文/張琳 朱鳳婷 云南建廣律師事務所
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由于經濟形勢下行等諸多因素，金融機構需要進行展期的項目越來越多。鑒于抵押等物權擔保是金融機構最常采用的擔保措施，而實踐中基于對展期法律性質的認定不同，對展期項目相關的擔保權利是否需要通過重新辦理抵押登記設立等問題認識不一，同案不同判的現象普遍存在。本文對金融機構展期貸款在司法實踐中存在的問題進行分析梳理，并就相應的法律風險提出防范建議。
一、展期的法律性質
關于展期的性質我國法律并未有明確的規定，各地登記機關要求不盡一致，迄今為止，最高人民法院也沒有發布相關的公報案例予以指引。筆者通過中國裁判文書網對展期相關判例進行梳理后，發現最高人民法院在2014年對展期的性質有過傾向性的觀點，之后各地方高院又出現與最高人民法院不同的觀點。
1、展期是原債權債務關系的延續
根據《泉州市豐澤區清源房地產開發有限公司、王德利與王德瑞與中國工商銀行股份有限公司泉州洛江支行、林一菱一般借款合同糾紛申請再審民事裁定書》（最高人民法院(2014)民申字第629號），最高人民法院認為，“雖然三方當事人于2009年10月30日簽訂《委托貸款展期協議》，約定將該貸款期限向后順延三個月，但展期協議并未發生新的債權債務關系，故展期后的債權仍屬于《最高額抵押合同》約定的擔保范圍”，也就是說，在最高法看來，展期協議并非新的借款合同，而是對原借款合同的補充，貸款的展期并不能產生新的債權債務關系，相反，展期是原債權債務關系的延續，債權人仍可就原抵押物享有優先受償權。
2、展期產生新的債權債務關系
然而，貴州省高級人民法院在《遵義縣農村信用合作聯社與遵義縣雙龍水泥廠破產債權確認糾紛案民事裁定書》(（2015）黔高民申字第100號)中認為，“遵義縣信用社在主合同即借款合同到期前一日與雙龍水泥廠簽訂借款展期協議，該展期協議對借款期限作出相應變更，該變更應視為是對原借款合同實質性的變更，雙龍水泥廠與遵義縣信用社之間形成新的債權債務法律關系，原債權債務關系消滅，而抵押合同是依附于主合同的從合同，主合同消滅，則從合同也消滅，依據《擔保法》五十二條的規定，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅，抵押權也消滅”。這一裁判思路將貸款展期認定為設立新的債權債務，依附于債務之上的抵押等擔保則需要重新辦理相關登記手續。
二、展期的定義及表現形式
展期，顧名思義，就是往后推延預定的日期或期限。《貸款通則》第12條規定：“不能按期歸還貸款的，借款人應當在貸款到期日之前，向貸款人申請展期。是否展期由貸款人決定”。由此可知，在法律層面上，展期是貸款人對欠缺還款能力的借款人延遲履行還款義務的一種救濟方式。
金融機構在發放貸款前往往根據債務人的還款能力、征信、財務、資產等具體情形，制定不同的還款計劃，有采用到期一次性還本付息的方式，也有分期還款的方式。分期還款則是為債務人各期應還債務設置固定的還款日，并將最后一期債務的還款日作為最后的還款期限。各種還款方式最后都將在《還款協議》中予以明確。
據此，對還款期限進行調整的展期自然包含了以上各種形式，且不同形式的展期因對展期性質認定的不同，產生的法律后果也不同。對一次性還本付息的貸款，展期是對初始還款期限的延展；而對分期還款的貸款展期有兩種表現形式，一是對原固定還款日的延展，而最后的還款期限不變，另一種則是將原固定還款日與最后還款期限同時后延。在實踐中對不同展期予以區分，可以合理評估其法律風險所在。
三、展期法律性質認定不一致的法律風險
1、不能辦理抵押登記的法律風險
根據《物權法》第一百八十七條規定，以（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設用地使用權；（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權或者（4）第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。
