目前，樓市火爆，房價高企，于是二手房價格也水漲船高。在二手房買賣的過程中，有些買賣雙方往往只留意到了房產的價格談判、物業交割等事情，而往往忽視了房屋戶籍，最終導致發生糾紛，影響到了孩子上學等問題。如何規避這一風險？遇到這種情況如何維權？聽浙江富春江律師事務所的倪俊卿律師來說一說。
【案例一】
小王老家在福建，5年前來到富陽工作，孤家寡人一個，一直都是租房住，戶口就落在自己的單位。
三年前，他認識了現在的妻子小李，戀愛一年后，于去年結婚。小李也是外地人，和小王一樣，戶口也落在單位。結婚初期，兩人達成共識，奮斗為主，暫不置業，繼續租房。
今年初，小李懷孕了，預產期11月底。考慮到孩子出生后的戶口問題，兩口子終于決定在富陽買房。雖然積蓄不多，但聯建房之類的并不在他們的考慮范圍內，一定要買個有證的房子。
兩人到處看房，終于在8月份看中了一套二手房。房子不大，房齡不小，但好在位于城區某老小區，周邊生活環境不錯，離學校也近，更重要的是，房價不算高。
經過討價還價，小王與房主薛先生以85萬元成交。雙方簽訂了合同，約定9月30日前交房，交房前薛先生遷出戶口。
小兩口拿出了所有的積蓄，又向親戚朋友借了一部分，全額付清了房款。薛先生也很配合，在約定日期前與小王辦妥了交房手續，而且，由于薛先生一家并不居住在這套房子里，省去了遷出戶口這一環。
房子之前裝修過，雖然年代有點久，但大部分裝修還能用，只需要稍做整修就能入住。有了屬于自己的小家，算是正式在富陽扎了根，小王和小李當然很高興。兩口子抓緊時間，在孩子出生前整修房子，稍作布置，就入住了。
入住了半個多月，小王這才想起遷戶口的事。沒想到，辦手續時才發現，這套房子里竟然還有一個戶口沒遷出，不是薛先生的，是個陌生人，而在這個戶口遷出前，小王夫婦的戶口無法遷入。
小王連忙聯系薛先生。薛先生也很納悶，當初買這套房子時就是為了投資，自己一家根本沒有入住，更沒有把戶口遷入，怎么會有戶口遺留？直到看了戶口上的名字，薛先生才恍然大悟。原來，這個沒有遷出的戶口，是屬于上一任房主的，而正是因為薛先生購買這套房子是為了投資，根本沒有入住，所以沒有注意到這一點。
薛先生連忙聯系前任房主，但由于時隔多年，對方已經換了聯系方式和住址，多方聯系都未果。
這一頭的小王急壞了，眼看孩子就要出生了，要是戶口問題不能解決，這房子不是相當于白買了嗎？他和薛先生多方想辦法，但直到孩子出生也沒能聯系上前任房主，孩子的落戶問題還是沒能解決。
小王很生氣，他認為是因為薛先生的疏忽導致他孩子無法上戶口，造成了損失，屬于違約，要求薛先生賠償。但薛先生認為，自己履行了購房合同，房子里的戶口也不是他的，他也盡力幫忙聯系前房主，但實在聯系不上，他也沒辦法，這個情況不屬于合同約定的范圍，因此拒絕賠償。
小王咨詢本報律師團，在這件事情上，薛先生到底有沒有責任？他應該如何維護自己的權益？
律師點評：房屋賣家可能涉嫌欺詐
雖然房屋買賣的標的是房子本身，但在我國現有的戶籍政策下，房子與戶口息息相關，直接關系到落戶人的上學、拆遷補償等利益問題，因此交易的房子能否落戶，在很大程度上決定了買受人的購買意愿。
本案中，雖然薛先生并沒有違反合同的約定，但可能涉嫌欺詐。若薛先生明知上一任房東的戶口仍留在自己的房子里，但為了促成交易，刻意向小王隱瞞這個與房屋有關的重要情況，導致小王在違背自己真實意思的情況下購買了涉案房屋，則構成欺詐。小王有權在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內，向法院提起訴訟，請求撤銷雙方的房屋買賣合同，并要求薛先生承擔賠償責任。
