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說說物業(yè)與業(yè)主的那些扯皮事

（7個(gè)物管案例說清對(duì)與錯(cuò)、是與非）

物業(yè)與業(yè)主的矛盾一直是備受關(guān)注的話題，物業(yè)抱怨收不上物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主則抱怨物業(yè)服務(wù)不到位，不交物業(yè)費(fèi)。生活中的磕磕碰碰，能不能解決？該咋解決？

人們的居住水平提高了，自己成了小區(qū)業(yè)主，交了物業(yè)費(fèi)，小區(qū)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴服務(wù)由物業(yè)公司打理。這本來是個(gè)好事兒，不承想矛盾卻接踵而至。業(yè)主有煩惱，物業(yè)也有煩惱。

物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？業(yè)主在小區(qū)內(nèi)摔倒了，物業(yè)該不該承擔(dān)責(zé)任？物業(yè)服務(wù)合同有問題，物業(yè)和業(yè)主該如何處理？

雪天摔傷賠不賠？

眼下又是冬天，我省也降了幾次雪。前不久的一天，看著天上的雪花，家住沈陽市于洪區(qū)某小區(qū)的李先生手里拿著剛剛得到的法院判決書，告誡自己雖然物業(yè)公司賠了些錢，但自己在雪天出行還是要多加小心。他對(duì)記者說，上了年紀(jì)的人，在雪天盡量少出門，最好別出門。

這件事還得從今年初說起。李先生今年66歲，1月31日，沈陽下了場(chǎng)大雪，2月2日這天，李先生打算騎自行車到超市買些東西，那些天，由于剛下過雪，小區(qū)的路面有些冰，盡管李先生很小心，但是騎著騎著還是摔倒了。這一摔，造成李先生腦出血，住院14天。等李先生治愈出院后，他認(rèn)為自己摔傷是物業(yè)公司沒有及時(shí)除去積雪造成的，因此他找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)，然而物業(yè)公司拒絕了李先生的要求。在雙方多次為摔傷賠償一事商量無法達(dá)成一致意見后，李先生將物業(yè)公司告上法院。

在李先生看來，自己是物業(yè)公司提供服務(wù)的小區(qū)業(yè)主，而物業(yè)公司沒有及時(shí)清除積雪導(dǎo)致自己摔傷，物業(yè)公司應(yīng)該賠償醫(yī)療費(fèi)用，而自己的請(qǐng)求遭到物業(yè)公司的拒絕，精神也受到傷害。因此，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償其醫(yī)療費(fèi)中自費(fèi)部分3000元、護(hù)理費(fèi)及營養(yǎng)費(fèi)1000元、精神損失費(fèi)1000元。

物業(yè)公司則認(rèn)為自己沒有過錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司的理由是，公司已經(jīng)注意到冬季雪天人們?nèi)菀谆顾奈ｋU(xiǎn)，所以從2012年12月22日至2013年1月20日期間，2月2日到2月9日期間，物業(yè)公司兩次在小區(qū)的樓道、信息欄張貼了《冬季雪天防滑小竅門》的提示函，其中均提到“老年人雨雪天氣出行時(shí)要特別謹(jǐn)慎，一定注意安全，最好呆在家里，出去時(shí)一定要穿能防滑的鞋”。物業(yè)公司還說，當(dāng)時(shí)已經(jīng)清理園區(qū)積雪，并在路邊懸掛“雪天路滑，小心慢行”的條幅，同時(shí)也在顯著位置擺放“小心地滑”的標(biāo)識(shí)。物業(yè)公司還稱，李先生年近七十歲，不應(yīng)騎自行車出行。這次摔傷是李先生不考慮自身身體健康狀況，沒有盡到應(yīng)盡的注意義務(wù)而發(fā)生的。所以李先生摔傷應(yīng)該自負(fù)責(zé)任。

法院認(rèn)為，在小區(qū)里物業(yè)公司作為管理人未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。被侵權(quán)人對(duì)損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。法院沒有支持李先生精神損害賠償?shù)恼?qǐng)求，李先生自付醫(yī)療費(fèi)和護(hù)理費(fèi)共計(jì)4000多元，判決物業(yè)公司承擔(dān)30%。

沈陽市于洪區(qū)人民法院法官王暢說，這是一起業(yè)主訴物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛的案件。本案中，李先生系完全民事行為人，在下雪后出行的過程中應(yīng)當(dāng)具備謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，他在園區(qū)內(nèi)摔傷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要民事責(zé)任。物業(yè)公司是園區(qū)的管理者，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主盡到安全保障義務(wù)，而該物業(yè)公司提出的《冬季雪天防滑小竅門》及照片等不能證明其已盡到了安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要民事責(zé)任。

