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隨著電商的迅猛發展，傳統零售消亡論甚囂塵上，產業鏈上正大規模布局商業地產的開發商，迎來新的機遇和風險。

　　關店調整是否能產生效果？

　　實體商鋪的投資價值是否會由此打上問號？

　　一鋪養三代的傳奇還能延續嗎？

　　百貨業態調整引關注提升人氣是王道

　　欲戴王冠，必承其重。雖然已經坐穩內陸商業地產的頭把交椅，但前不久剛剛在港交所實現上市的萬達，卻在近日被爆出關店的傳聞。據報道，此次萬達準備關閉約10家經營不佳的萬達百貨，另外還打算壓縮約20多家百貨樓層。涉及關閉的萬達百貨位于寧波、青島、沈陽、蕪湖等城市，而涉及壓縮百貨樓層的萬達百貨則位于無錫、廈門、煙臺、常州等地區。已經大面積撤柜的包括東莞長安萬達百貨、青島李滄百貨，于2009年11月27日開業的青島CBD萬達百貨也有14600平方米面積進行了業態調整。

　　業內人士表示，雖然以往萬達也曾就業態進行過調整，但像這次一樣的大動作卻比較少見?！瓣P閉盈利能力不強的百貨門店，對外出租或者轉為其他經營業態，以提升公司的財報表現或許是直接原因”。據了解，目前萬達在全國約有近百家百貨，基本都是結合萬達商業地產即萬達廣場開設的，萬達廣場作為購物中心業態，除了百貨，還有很多其他招商引入的餐飲、服飾等，現在實體商業最注重的就是人氣，做整體業態調整，增加引入能提升商場人氣的餐飲、體驗式業態，也能提升整個綜合體的業績表現。”上述人士表示。

　　公開資料顯示，萬達百貨 2013年完成收入154.9億元，盡管同比增長39%，但全年僅完成計劃的91%，凈利潤增虧7%。這是萬達百貨歷史上第一次沒有完成利潤計劃，萬達百貨也是該年度集團內唯一完成指標不佳的公司。值得一提的是，萬達集團董事長王健林曾提出萬達百貨要到2015年年底實現盈利的時間表。

　　電商沖擊實體商業必須面對的困境

　　實際上，近年來大幅調整商業業態的購物中心絕不在少數，這其中一個公認的原因就是飛速發展的電商對傳統商業的沖擊。當互聯網全面深入我們的生活，廣大消費者的商業行為逐漸脫離店鋪和實體，不僅改變了商業格局，商業地產也面臨挑戰。從一些機構發布的數據顯示，網購的品類主要集中在服裝飾品、化妝品、數碼電器等標準化電子產品。也就是說，受電商沖擊最大的是傳統百貨業，服務業態和體驗業態尚不明顯。這也意味著，以傳統百貨業為核心的商業地產將面臨巨大沖擊。

　　在世貿天街一家新開不久的全球連鎖服裝品牌店，一位店員對在試衣間里久久不出來的年輕顧客頗有些怨言?！坝幸恍┡⒆映碓囈路?，在試衣間里試好久最后也不買，其實我知道，她們都是來抄號的”這位店員說。面對各品牌服飾店、鞋店動輒幾百甚至上千元的高價，不少消費者紛紛到專賣店試穿衣服、鞋子，然后記下型號，再上網購買。相對于實體店越來越高的商品價格，更多消費者選擇了網購。雖然網店和實體店的主流顧客群有差別，但市場蛋糕有限，網上消費無疑成了傳統商鋪最有力的搶食者。

　　“服飾這類業態以往是購物中心最喜歡招商引入的，因為服飾的銷售價格通常是成本價的10倍以上，利潤空間巨大，于是服飾業態的承受租金能力非常強。相對而言，餐飲消費單價低，承受租金能力低。所以考慮到租金收益，以前購物中心最喜歡服飾業態。然而在電商發展起來以后，對上述業態布局產生了很大沖擊：由于電商對服飾產品、日用百貨的替代性很高，很多人網購上述標準化產品，那么實體店服飾業態以及日用品就失去了大量客源，缺乏人氣。反而是餐飲、電影院等無法用網購替代的體驗式業態能聚集大量客源?！睒I內人士表示。

　　應對挑戰

　　差異化經營體驗式消費多元化發展

　　在探訪北京朝陽大悅城、富力中心等商業綜合體的過程中，我們能看到，比起業態調整以前，餐飲、電影院等體驗式業態的占比有著明顯的提高。這也成為商業地產項目較為集中的應對方式。