抵押權自登記時設立。也就是說，在展期被認定為新的債權債務關系的情形下，因原抵押權隨原債權債務關系的消滅而消滅。
以上述抵押物擔保的債權若進行展期，必須重新辦理抵押登記，抵押權方可有效設立。若金融機構與債務人就展期僅簽訂了《展期協議》，而未將展期事宜做相關抵押登記，則該展期貸款成了沒有任何擔保措施的貸款，未來不享有任何抵押優先權。
雖然《不動產登記暫行條例實施細則》在第六十八條中已經明確了債務履行期限的變更應當進行抵押權變更登記，“有下列情形之一的，當事人應當持不動產權屬證書、不動產登記證明、抵押權變更等必要材料，申請抵押權變更登記：
（1）抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更的；
（2）被擔保的主債權數額變更的；
（3）債務履行期限變更的；
（4）抵押權順位變更的；
（5）法律、行政法規規定的其他情形。”
但實際操作中，大多數不動產登記機關對展期做抵押登記的態度仍然抵觸。在認為展期是新設的債權債務關系的判例中，相當一部分金融機構因為登記機關拒絕重新辦理抵押登記而喪失抵押權。
尤其是只對原各固定還款日展期、但最后還款期限不變的情形，由于初始抵押登記僅對最后還款期限予以登記，各固定還款日是不做登記的，在這種情況下，很難說服登記機關對展期重新做抵押登記或變更登記。由于展期后的收益部分并非原抵押登記的范圍，如未能辦理抵押權變更登記手續，該部分收益或者新增的其他應收款項將可能無法得到支持，就連原債權也面臨被認定為新的法律關系而滅失的風險。需要特別關注的是，抵押登記并不等于抵押登記備案或其他任何形式的備注。
根據《物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”的規定，抵押登記應記載于登記簿上才產生公示效力，未記載于上不動產登記簿的不享有抵押權。對最后還款期限展期的分期還款和一次性還本付息的展期，需要切實將抵押事宜記載于不動產登記簿上。
2、喪失抵押物的法律風險
同上，在展期貸款被認定為設定新的債權債務關系的情況下，需要重新辦理抵押登記。實踐操作中，登記機關往往要求先注銷原抵押登記。若抵押人或借款人還存在其他債務，那么貿然注銷抵押登記，在抵押物懸空期間就有可能出現原抵押物被司法、行政機關查封的風險。
根據《擔保法》第三十七條、《物權法》第一百八十四條，依法被查封、扣押、監管的財產不得抵押。因此，一旦原抵押權被注銷，而抵押物被其他人查封，金融機構不僅不能就原抵押物重新辦理抵押登記，連對抵押物的控制權都一并喪失，展期貸款失去物權擔保。
3、喪失抵押權在先順位的法律風險
根據《擔保法》第五十四條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償”。若原抵押物上還存在其他抵押權認，那么貿然注銷抵押登記而進行第二次抵押，就可能出現債權清償順位風險，金融機構將喪失在先順位優先權。
此外，由于《不動產登記暫行條例實施細則》第68條第二款充分考慮了對在后順位的抵押權人的權利保護，“因被擔保債權主債權的種類及數額、擔保范圍、債務履行期限、抵押權順位發生變更申請抵押權變更登記時，如果該抵押權的變更將對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料”。
因此，金融機構展期能否順利進行受制于在后順位抵押權人，在后順位抵押權人是否同意展期對抵押權人至關重要。否則，未經同意的展期，將因加重順位在后抵押權人的負擔，而失去抵押權優先權。
4、第三人不配合辦理抵押登記的法律風險
對第三人作為抵押人，提供抵押擔保的展期，在原抵押注銷后，若第三人不配合金融機構重新辦理抵押登記，則抵押權不能有效設立。除此之外，為原債權提供擔保的其他擔保人，是否同意日后繼續對展期項目進行擔保存在著很大的不確定性。