服務(wù)待提高，交不交物業(yè)費(fèi)？

2006年8月29日，鐵嶺市清河區(qū)銀達(dá)物業(yè)管理公司與鐵嶺市清河區(qū)繁榮小區(qū)業(yè)主尹某在鐵嶺市清河區(qū)簽訂了物業(yè)管理合同一份，雙方約定：業(yè)主尹某作為甲方將其住宅交由銀達(dá)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，委托事項(xiàng)為：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；房屋建筑本體的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等8項(xiàng)。合同期自當(dāng)日起至2016年8月29日止。管理服務(wù)費(fèi)用為每月每平方米建筑面積0.20元。合同簽訂后銀達(dá)物業(yè)管理公司即實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)至今。但尹某自2007年9月份至2010年12月末期間的物業(yè)管理費(fèi)拖欠未交，金額為718.00元。

銀達(dá)物業(yè)管理公司多次催繳尹某的物業(yè)費(fèi)，尹某遲遲不交，無奈之下，銀達(dá)物業(yè)管理公司將尹某告上了法庭。

鐵嶺市清河區(qū)人民法院受理了此案，法院認(rèn)為：銀達(dá)物業(yè)管理公司和尹某簽訂的物業(yè)管理合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。銀達(dá)物業(yè)管理公司履行了合同義務(wù)，尹某應(yīng)給付物業(yè)管理費(fèi)用。

銀達(dá)物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)，銀達(dá)物業(yè)管理公司在服務(wù)過程中未完善之處，應(yīng)盡快加以完善，但不能因此成為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由。銀達(dá)物業(yè)管理公司對(duì)合同約定的環(huán)境衛(wèi)生的清潔服務(wù)亦應(yīng)積極采取有效措施提高服務(wù)水準(zhǔn)。

為此，鐵嶺市清河區(qū)人民法院依照《合同法》第六十條之規(guī)定，判決尹某于本判決生效后三日內(nèi)給付原告鐵嶺市清河區(qū)銀達(dá)物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)718.00元。

鐵嶺市清河區(qū)人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我國物業(yè)管理方面的法律制度不太健全，在審理類型各異的物業(yè)管理糾紛案件中，存在適用法律困難、爭(zhēng)議頗多的情況。在物管企業(yè)起訴業(yè)主拒交物管費(fèi)的案件中，不少業(yè)主以物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、管理水平低作為抗辯理由，要求少交或不交。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)屬于軟性指標(biāo)，對(duì)于物業(yè)管理質(zhì)量的好壞沒有統(tǒng)一的量化考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)管理合同又不可能對(duì)此作出詳細(xì)的規(guī)定，因此法院在審理此類案件時(shí)存在一定難度。

于松洋認(rèn)為，該類案件的實(shí)質(zhì)是服務(wù)與收費(fèi)之間的矛盾，業(yè)主希望服務(wù)質(zhì)量高、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，而物管企業(yè)希望多收費(fèi)用。要調(diào)和這對(duì)矛盾，可由相關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容根據(jù)提供服務(wù)的強(qiáng)度、效果、附加值等進(jìn)行分類定級(jí)，將收取的費(fèi)用與級(jí)別相對(duì)應(yīng)。對(duì)于服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判可引入第三方監(jiān)督。此外，業(yè)主與物管公司簽合同時(shí)，合同內(nèi)容應(yīng)盡量細(xì)化，以避免糾紛的發(fā)生，或發(fā)生糾紛時(shí)訴訟依據(jù)的模糊或缺失。

沈陽市于洪區(qū)人民法院法官王忠澤說，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，在審理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一或困難的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程，使物業(yè)管理行為真正納入法治化的軌道，也便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。

而這類案件又具有群體性糾紛的潛在因素，由于糾紛的原因通常是物管費(fèi)的交納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的共性問題，而業(yè)主多處于同一背景，會(huì)形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主對(duì)糾紛達(dá)成一定共識(shí)，會(huì)通過群體性行為的方式進(jìn)行訴訟。

這樣就導(dǎo)致此類案件調(diào)解難度大、判決率高。雖然于洪區(qū)法院對(duì)這類案件能夠多以調(diào)解結(jié)案，但是從目前這類案件整體結(jié)案情況看，物業(yè)管理糾紛案件能調(diào)解的少，多是以判決結(jié)案。大致有兩方面的原因?qū)е抡{(diào)解工作難度大，調(diào)解率低：其一，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)往往矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達(dá)成調(diào)解協(xié)議；其二，由于糾紛大多涉及小區(qū)業(yè)主的共同性問題，物管企業(yè)擔(dān)心調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)。

