買房，是許多人結(jié)婚前的重要一步。但是你知道不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上名字的秘密嗎？房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）寫上你的名字房子就一定有你的一份嗎？婚后不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上名字變動(dòng)又有怎樣的玄機(jī)？別急，聽(tīng)曉得君一一道來(lái)。
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一
厘清概念
1、購(gòu)房合同和貸款合同
購(gòu)房合同是指根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。
在購(gòu)房合同上，寫幾個(gè)人的名字都可以，但是注意購(gòu)房合同上填寫的購(gòu)買人是誰(shuí)，不動(dòng)產(chǎn)證就登記給誰(shuí)。
貸款合同是指以金融機(jī)構(gòu)為貸款人，接受借款人的申請(qǐng)向借款人提供貸款，由借款人到期返還貸款本金并支付貸款利息的協(xié)議。
在按揭貸款合同上，只能寫一個(gè)人名字，因?yàn)榘唇屹?gòu)房只能按照誰(shuí)貸款誰(shuí)簽字的原則進(jìn)行處理，保證購(gòu)房合同、貸款合同和不動(dòng)產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一，其原因是規(guī)避銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證
《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，簡(jiǎn)稱《不動(dòng)產(chǎn)證》，也就是我們俗稱的房產(chǎn)證。（早在2016年年底,全國(guó)大部分地區(qū)就已經(jīng)不再頒發(fā)房產(chǎn)證,而改發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）
在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上面，只有一個(gè)人名字，要求是一人一證，第一業(yè)主持有，在占有房屋份額那欄填的是共有。
3、房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證
房產(chǎn)其他共權(quán)人持有，同樣在占有房屋份額那欄填的是共有，這個(gè)證在法律上標(biāo)志著房產(chǎn)的共同歸屬，同時(shí)雙方約定各自的出資額或所占份額。
二
常見(jiàn)問(wèn)題：房子到底歸誰(shuí)？
我們假設(shè)三種情況，分析一對(duì)兒小夫妻甲、乙可能會(huì)面臨的關(guān)于房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）的各種問(wèn)題。
1、當(dāng)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)
（1）甲在同乙結(jié)婚前全款買了套房，這房子是甲的？
答案：肯定的。
根據(jù)新《婚姻法》規(guī)定，甲婚前全款買的房屬于甲的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚后也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所以，萬(wàn)一夫妻感情不和出現(xiàn)離婚，這套房子仍屬于他一個(gè)人。
（2）結(jié)婚前，甲貸款買了套房。這房子還是甲的？
答案：那可不一定。
通俗說(shuō)就是，結(jié)婚前甲買房，房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）就他自己的名字，結(jié)婚后倆人一塊生活還貸，萬(wàn)一倆人掰了，那房子怎么分，倆人是可以商量的。無(wú)法達(dá)成協(xié)議的話，法院可以判房子歸甲，沒(méi)還完的貸款成為甲的個(gè)人債務(wù)，共同還貸的錢和房子的增值則由甲補(bǔ)償乙。
（3）婚后甲爸媽全款買房登記在甲名下，這房子肯定是他的？
答案：對(duì)。
《婚姻法》規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的房子，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與。離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。
2、證上寫著兩個(gè)人的名字時(shí)
（1）這房子是甲全款買的，這房子歸他倆？
答案：不一定！
甲在同乙結(jié)婚后，利用婚前財(cái)產(chǎn)全款買了套房子，房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）上寫了兩個(gè)人的名。但一旦他倆離婚，如果說(shuō)乙沒(méi)有證據(jù)能證明她買這房子時(shí)出了錢 ，在財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，法官仍能判這房子歸甲。
（2）甲乙倆人一起貸款買房子，房子屬于倆人？
答案：是。
如果房子是甲婚前貸款買，婚后加上乙的名字，那婚后房子增值和共同還貸的部分除夫妻另有約定外，應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)。如果是婚后倆人湊首付一起貸款，自然也視作共同財(cái)產(chǎn)。
（3）房子是甲的父母出錢買的，寫了甲乙的名字，這房子屬于他倆？
答案：如果沒(méi)有“借條”，這房子就是他倆的。
如無(wú)“借條”等其他證據(jù)，父母出資也會(huì)被認(rèn)定為贈(zèng)與夫妻二人，歸雙方共有。即使甲乙鬧離婚，父母也無(wú)權(quán)索回出資款。
三
怎樣在不動(dòng)產(chǎn)證加/減名字？
1、夫妻加名，婚前婚后各不同
（1）婚前加名
按贈(zèng)與、買賣方式依據(jù)雙方申請(qǐng)辦理。
