過(guò)公證的遺囑才有法律效力。

第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。

第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。

從上述規(guī)定可見(jiàn)，采用繼承法過(guò)戶(hù)房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

贈(zèng)與法

主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)。直系親屬贈(zèng)與免個(gè)稅；非直系親屬贈(zèng)與視同買(mǎi)賣(mài)，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿(mǎn)5年并且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。

需要提醒的是，以繼承法和贈(zèng)與法過(guò)戶(hù)房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人日后賣(mài)出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿(mǎn)5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。

買(mǎi)賣(mài)法

主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅。在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)中，買(mǎi)賣(mài)是最常見(jiàn)的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買(mǎi)入價(jià)比較低的話(huà)，日后出售時(shí)賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。