　　高緯環球研究部大中華區執行董事林榮杰分析認為：“在經濟下行壓力加大及網購增速勢頭不減的雙重影響下，國內外零售商對自身品牌擴張策略繼續持謹慎的態度。各大購物中心大眾餐飲比例將繼續增大，預計可能會緩解餐飲收入目前下行的壓力。新增供應的集中入市或將為項目招商帶來壓力?！?/span>

　　中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云表示，現在市場的問題首先是購物中心總量過剩，同時在吸收量減少或不成熟的情況下出現的過剩，其中，包括我們已建的購物中心出現了招商難、空置率高及城市其他綜合體密集帶來的過剩。在蔡云看來，一邊是開發商盲目拿地，大量建設購物中心，可另一邊卻是零售市場增長放緩，購物中心空置率居高不下，經營難度增大，同質化增加，開發商與零售業出現極不相稱。而在行業的同質化、電商沖擊及百貨業的利潤下滑形勢下，商業地產出現過剩也就不言而喻。

　　據蔡云介紹，從具體區域來看，相比北京、上海等一線城市，成都、武漢、沈陽等二三線城市購物中心過剩則更為嚴重?！岸€城市的體量比一線城市高出了 18%，首先是因為二線城市住宅配套服務業的飛速發展，而新型城鎮化的建設也催生了購物中心整體業態的發展和形成，并最終導致購物中心供過于求?！?/span>

　　在如何應對挑戰方面，蔡云認為，隨著環境的優化，商業地產需要進行差異化經營，保證租金上升，同時還需嘗試體驗營銷。“我們要認清這個形勢，要明確商業地產或不動產的差異化經營，這才是我們的方向?！?/span>

　　去年8月，萬達集團董事長王健林宣布，萬達已和百度、騰訊進行戰略合作，三方出資打造萬達電商，萬達電商計劃首期投資人民幣50億元，萬達持有70%股權，百度、騰訊各持有15%股權，目前仍在推進之中。王健林透露未來總投入將超200億元。從這里，我們也多少能看出傳統商業地產開發商的多元化嘗試。

　　投資者啟示

　　傳統商鋪投資觀念有待轉型

　　曾幾何時，“一鋪養三代”的說法成為人們的投資金句，似乎買“旺鋪”成了一勞永逸的投資法門。然而商業地產商們的遭遇，似乎正提醒著人們，傳統投資觀念也到了需要更新的時候。

　　當前，受宏觀經濟形勢影響，商業實體店客流下降明顯，一路攀升的租金又讓實體店對降低商品價格有心無力，使得傳統零售業總體表現低迷。對于租戶來說，不僅要面對年年漸長的租金，還有高額的管理費用，再加上人工、水、電、暖等費用，成本過高導致租戶退租情況越來越多。此外，入住率不高、周邊消費人群不足的區域可能需要很長的培養期，這期間商家往往會賠錢經營。所以，一個剛剛建成的社區，商家不會立刻進入經營。這也是許多新建商圈區域商鋪大批空置的主要原因。目前的情況是，培養期時間越來越長，有的商業體為了吸引人氣，甚至打出“首年零租金”的口號，依然難以吸引到商家。

　　而另一方面，很多網絡實體體驗店，都選擇開在了樓中鋪，形成較為明顯的商業效應，也帶動了一些特定區域寫字樓的租售；體驗式消費往社區商業的擴展，也帶來了新的投資熱點?！翱偟膩碚f，要順應市場規律，積極尋求轉型，以盤活商鋪；準備投資商鋪的，應做好市場調查，了解周邊市場需求，切勿盲目投資?！睂I人士這樣提醒。

　　投資貼士

　　電商時代專業人士的幾個投資小建議

　　哪些類型商鋪受的沖擊最大？

　　電商以其天然的低成本優勢席卷而來，小巧輕便易運輸的小商品受到最大沖擊，所以很多書店關門、火車票代售點關門、百貨店倒閉、化妝品服裝店轉讓……投資中應當了解。

　　哪些類型商鋪受的沖擊最??？

　　1. 經營大宗物品和高端高價商品的商鋪基本上沒有影響，如家具建材、黃金珠寶、奢侈品、高端服裝及其他高端商品等商業。

　　2. 服務類型的商鋪，如醫療、保健、娛樂、餐飲、賓館等商業，是網店無法取代的服務產品。

　　3. 菜市場、水果店類商鋪，這些新鮮類商品目前暫時無法由電商取代。不過隨時代發展，未來本地化電商或許同樣可以完成以上服務。

　　哪些類型商鋪不能買？

　　未來電商肯定更受歡迎和普及，很多實體商鋪將逐漸失去財富光輝，我們只有選擇那些受電商沖擊小的商鋪，才會降低投資風險，也會相應提高收益。有的商業物業體量相對過剩，以同質重復粗放的商業模式為主，部分項目缺乏核心競爭力和可持續性，投資者要擦亮眼睛。

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