來源：天心區人民法院

轉自：湖南高院

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近年來，長租公寓爆雷事件頻發，所謂爆雷，是指公司出現資金鏈斷裂，無法繼續經營。僅剛剛過去的兩月，全國就有20余家長租公寓相繼爆雷，多地發生房東斷水、斷電、換鎖、驅趕租客等情況，長租公寓市場風雨飄搖，社會不穩定風險激增，由此引發的糾紛逐漸白熱化。

最近，

長沙市天心區人民法院就審理了一起

因長租公寓中介跑路，

房東將租客驅逐出屋，

租客起訴房東要求賠償的糾紛。

基本案情

“中介欠我租金跑路了，我憑什么不能拿回我自己的房子？”法院審判庭里，面紅耳赤的被告劉某情緒激動地說道。

原來，2020年5月15日，房東劉某與某中介公司簽訂《房屋租賃合同》，約定劉某將其房屋授權給該中介公司運營，包括但不限于簽署房屋租賃合同等，中介公司每月支付劉某租金1700元。同時，劉某還出具《授權委托書》，委托中介公司全權處理案涉房屋，代理權限包括但不限于代為裝修、與承租人簽訂《房屋租賃合同》、代為收取房屋租金等，委托期限3年。

次日，中介公司與租客肖某簽訂《房屋租賃合同》，合同載明案涉房屋所有權人為劉某，中介公司將案涉房屋出租給肖某，租期15個月，租金每月1150元。合同簽訂后，肖某按約向中介公司支付1000元定金及13950元房租，共計14950元，實際入住案涉房屋。

此后，因劉某未按期收到中介公司房租，中介公司已下落不明，遂要求肖某騰房，肖某不同意。劉某遂對案涉房屋斷水斷電，租客肖某被迫于2020年9月12日搬出案涉房屋，故訴至法院，要求劉某賠償其因提前搬離而多付的房租。

法院判決

法院經審理后認為

根據民法典第九百二十五條規定，受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。

本案中，房東劉某與中介公司簽訂《房屋租賃合同》及《授權委托書》，雙方已形成委托代理關系，由劉某委托中介公司就案涉房屋與他人簽訂租賃合同。中介公司與租客肖某簽訂的《房屋租賃合同》明確載明案涉房屋產權人系劉某，并非中介公司，肖某在簽訂該合同時知道中介公司與劉某之間的代理關系，該合同直接約束劉某和肖某，原、被告雙方形成房屋租賃合同關系。

合同履行中，劉某以未收到中介公司租金為由單方收回房屋，終止履行合同，沒有合同依據和法律依據，故劉某應當賠償肖某預交的租金損失，對于中介公司欠付被告劉某的租金，劉某可向中介公司另行主張。

據此，長沙市天心區法院作出一審判決，支持了肖某要求劉某賠償其預交租金損失的訴訟請求。劉某不服提起上訴，長沙市中級人民法院二審駁回劉某的上訴請求，維持原判。

溫

馨

提

示

本案法官助理 陳漢

正常的租賃合同，如果中介公司一旦違約，那么房東可以收回房屋，并要求承租人騰房。但本案被告劉某出具《授權委托書》委托易居公司全權處理案涉房屋，雙方已建立委托代理關系，這是房東和中介公司的一種信任關系，一旦信任關系破裂，有關法律后果則需要房東獨自承擔。

據了解，向該案中介公司這樣跑路的長租公寓中介有很多，之所以爆雷頻頻，主要是因為其不合理的商業模式，長租公寓普遍采用的“高進低出”、“長租短付”的經營模式，為了搶奪市場，以高價從房東手中收購房源，再以低價出租給租客，那長租公寓維持這種賠本買賣的資金從哪里來呢？羊毛還是出在羊身上，長租公寓會用優惠來誘惑你，一次交12個月的租金，但給到房東那邊呢，卻是一月付一次房租。這樣拆東墻補西墻，只要租客源源不斷，長租公寓手中就會形成“資金池”，這一盤游戲就能一直玩下去。

但如果租客不夠呢？資金鏈一旦斷裂，沒有足夠的錢給到房東，房東肯定會收回房子。這個時候，長租公寓公司還能干嘛，通常就是卷款跑路了。特別是疫情導致停工，一二線城市租房的人突然少了很多。連鎖反應之下，這種龐氏騙局下的局，也就只能紛紛暴雷。

因此租房之前先貨比三家，可以先在有關平臺或者線下找一下有沒有房東直租的房子，如果實在沒有找到，可以到住房租賃交易服務平臺這樣的網站查看這家租房公司的開業報告、營業執照等，看有無投訴、違規情況，也可在中國裁判文書網上搜索有無司法糾紛。

其次，不要一次性支付太多租金，押一付一的比較穩妥，這樣就算被騙損失也不會太大。

最后提醒一下房東，在委托代理模式下，房東是沒有權力驅趕租客的，租客也是受害人，這個市場良莠不齊，希望能隨著政府監管的不斷完善能有所改變。畢竟對于年輕人的租客來說，你驅逐的可能不僅僅是他本身，可能還有他們留在城市繼續追夢的權利。