園區(qū)有寵物，業(yè)主該不該拒交物業(yè)費(fèi)？

近日，沈陽市鐵西區(qū)工人新村小區(qū)的門口貼出一則通知：因有部分業(yè)主反映，早晚狗叫聲影響正常的生活，物業(yè)規(guī)定早上6點(diǎn)前，晚上9點(diǎn)后，禁止業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遛寵物。并要求養(yǎng)寵物的業(yè)主注意環(huán)境衛(wèi)生，不要侵犯其他業(yè)主的權(quán)利。對(duì)這一規(guī)定，有些業(yè)主拍手稱快，也有業(yè)主提出質(zhì)疑，甚至有的業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

“我養(yǎng)我的小狗，我養(yǎng)我的小貓，這都是我自己的業(yè)余愛好，我礙著其他業(yè)主什么事了啊？更可氣的是，養(yǎng)寵物竟然還影響了他們的生活、影響了小區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生。我們交了那么多物業(yè)費(fèi)，都干啥去了。既然這樣，我就不交物業(yè)費(fèi)了。”家住沈陽市鐵西區(qū)工人新村小區(qū)的業(yè)主王先生抱怨說。

業(yè)主劉女士說：“我家上有老，下有小的。早上天不亮，孩子就被樓下遛狗的狗叫聲吵醒，晚上老人在小區(qū)內(nèi)溜達(dá)的時(shí)候，還經(jīng)常被大狗嚇到。物業(yè)也不管管。交了那么多物業(yè)費(fèi)，也不替業(yè)主辦事。如果再不治理一下，我們就不交物業(yè)費(fèi)了。”

“我不認(rèn)為養(yǎng)狗有什么不對(duì)，法律都沒禁止人養(yǎng)狗，物業(yè)有什么權(quán)利限制我們業(yè)主養(yǎng)寵物的權(quán)利。”居民劉女士認(rèn)為，物業(yè)這種做法侵犯了養(yǎng)狗人的自由。

業(yè)主養(yǎng)寵物也成了麻煩事兒。該小區(qū)的物業(yè)公司工作人員說：“像這樣的糾紛，很多業(yè)主找到我們物業(yè)，各執(zhí)一詞，養(yǎng)寵物的業(yè)主以交了物業(yè)費(fèi)，自己的愛好并不影響其他人為由；而其他業(yè)主卻說這些寵物影響了他們的生活。雙方都以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)，真是讓我們左右為難。”

處理這些問題著實(shí)讓物業(yè)公司感到棘手，物業(yè)之所以貼這種通知，也是為了更好地調(diào)解業(yè)主之間的糾紛。該工作人員告訴記者，“像業(yè)主之間的這些問題最好由他們之間協(xié)商解決，既然業(yè)主找到物業(yè)，物業(yè)應(yīng)該起到調(diào)解的作用，如果我們以維護(hù)公共利益為由，那些養(yǎng)寵物的業(yè)主就會(huì)覺得侵犯了他們的利益，他們未必肯聽，有時(shí)會(huì)以拒交物業(yè)費(fèi)的方式表示抗議。我們物業(yè)不是執(zhí)法部門，如果居民執(zhí)意養(yǎng)狗，我們也沒有辦法，只能勸阻。”

遼寧開宇律師事務(wù)所律師郭磊表示，許多業(yè)主認(rèn)為自己在家里飼養(yǎng)寵物和家禽是自己的權(quán)利，沒有考慮到有時(shí)候不慎飼養(yǎng)，也會(huì)變成違法行為。

郭律師認(rèn)為，如果天未亮，業(yè)主的狗叫聲影響到其他業(yè)主的正常休息，這就侵犯了他人的身體健康權(quán)。所謂侵權(quán)，是指行為人由于過錯(cuò)侵害他人的財(cái)產(chǎn)或者人身，依法應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。沒有過錯(cuò)的，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

就飼養(yǎng)的動(dòng)物而言，《民法通則》第一百二十七條規(guī)定：“飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；由于受害人的過錯(cuò)造成損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔(dān)民事責(zé)任；由于第三人的過錯(cuò)造成損害的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。