如果確有證據證明薛先生事先不知道前任房東的戶口留在涉案房屋內，則欺詐不成立。此種情形下，薛先生在交易過程中沒有任何過錯，并且已經履行了合同義務，故而不用承擔法律責任。而小王已經取得了涉案的房屋，合同的主要目的已經實現，不能要求解除合同；其戶口問題，只能通過其他途徑來解決。該如何解決，本律師將在案例二中具體闡述。
【案例二】
王女士一家住在城區某小區，已經住了10多年，在此期間，兩口子辛勤工作，家庭條件也越來越好，去年，她的第二個孩子也出生了，原先的房屋面積眼看比較緊了，便和丈夫商量著改善住房。
今年8月底，兩口子看中了一套位于城西的某小區二手房，房主姓周，屬于自住用房，也是為了買新房，才將舊房掛牌出售。
經過商議，王女士與周先生簽訂了購房協議，約定價格115萬元。雙方約定，王女士須在10月15日前全額付清購房款，付款后3日內，周先生須協助王女士辦理過戶手續，同時在交房時遷出房產證上的所有戶口。協議上也約定了相應的違約條款。
10月14日，王女士如約全額支付了購房款。周先生也配合王女士于10月17日辦好了過戶手續。之后，王女士便開始了房屋裝修，同時督促周先生盡快遷出戶口。
沒想到，催促了多次，周先生卻遲遲沒有將戶口遷出。王女士上門找到了周先生，這才得知了原因。原來，周先生出售這套房屋原本是算好了時間的，其新購買的房屋可以在9月底收房，正好跟舊房售出時間相銜接，但萬萬沒想到，這個新建小區的部分房屋在交房時被發現存在質量問題，而他購買的新房就是這部分房屋之一，購房者們正在和開放商交涉，拒絕在問題解決前收房，這導致了周先生的戶口暫時無處可遷。
對于周先生遭遇的情況，王女士理解但不接受，因為她的舊房出售也已經在進行當中，如果無法把戶口遷入新房，會影響她的舊房出售。她認為，周先生的困難不能建立在她的利益基礎之上，這明顯是周先生違約，要求賠償。而周先生則認為，自己遇到的問題是不可抗的，并非自己故意不將戶口遷出，因此拒絕賠償。
王女士想咨詢本報律師團，她應該如何維護自己的權益？
律師點評：簽訂合同時請將相關條款列入其中
本案中，王女士與周先生簽訂的購房合同，系雙方當事人真實意思表示，合法有效。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，雙方應當遵循誠實信用原則，按照約定履行自己的義務。
根據王女士和周先生合同的約定，周先生應當在付款后3日內，在交房時遷出房產證上的所有戶口，但周先生遲遲不遷出戶口，因此構成違約。雖然周先生辯解稱，因其新買的房屋未能按約交付才導致戶口無法遷出，但該事由不屬于不可抗力。所謂“不可抗力”，是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在本案中，周先生拒絕遷出戶口，屬于拒絕履行合同的主要義務。違約責任有合同約定的，應當按照約定履行，如支付違約金等。若沒有合同約定，守約方有權在催告后解除購房合同，并要求違約方賠償損失。
但需要注意的是，在主流司法實踐中，認為“戶口遷移”屬于行政管理范疇，因此如果王女士要求法院判令周先生在一定期限內遷出戶口，將因該履行之訴不屬于民事案件受理范圍，而不被法院立案受理；即使法院受理了，也會駁回起訴。因此，王女士要么選擇解除合同，放棄該房屋；要么要求周先生支付違約金。為此，律師提醒，在簽訂房屋買賣合同時，買受人應當將“逾期遷出戶口，賣方每日支付多少違約金”的條款列入合同之中，讓賣方人在承受巨大經濟損失的壓力下不敢違約。
對于王女士遇到的情況，她可以向公安機關尋求幫助，請求戶籍管理部門動員、勸說賣方人及時遷戶。不過，因各地戶籍政策存在差異，對于如何處置原房東的戶口問題，不同的地域有不同的做法。律師特意咨詢了富陽的戶籍管理部門，得到的答復是：同一住址只能落一個戶口，若原房東不遷出，新業主將無法遷入，除非原房東名下還有其他房產并具備落戶條件的，公安機關可以強行將其戶口轉移至其他房產的地址，否則將難以處理。
