非基于法律行為的物權變動（一）生效法律文書、征收決定【物權法第 28 條】因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等
生效時發生效力。
（二）繼承、受遺贈【物權法第 29 條】 因繼承或者受遺贈取得物權的，自
繼承或者受遺贈開始時發生效力。
（三）合法建造、拆除房屋1、合法建造房屋的，自事實行為成就
（房屋封頂之時）時，建造人取得房屋所有權，無須登記；2、拆除房屋的，將每一層的
屋頂掀開時，該層的房屋所有權就消滅了，無須注銷登記。
基于法律行為的不動產物權變動
（一）區分原則
1 法律行為是否生效，應依照法律行為制度確定；
2 物權變動效果是否發生，應依照物權變動的規則確定；
3 因欠缺公示手段導致不能發生物權變動效果的，法律行為的效力不因此而受影響。
（二）債權形式主義（登記生效主義）
不動產：合同 登記=所有權
適用范圍：
1、建設用地使用權；2、房屋所有權；3、不動產抵押權
（三）債權意思主義（登記對抗主義）
任意公示：不公示，物權仍然變動，只是不能對抗“善意第三人” 。
適用范圍：
1、土地承包經營權；2、宅基地使用權；3、地役權
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