據(jù)此，郭律師認(rèn)為，物業(yè)公司的規(guī)定也是應(yīng)該的，業(yè)主有權(quán)不讓寵物在小區(qū)內(nèi)亂跑亂動(dòng)，隨地大小便，影響小區(qū)環(huán)境，也可規(guī)定業(yè)主要避免寵物咬傷他人的事情發(fā)生，給自己和其他業(yè)主帶來不必要的麻煩。而業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)的行為是不合法的。

當(dāng)下，隨著小區(qū)物業(yè)公司日益成型，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛也隨之增多。他們?nèi)菀装l(fā)生哪些矛盾糾紛？發(fā)生矛盾糾紛后如何解決？雙方存在怎樣的法律關(guān)系？生活中的磕磕碰碰該咋解決？細(xì)看本報(bào)一一道來。

　　家中被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？

“前幾天，我們一家人出門探親，回來之后發(fā)現(xiàn)家中被盜了，雖然家中沒有現(xiàn)金，但是筆記本電腦、相機(jī)，還有金鐲子、金項(xiàng)鏈都被偷走了。我到家發(fā)現(xiàn)后第一時(shí)間就報(bào)警了，警方認(rèn)為小偷是從我家一樓的花園撬窗進(jìn)來的。”家住沈陽市鐵西區(qū)爵仕觀邸的張女士告訴記者。

據(jù)張女士回憶，由于她家住一樓，客廳外還有一個(gè)小花園，出門前特意把門窗都關(guān)好了。“現(xiàn)在快過年了，一樓本來就不安全，我出門前還特意囑咐我們園區(qū)的保安，幫著看著點(diǎn)。”張女士說。

張女士家住的小區(qū)平時(shí)有外來車輛入園，小區(qū)保安都要登記的，這次被盜讓張女士十分不解，“平時(shí)交了那么多物業(yè)費(fèi)，小區(qū)物業(yè)花錢雇的保安看守大門，怎么能讓小偷入室偷盜呢？我覺得物業(yè)公司的保安有責(zé)任，應(yīng)該給我們業(yè)主一個(gè)說法。”張女士氣憤地說。

2009年張女士入住爵仕觀邸小區(qū)，入住后就與該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同上明確寫著物業(yè)公司有責(zé)任維持小區(qū)內(nèi)的公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，建平安小區(qū)等等，其中包括應(yīng)在大門建值班崗，實(shí)行封閉式管理的約定。

張女士找到物業(yè)公司要求給個(gè)說法，物業(yè)公司經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，張女士出門那三天，由于保安臨時(shí)更換的原因，確實(shí)那三天物業(yè)保安沒有對(duì)外來的車輛與人員進(jìn)出進(jìn)行登記。

雖然小區(qū)物業(yè)公司向張女士發(fā)來了《協(xié)調(diào)函》，可是，張女士還是把小區(qū)的物業(yè)公司告上了法院，要求物業(yè)公司對(duì)其家中被盜損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院認(rèn)為，本案發(fā)生損失的直接原因雖然是因?yàn)榉缸锓肿尤胧冶I竊，但是由于物業(yè)公司未按照合同約定，履行提供封閉式管理服務(wù)，未對(duì)外來車輛或人員進(jìn)行登記等安保義務(wù)，未能認(rèn)真防范犯罪分子入室作案，導(dǎo)致張女士財(cái)產(chǎn)受到損害，故物業(yè)公司應(yīng)在其過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

正解：物業(yè)需承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任

辦案法官認(rèn)為，關(guān)于物業(yè)公司承擔(dān)的安保職責(zé)，是一項(xiàng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供防范性安全的服務(wù)。實(shí)際生活中，物業(yè)小區(qū)與物業(yè)公司訂立了物業(yè)服務(wù)合同中均會(huì)約定物業(yè)公司的安保服務(wù)條款，除經(jīng)雙方特別約定，“安保”應(yīng)理解為物業(yè)公司為業(yè)主提供安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序。物業(yè)公司沒有盡到物業(yè)服務(wù)合同中約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)安全保障責(zé)任，比如一些園區(qū)的景觀水池，未采取警示標(biāo)志或安全隔離裝置，導(dǎo)致業(yè)主不慎摔入池中受傷。有時(shí)我們也聽到電梯出現(xiàn)故障未及時(shí)維修，造成業(yè)主使用時(shí)發(fā)生危險(xiǎn)，造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)或人身安全損害的事情。有的物業(yè)公司與業(yè)主約定物業(yè)公司提供24小時(shí)監(jiān)控、安全保護(hù)服務(wù)，而物業(yè)公司卻因?yàn)槭韬鰶]有盡到安保義務(wù)，對(duì)業(yè)主利益造成損害。這些情況，作為物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任。

