11月28日上海又出臺了新的房產(chǎn)政策，關(guān)于首套房、二套房首付比例以及上海住房公積金貸款比例進行了調(diào)整shzyqiyu88。
雖然新政是出臺了，但是肯定有很多老百姓對此還是處于一知半解的狀態(tài)，畢竟不是專業(yè)人士，想要立馬高清新政的條條框框還是有點難度的。
所以在此就對一些疑問進行了解答，來看看吧！
本次公積金個人住房貸款管理措施執(zhí)行時間是什么時候？
考慮到將政策調(diào)整對新申請貸款家庭的影響降到最低，本次政策調(diào)整以購房合同網(wǎng)簽時間為界。網(wǎng)簽時間在11月28日之后的，申請公積金貸款執(zhí)行新政策，網(wǎng)簽時間在11月28日（含）之前的，申請公積金貸款執(zhí)行原政策不變。
本次公積金貸款政策調(diào)整的依據(jù)是什么？
根據(jù)本市住房公積金差別化信貸政策，以往主要是審核申請貸款家庭名下住房情況，即使繳存職工使用過公積金貸款，在還清后仍可再次申請。本次調(diào)整為同時審核家庭在本市名下住房情況和公積金貸款記錄。
對于購買首套住房且從未使用過公積金貸款的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調(diào)整；
對已使用過1次公積金貸款的繳存職工家庭，即使名下無房，也只能按照第二套改善型住房貸款政策；
對已經(jīng)使用過兩次公積金貸款的繳存職工家庭，不再向其發(fā)放第三次公積金貸款。這將有利于體現(xiàn)公積金貸款的差別化和公平性，同時也體現(xiàn)公積金重點支持的對象。調(diào)整第二套改善型住房的貸款政策是根據(jù)本次房地產(chǎn)調(diào)控要求所作的相應(yīng)調(diào)整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。
公積金貸款政策調(diào)整后，借款人還貸能力如何計算？
調(diào)整借款人計算還款能力的月收入基數(shù)比例是根據(jù)《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》（建金[2015]150號）中“在保證借款人基本生活費用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%－60%。”的精神進行調(diào)整的。
本市目前計算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過工資收入的50%，如果加上利息，每月還款額占工資收入的70%左右，超過了50%-60%的上限控制標準。
本次從50%調(diào)整為40%后，能夠真實反映借款人的償債能力，月還本付息額控制在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，以降低公積金貸款違約風(fēng)險產(chǎn)生。
對上海改善型住房需求家庭來說，這次調(diào)整的依據(jù)？
嚴格對購買第二套改善型住房的認定是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金[2010]179號）中“第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄降睦U存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房”的精神進一步明確認定口徑。
計算公積金貸款額度的繳存余額倍數(shù)，通常綜合考慮貸款風(fēng)險杠桿以及住房公積金的互助、公平、共享和可持續(xù)原則。全國其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍間，本市兼顧了政策連續(xù)性和漸進性等因素，從40倍適當下調(diào)至30倍（補充公積金從20倍下調(diào)10倍）。
本次公積金貸款政策調(diào)整的背景和意義是什么？
為促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序健康發(fā)展，進一步加強公積金貸款風(fēng)險管理，嚴格按照國家住建部、財政部和人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，堅持體現(xiàn)差別化信貸政策；
支持購買首套住房且首次使用公積金貸款的繳存職工家庭，強化信貸風(fēng)險管控，以體現(xiàn)制度的公平性和公正性，實現(xiàn)政策的長期性和穩(wěn)定性，確保資金的安全性和可持續(xù)性。
本次調(diào)整內(nèi)容均符合當前總體房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展和防范控制風(fēng)險的方向，同時兼顧公積金貸款管理的連續(xù)性和漸進性。yuqiancyh
來源：上海公積金