四、對法院同案不同判的防范建議
1、在《展期協議》中約定特別條款
鑒于喪失抵押權或不能辦理抵押登記是展期項目中最大的法律風險，而展期若被認定為新的法律關系的設立會進一步擴大該風險。故建議金融機構在《展期協議》中即對展期的性質予以明確約定，確認該展期為《還款協議》項下法律關系的延續，不視為新的法律關系。
同時，為降低展期之后新增的收益及費用不在擔保范圍內享有優先權的損失，防止原債權債務關系因展期被認定未新的法律關系而滅失且不能辦理抵押登記的法律風險，建議在展期協議中約定金融機構的單方解除權，并將解除之后的法律效果約定為恢復至展期之前的狀態，使債務人自原債權到期之日的次日起承擔其還款義務。
提請金融機構注意的是，在該種情況下，抵押權人保護自身債權的時間應當自原債權到期之日起兩年，而展期的實際時間將會占用該兩年的時效期間。
2、取得保證人、抵押人或者出質人的書面同意
《貸款通則》第十二條規定，“申請保證貸款、抵押貸款、質押貸款展期的，還應當由保證人、抵押人、出質人出具同意的書面證明；已有約定的，按照約定執行。”根據上述規定，貸款展期以取得擔保人的書面同意為原則。金融機構應當要求借款人就展期加重擔保人擔保責任事項提供保證人、抵押人或者出質人的書面同意文件。
此外，在實務中，也可在還款協議、抵押協議等相關格式文本中就提前對擔保人自愿就展期后的主債權繼續承擔擔保責任進行明確約定，以防日后擔保人不愿意配合簽訂展期協議的風險并能有效降低展期面簽的成本。
3、應在展期前主債權訴訟時效期間內行使擔保物權
如上文所述，若展期貸款不能設立抵押登記，為保障金融機構的利益，應當將解除效力回溯至原債權到期之日的次日。而根據《物權法》第二百零二條的規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”
因此，金融機構的展期項目，展期后全額收回的最晚時間不應當超過原債權到期日之后的兩年。在展期前主債權訴訟時效期間內行使擔保物權，可以使擔保的主債權期限盡量覆蓋展期期限，最大限度保障金融機構展期債權利益。
4、取得在后順位抵押權人同意展期的書面證明
建議將金融機構約定為唯一的抵押權人，取得抵押權后，隨時關注抵押物的權屬狀態。若有在后順位抵押權人的，在未取得其他抵押權人書面同意的前提下，盡量不要輕易辦理展期或注銷原抵押登記。同時，建議取得在后順位抵押權人同意沿用原抵押順位的書面證明，以防重新辦理抵押登記后，喪失順位優先權。
5、爭取受查封，控制抵押物
對于不能辦理或者不能及時辦理抵押登記或抵押變更登記的展期項目，可以對抵押物進行首查封，避免抵押物在懸空期被他人查封進而影響抵押物處置。
6、將原貸款項目進行重組，設立新項目
在不解除原抵押的情況下，可以將原貸款項目進行重新安排，形成新的項目，設立第二順位抵押，在原項目通過其他渠道清償債權之后，解除原抵押登記。這種項目重組的方式，不僅可以避免抵押物懸空的法律風險，而且可以使展期項目順利辦理抵押登記。
7、主動與不動產登記部門溝通協調，爭取辦理抵押登記
盡管最高法有過展期僅是對原借款合同履行期限變更的判例，不產生新的債權債務關系，且從法理上分析，擔保物權從屬于被擔保的債權而存在，債權不消滅，擔保物權就不消滅。展期是對原債權債務關系的延續，擔保物權仍然存在，不需要重新辦理抵押登記。
但根據“物權登記生效”的原則及相關規定，在實踐層面，仍然建議辦理抵押登記。
建議金融機構主動聯合其他相關機構一并與不動產登記部門進行溝通協調，盡量實現對展期項目辦理抵押變更登記，對確實需要注銷登記重新辦理的，建議加強與登記機關的事先溝通，將需要辦理抵押登記的全部文件資料提前準備好，然后將注銷并重新抵押的手續一并提交于登記機關，爭取同時辦理，減少抵押物懸空期，使行政部門與法律實施相同步，促進抵押登記程序的完善。
編排/李玉瑩
責編/張潔 微信號：zhengbeiqing0726