那么對(duì)于本案，業(yè)主家遭竊，這是第三人對(duì)業(yè)主造成的直接侵害。物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同賠償責(zé)任問題，應(yīng)視具體情況。在司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為物業(yè)公司有防范、制止業(yè)主免受第三人侵犯的責(zé)任，若違反了應(yīng)當(dāng)積極作為的安保義務(wù)，使本來可以避免或者減少的損害得以發(fā)生或者擴(kuò)大，直接侵權(quán)人又沒能力承擔(dān)賠償責(zé)任的，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。而物業(yè)公司很好地做好安保工作，那么承擔(dān)第三人對(duì)業(yè)主侵害的責(zé)任就會(huì)很小。當(dāng)然，物業(yè)公司承擔(dān)的這種補(bǔ)充賠償責(zé)任是以收取小區(qū)物業(yè)費(fèi)中安保費(fèi)用的一定限額作為上限，不應(yīng)承擔(dān)業(yè)主損失多少就賠多少的責(zé)任。

　　電梯停運(yùn)，高層業(yè)主樓道受傷物業(yè)擔(dān)責(zé)嗎？

家住沈陽市于洪區(qū)某小區(qū)的李女士本來是拿著丈夫的病志到醫(yī)院找專家會(huì)診的，沒成想自己卻先受了傷。

李女士的家在樓房高層，遇到停電物業(yè)公司就用電話或者短信的方式向業(yè)主發(fā)送停電通知，2012年12月這天，園區(qū)停電，但不知為何，這次物業(yè)公司卻沒有及時(shí)通知業(yè)主停電的事。李女士拿著病志來到電梯口時(shí)發(fā)現(xiàn)停電，只好走樓梯下樓。當(dāng)走到第九層樓時(shí)，應(yīng)急照明燈滅了，樓道內(nèi)一片漆黑，李女士摸黑下樓不小心摔傷。經(jīng)李女士呼救，物業(yè)公司人員撥打120將李女士送到醫(yī)院救治。李女士為此花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)1萬多元，醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)了7000多元。為了剩余的3000多元，李女士找到物業(yè)公司，要求賠償，但是遭到了物業(yè)公司的拒絕。李女士認(rèn)為由于物業(yè)公司管理不當(dāng)才使自己受傷的，既然物業(yè)公司不賠，那么就找法院說理。今年10月，李女士向沈陽市于洪區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)3000多元。

物業(yè)公司的人員也是頭一次遇到這種賠償請(qǐng)求，覺得自己很委屈，難道一個(gè)成年人下樓梯摔傷物業(yè)公司也要擔(dān)責(zé)任，那物業(yè)公司還咋開下去啊。物業(yè)公司的人員說，李女士說她摔傷的原因是下樓途中應(yīng)急燈熄滅。那么，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“消防應(yīng)急照明燈具和燈光疏散指示標(biāo)志的備用電源的連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于30分鐘，而李女士摔傷處的應(yīng)急燈沒有損壞，且達(dá)到消防規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司對(duì)園區(qū)的設(shè)施的維護(hù)程度符合國家標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)公司沒有賠償責(zé)任。物業(yè)公司非供用電合同的當(dāng)事人，沒有事先通知業(yè)主中斷供電的義務(wù)，采用發(fā)短信、張貼公告告知園區(qū)業(yè)主停電信息的行為是物業(yè)公司從關(guān)心業(yè)主的角度出發(fā)，一種善意的提示。物業(yè)公司的人員還說，李女士自身也有過錯(cuò)。事發(fā)當(dāng)天，不乘電梯走樓梯，說明李女士已經(jīng)知道園區(qū)停電，那么下樓時(shí)還不帶照明工具，摔傷損失應(yīng)該由其本人自己承擔(dān)。

法院經(jīng)過審理，判決物業(yè)公司承擔(dān)李女士醫(yī)療費(fèi)中自付部分3000多元中的30%費(fèi)用，即900多元。

正解：物業(yè)公司承擔(dān)30%責(zé)任

審理此案的法官詹力彥對(duì)這起案件當(dāng)事人責(zé)任的分?jǐn)偸沁@樣解釋的，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。本案中，業(yè)主李女士與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，那么物業(yè)公司有義務(wù)在小區(qū)停電前通知業(yè)主。李女士沒接到物業(yè)公司關(guān)于停電的通知，在發(fā)現(xiàn)電梯因停電不能使用時(shí)，選擇走樓梯摔傷，但是作為成年人，對(duì)停電后應(yīng)該能預(yù)知一些情況，因此李女士對(duì)自己摔傷也有一定責(zé)任。法律規(guī)定，受害人對(duì)同一損害的發(fā)生或者擴(kuò)大有故意、過失的，可以減輕或者免除賠償義務(wù)人的賠償責(zé)任。本案中，由于物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵，因此，對(duì)李女士的訴訟請(qǐng)求法院酌情予以支持，而物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)30%的責(zé)任為宜。