①贈(zèng)與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈(zèng)與公證書，夫妻一方贈(zèng)與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù)；
②買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶不動(dòng)產(chǎn)證、身份證、不動(dòng)產(chǎn)完稅憑證到中心申請(qǐng)辦理。
（2）婚后加名
這種情況屬于更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》、《房屋登記申請(qǐng)書》等申請(qǐng)材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。
所以我們可以看出婚后加名相對(duì)簡(jiǎn)單。
【注意】如果是之前簽訂購(gòu)房合同時(shí)沒(méi)有寫上兩人的名字，之后辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候不能加名，需要在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，還清貸款的情況下才能進(jìn)行。購(gòu)房合同的名字和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的名字是一致的。
2、父母子女加名，選擇贈(zèng)與最合適
如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈(zèng)與。
贈(zèng)與流程：需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈(zèng)與的公證，之后攜帶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，雙方身份證，戶口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。
贈(zèng)予手續(xù)：
（1）贈(zèng)予人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)予的書面合同，即贈(zèng)予書。
（2）受贈(zèng)人憑原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅;辦理公證。受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書、身份證件、原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)予書及公證書和契稅收據(jù)。贈(zèng)予人將房屋交付受贈(zèng)人。
3、兄弟姐妹加名，多數(shù)考慮買賣
雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈(zèng)與過(guò)戶方式，但是由于稅費(fèi)比較高，同時(shí)限購(gòu)未取消之前也要考慮購(gòu)房資格，所以買賣方式比較合適。
買賣流程：比較簡(jiǎn)單，雙方或三方(中介)協(xié)商清楚后簽訂購(gòu)房合同，之后進(jìn)行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購(gòu)房資格審查，通過(guò)后，打印購(gòu)房合同，辦理過(guò)戶手續(xù);需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等資料。
4、按揭中房產(chǎn)加名字
上述前提都是房子貸款已經(jīng)還清，否則需要先去銀行還清貸款，注銷掉之后,再拿著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證去行政服務(wù)中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
法律普及 婚前購(gòu)買的房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn),房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人。《物權(quán)法》191條規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。
四
曉得君說(shuō)
曉得君在這里還要提醒大家一點(diǎn)：各位父母朋友們想在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上加上自己孩子的名字，想讓孩子也擁有房子的部分權(quán)益，這種想法可以理解，但這樣做可能會(huì)給孩子以后帶來(lái)些許不便。
第一：孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字，那么孩子成年后購(gòu)買首套房時(shí)，按照政策可享受最大優(yōu)惠。但是如果孩子與父母共同擁有一套及以上住房，在目前限購(gòu)限貸的大環(huán)境下很可能會(huì)喪失購(gòu)房的機(jī)會(huì)；
第二：孩子婚后買家庭第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅。前段時(shí)間炒得火熱的房產(chǎn)稅在以后五到十年內(nèi)必定會(huì)出臺(tái)，如果孩子擁有共同產(chǎn)權(quán)，且房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，這樣會(huì)大大增加孩子擁有房屋面積，而超額的部分會(huì)帶來(lái)沉重的房地產(chǎn)稅；
第三：孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。作為父母，白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑，現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn)，晚年生活情何以堪？
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