法官還提醒，人身損害賠償?shù)脑V訟時(shí)效是一年。受害人對(duì)這一規(guī)定千萬不能不知道。“過期”就只能自己負(fù)責(zé)了。

家中無人居住，能否拒交物業(yè)費(fèi)？

“我們老兩口從2011年購買這套房子后，就一直沒有居住過，為啥讓我們補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)??？我們又沒住，也沒享受到物業(yè)公司帶給我們的服務(wù)，我覺得不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。”家住沈陽市皇姑區(qū)某小區(qū)的柳先生抱怨說。

據(jù)柳先生介紹，2011年柳先生的小女兒在沈陽市皇姑區(qū)新開盤的小區(qū)為父母購買了一套房產(chǎn)，購買之后小女兒就懷孕了，于是柳先生和其夫人就一起搬到上海的小女兒的家中居住了。

前不久，他們從上海搬回沈陽的房子，物業(yè)公司的工作人員就上門收取物業(yè)管理費(fèi)，柳先生一直以家中無人居住為由拒交物業(yè)費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛。為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。“法院的傳票上說我們拖欠物業(yè)公司兩年的物業(yè)費(fèi)，要我們補(bǔ)償所拖欠的物業(yè)費(fèi)。”柳先生說，“我們這兩年都從來沒居住過這套房子，一直空置著，憑啥讓我們交物業(yè)費(fèi)??？”

與柳先生的遭遇一樣，市民王女士也遇到了類似的情況。“新房驗(yàn)收的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)很多房屋質(zhì)量問題，我認(rèn)為這套新房不能達(dá)標(biāo)，根本無法入住，我把發(fā)現(xiàn)的問題都羅列下來了，雖然我收了新房的鑰匙，但是我全家根本這一年就沒入住，房子一直都空置著，為啥讓我補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)呢？”王女士不解地說。

原來，去年王女士在沈陽市和平區(qū)購買了一套房產(chǎn)，在辦理入住手續(xù)的時(shí)候，王女士發(fā)現(xiàn)房子的墻壁和地面都有裂紋，管道也有漏水的現(xiàn)象。于是，王女士就在房屋交接單上寫出了房屋的質(zhì)量問題，并收了鑰匙。隨后，王女士一家就去了外地親戚家探親。

“我們是最近才回來，可是一回到新房就發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量問題根本就沒有解決，不僅如此，物業(yè)公司竟然讓我們補(bǔ)交這一年的物業(yè)費(fèi)，問題都沒解決，我們就沒入住，憑什么讓我們交物業(yè)費(fèi)呢？”王女士氣憤地說。

王女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這一年自己也沒住，怎么還要交這么多物業(yè)管理費(fèi)。那么，王女士是否該補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)呢？

事實(shí)上，上述這兩位業(yè)主，都成了物業(yè)訴業(yè)主交物業(yè)費(fèi)糾紛中的被告。而法院判決兩位業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。

正解：買了房子不住也得交物業(yè)費(fèi)

承辦王女士案件的法官對(duì)王女士為何輸了官司是這樣解釋的，房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。商品房買賣合同均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

本案中王女士雖然對(duì)開發(fā)商在交付房屋時(shí)提出了自已的意見，但她同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明王女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可。當(dāng)然，她可以就房屋存在的問題，比如房屋墻壁裂縫等問題要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后發(fā)生的物業(yè)費(fèi)王女士就應(yīng)該及時(shí)交付。

那么王女士該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？辦案法官說，王女士可以向開發(fā)商或者物業(yè)公司提出維修請(qǐng)求，如果開發(fā)商或者物業(yè)公司拖延或者拒絕維修的話，王女士可以通過訴訟等方式為自己維權(quán)。

柳先生的案件，法院判決柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)。

與王女士拒交物業(yè)費(fèi)的情形不同的是，柳先生拒交物業(yè)費(fèi)的理由是自己沒有在園區(qū)居住，沒有享受到物業(yè)服務(wù)。承辦此案的法官說這是不少業(yè)主對(duì)物業(yè)管理以及物業(yè)費(fèi)的誤解。

辦案人說，一處房屋沒人住，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著，最起碼有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行。而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證園區(qū)所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使園區(qū)所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行使用維修和保養(yǎng)得到維持和保證。

結(jié)合本案，部分業(yè)主將房屋空置并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量，也不能減少維持保證園區(qū)所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行使用。比如維修和保養(yǎng)電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備,這些設(shè)施使用，就需要維修和保養(yǎng)。再比如園區(qū)內(nèi)，不管多少住戶，保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量不會(huì)減少。同樣園區(qū)清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等，也要物業(yè)公司來處理好，一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。

從法律上講，業(yè)主空置房屋的責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司不讓業(yè)主使用。并且減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)那些居住在園區(qū)的業(yè)主來說是不公平的。雖然有的業(yè)主房屋空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的服務(wù)而帶來的房屋保值和增值的經(jīng)濟(jì)效果。所以業(yè)主住不住房屋都應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。

很多業(yè)主認(rèn)為，交了物業(yè)管理費(fèi)，花了錢就應(yīng)該享受到相應(yīng)的服務(wù)，對(duì)自己居住的園區(qū)環(huán)境就可以有相應(yīng)的要求，由此引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。矛盾出現(xiàn)了，到底物業(yè)公司承擔(dān)多少責(zé)任，該咋解決？

園區(qū)內(nèi)違建、養(yǎng)雞該咋辦？

今年初，家住沈陽市沈河區(qū)某小區(qū)的李先生接到了法院開庭傳票，物業(yè)管理公司把他告到法院，要李先生繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)和滯納金。對(duì)于自己成為被告，李先生并不吃驚，知道這是早晚的事，因?yàn)樽约阂呀?jīng)兩年沒有交物業(yè)費(fèi)了。但是提到物業(yè)費(fèi)的事，李先生卻十分生氣，一口氣數(shù)落了物業(yè)公司很多不是。

李先生說，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積1.5元，電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每人每月12元。他也與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。2007年入住后，2008年發(fā)現(xiàn)房屋飄窗漏水，2009年4月李先生要求物業(yè)維修，物業(yè)公司沒有進(jìn)入李先生家，只在墻外進(jìn)行了維修，維修后屋內(nèi)墻面仍生長(zhǎng)霉菌。從2009年開始，冬天暖氣一直不熱，在零上8度到12度之間，多次找到物業(yè)，物業(yè)到李先生家多次，都說解決不了，2010年這件事交付采暖公司后才解決。接著李先生說到了自己不交物業(yè)費(fèi)的主要原因是，從2009年到2011年，單元樓道內(nèi)有回遷戶放置的雜物等易燃物品，他多次向物業(yè)公司反映，也向派出所反映過，都沒有得到解決，樓道內(nèi)雜物堆置，影響美觀和安全。園區(qū)內(nèi)存在違建，他所在樓一樓業(yè)主擅自拓展花園，還飼養(yǎng)些雞。前樓樓頂搭起小房，影響李先生家的采光。物業(yè)公司不管不作為，影響園區(qū)的美觀。李先生還數(shù)落到，2010年，樓上住家漏水，他家的天花板和墻都被沖了，找到物業(yè)調(diào)解，但一直沒有結(jié)果。2011年的一天的晚上，母親在小區(qū)內(nèi)散步，由于沒有路燈，導(dǎo)致摔傷，物業(yè)到李先生家買水果看望母親，后期就再也沒來過。園區(qū)內(nèi)的噴泉沒有噴水，垃圾清理不及時(shí)。2012年7月一天晚上，李先生開車進(jìn)入園區(qū)，門禁吊桿忽然落下，導(dǎo)致他的車損壞，與物業(yè)公司協(xié)商不成，后來自行修車。李先生說，物業(yè)公司的服務(wù)有瑕疵，不符合每平方米1.5元的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

園區(qū)內(nèi)的糾紛并不都是物業(yè)的責(zé)任。

在沈陽市沈河區(qū)人民法院，李先生把自己遇到的問題和想法講給了法官。法官經(jīng)過調(diào)查，了解了事情的來龍去脈，然后從法律的角度對(duì)李先生講了自己對(duì)案件的看法。

關(guān)于李先生其房屋墻體有裂縫及物業(yè)公司對(duì)房屋維修不及時(shí)的問題。因該問題涉及房屋質(zhì)量與維修，物業(yè)公司對(duì)房屋并無質(zhì)量擔(dān)保的義務(wù)，且維修業(yè)主自用房屋也并非物業(yè)合同的約定義務(wù)，不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍。業(yè)主以此為由要求抵減物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)沒有法律依據(jù)。業(yè)主可以另行向相關(guān)義務(wù)人主張權(quán)利。

關(guān)于冬天暖氣一直不熱的問題。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同供暖問題并非物業(yè)公司的服務(wù)范圍，業(yè)主以此理由要求抵減物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)無法律依據(jù)。同樣業(yè)主可以另行向相關(guān)義務(wù)人主張權(quán)利。

關(guān)于園區(qū)內(nèi)業(yè)主私自擴(kuò)建房屋，拓展花園，飼養(yǎng)家禽等現(xiàn)象的問題。物業(yè)服務(wù)合同僅約定物業(yè)公司有管理園區(qū)內(nèi)秩序的義務(wù)，但并未約定物業(yè)公司有對(duì)業(yè)主私自擴(kuò)建房屋、飼養(yǎng)家禽寵物等進(jìn)行強(qiáng)制處分的權(quán)利。實(shí)際上，李先生也沒有能夠舉證證明物業(yè)公司放任不管。物業(yè)公司稱已將園區(qū)內(nèi)業(yè)主私自擴(kuò)建房屋等情況向行政執(zhí)法部門反映，履行了其必要的義務(wù)，所以不能認(rèn)定物業(yè)公司違反了合同義務(wù)。

關(guān)于房屋樓上漏水的問題。該問題涉及侵權(quán)糾紛，與此案不是同一法律關(guān)系。李先生以此為由要求抵減物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)沒有法律依據(jù)。李先生可以另行向侵權(quán)人主張權(quán)利。

關(guān)于車輛被門禁砸壞的問題。該問題同樣涉及侵權(quán)糾紛，與此案不是同一法律關(guān)系。李先生以此為由要求抵減物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)沒有法律依據(jù)。李先生可以另行向侵權(quán)人主張權(quán)利。

其他的一些問題，有的是李先生向法院提供的證據(jù)不夠充分，有的是涉及侵權(quán)糾紛，與此案不是同一法律關(guān)系。法官建議李先生可以另行主張權(quán)利。

針對(duì)物業(yè)公司提出的滯納金請(qǐng)求，法官認(rèn)為物業(yè)公司作為服務(wù)型企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定為業(yè)主提供完善的服務(wù)，李先生沒有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是因?yàn)榕c原告在服務(wù)義務(wù)履行上存在爭(zhēng)議，物業(yè)公司沒有與被告進(jìn)行即時(shí)有效的溝通，李先生并非惡意欠費(fèi)，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

此案最終判決李先生給付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)和電梯運(yùn)行費(fèi)共計(jì)4800元。

找對(duì)侵權(quán)人才能解決問題。

沈河區(qū)人民法院法官靳志宇對(duì)物業(yè)公司與業(yè)主之間的這些糾紛分析說，之所以物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛，既有物業(yè)公司服務(wù)不完善的地方，也有業(yè)主做的不好的方面。并且還有對(duì)法律誤解的地方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與園區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同對(duì)包括物業(yè)公司在內(nèi)的該小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)公司依據(jù)上述物業(yè)服務(wù)合同，在該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，作為業(yè)主應(yīng)按合同約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)。拖欠不付，屬違約行為，依法應(yīng)承擔(dān)給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)的違約責(zé)任。而業(yè)主遭遇侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)明確侵權(quán)人，并不是在小區(qū)遇到的所有問題都是物業(yè)公司的責(zé)任，比如樓上發(fā)水把樓下住戶沖了，那么樓上住戶就是侵權(quán)人。而園區(qū)違建、養(yǎng)貓養(yǎng)狗、養(yǎng)雞的問題，物業(yè)公司應(yīng)該與業(yè)主積極向相關(guān)行政執(zhí)法部門舉報(bào)和反映情況，把園區(qū)環(huán)境搞好。如果物業(yè)公司對(duì)這些問題熟視無睹，不管不問，那么物業(yè)公司就要承擔(dān)違約責(zé)任。而作為業(yè)主也要注意保留物業(yè)公司怠于管理、服務(wù)不到位的證據(jù)。

靳志宇還說，法院審理物業(yè)公司與業(yè)主糾紛案件時(shí)也注意到物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)問題，因此，在審理案件中也會(huì)提醒涉案的物業(yè)公司要完善服務(wù)，誠信、誠心按照物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主服務(wù)，這樣才會(huì)讓業(yè)主滿意。（微資訊摘編自《上海物業(yè)網(wǎng)》）