近年來，隨著房地產行業的蓬勃發展，人民群眾的居住條件得到了不斷改善。與此同時，房產由于其價值巨大，日益成為當前最主要的財產形態，不僅承載了大量社會財富，并且以充當融資抵押物、交易對象等多種形式參與經濟活動，成為經濟交往的物質中介和催化劑。因而，圍繞房產形成的經濟利益關系與法律爭議自然也日益復雜。由于房產同時具有生產、生活資料多重價值屬性，承載著復雜交織的利益，故而房產一旦被法院執行，往往會引起激烈的權利沖突和對抗。筆者以價值衡量為視角，具體論證“生存利益優先”的“合理性”，并通過明確購房人物權期待權的保護界限，探索價值沖突的實踐調和。深入分析《執行異議和復議規定》第29條從所調整的利益格局及其對商品房消費者生存利益優先保護的界限，提煉出商品房消費者執行異議之訴要件審查要素。

針對適用于執行異議之訴的司法解釋目前仍然缺位的情況，最高院《九民會紀要》已明確，法院在審理商品房消費者執行異議之訴案件時，可以參照適用《執行異議和復議規定》第29條。參照第29條的規定，進行具體分析：

一、在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

要件一的審查應當注意四個因素：法院查封之前、合法有效、買賣合同和書面。

（一）法院查封之前

商品房消費者與開發商簽訂買賣合同的時間，必須是在房屋被法院查封之前。理由是：

1. 被法院查封后對財產的處分行為不得對抗申請執行人，是法律的明確規定。

《查封、扣押、凍結財產的規定》（2020年修正）第26條規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第1、2款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害?！?/p>

2.如果不作時間限制，認可查封后發生的房屋交易能夠排除執行，無異于允許執行當事人通過這種方式轉移財產，達到惡意逃避執行或者使債權人偏頗受償的目的。

鑒于目前沒有可靠的技術手段鑒定合同簽字形成時間，因此必須特別注意：對于合同簽訂時間的審查，應當采取相對嚴格的證明標準，嚴格適用自認原則，不能僅憑開發商和購房人的自認來認定案件事實。原因是，商品房買賣雙方均為執行異議之訴的當事人，雙方存在合謀虛構交易或者倒簽合同以規避執行的高度可能性。

具體案件中，法院結合合同落款時間，預售合同登記備案時間，查明的房款支付時間，第三方向購房人出具的物業、燃氣、供水供電供暖等票據記載時間，預告登記時間等，綜合認定買賣合同簽訂時間是否在法院查封之前。

（二）合法有效

房屋買賣合同是商品房消費者申請排除執行的權利基礎，如果合同本身無效，那么購房人的優先權也就皮之不存了。合同的效力，應依據《民法典》關于民事行為及合同效力的規定進行判斷，特別注意《民法典》第154條即惡意串通法律行為無效條款的適用，注意證明標準。

此外，還需注意特別法上關于合同效力的規定。例如，《商品房買賣合同司法解釋》[[[] 規范全稱《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。]]第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?因此在案件中，需要留意審查執行標的房屋是否取得預售許可證明。

（三）買賣合同

《執行異議和復議規定》第29條的規范目的，是為了保護出于居住目的購買商品房的消費者，因此商品房消費者優先權的基礎法律關系一般應限于正式房屋買賣合同關系。該要件的審查，實踐中常遇到兩個問題：

一是如雙方僅簽訂房屋認購書等預約合同的，是否符合要件要求呢？根據《商品房買賣合同司法解釋》第5條“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！钡囊幎?，如果預約合同依據上述規定能夠認定為商品房買賣合同的，應認定符合本要件要求。

二是雙方基礎法律關系為以房抵債的，是否符合要件要求？該問題實踐中分歧較大，暫時也無法提供成熟的觀點，故不在此展開。

（四）書面形式

《民法典》第469條第2、3款對書面形式的外延進行了界定：“書面形式是指合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式?！?/p>

《執行異議和復議規定》第29條規定買賣合同須以書面形式簽訂，原因是為了便于執行機構甄別真實的買受人。執行異議之訴中，對于書面形式審查，我們認為可以相對寬松把握。無論雙方的買賣合意是采取物質性還是非物質性媒介記錄，只要雙方就《商品房銷售管理辦法》第16條規定的房屋買賣合同的主要內容形成合意，并以有形的方式加以記錄、固定，就應當認定符合書面形式要件。

二、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋

要件二的審查應當注意兩個因素：用于居住、名下無其他住房。

（一）用于居住

商品房消費者優先權是為了貫徹“生存利益至上”原則，保障合理生存居住需求而設置。這就要求購房人的購房目的應當限于購買房屋直接用于滿足生活居住需要，同時所購買的房屋是用于居住的房屋，為生產經營目而購房不屬本規則保護范圍。

1.對于“用于居住”的判斷

實踐中基本形成了依據房屋性質是否為“居住用房”進行判斷的“客觀標準”。判斷房屋性質是否為“居住用房”的主要依據是土地規劃用途和房屋登記規劃用途。一般來說，“居住用房”的土地規劃用途為“住宅用地”，房屋登記規劃用途為“住宅”。除此以外的商鋪、寫字樓等商業經營辦公用房，不符合該要件。

2.名下無其他住房

如前所述，商品房消費者優先權是為了保障合理生存居住權而設置的例外情形，其適用范圍必須予以嚴格的限制，保護限度應當以保障合理生活居住需求為限，因此要求“買受人名下無其他用于居住的房屋”。這一要件的審查需把握四點：

一是主體要素：“買受人名下”是否單指買受人本人名下無房？對此，一般認為，對“買受人名下”的理解要相對寬泛，買受人及其配偶、未成年子女名下均無住房，方能認定其生存居住權存在破格保護之必要。[[[] 最高人民法院民二庭編著：《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》，人民法院出版社，第632頁。]]也就是說要以家庭為單位判斷。

二是空間要素：審查買受人名下房產數量，必然需要明確地域范圍。對此，《九民會紀要》第125條規定，“名下無其他住房”可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。

三是數量要素：對“無房”的理解，語義解釋上不存在歧義，“無”在數量上就是指“0”。但是，從規范目的解釋，對“無房”的理解不應過于機械?！毒琶駮o要》第125條規定指出，“商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神?！?/p>

四是時間要素：審查買受人名下房產數量，必然也需要明確時間范圍。對此，我們檢索到兩個最高法院的案例：案例1認為，案外人在購買房屋時處于婚姻存續期間，當時其配偶名下另有三套房屋，但是案外人與配偶離婚后，原配偶名下的三套房屋均歸配偶所有，案外人提出執行異議時其名下并無其他可用于居住的房屋，因此符合《執行異議和復議規定》第29條規定的“名下無房”情形。[[[] 參見（2020）最高法民終735號。]]案例2認為，房屋被查封時，購房人已經有一套房屋，查封后房屋轉移登記至他人名下的，不符合“名下無房”的標準。[[[] 參見（2020）最高法民申2232號。]]從上述兩個案例可以看出，對于判斷買受人名下無房的時間起點，前案采取了“案外人提出執行異議時”，后案采取了“房屋被查封時”，似有不同。

判斷買受人名下無房的時間起點應當采取“房屋被查封時”，原因是：

（1）房屋被查封后案外人轉移房屋產權的行為，極有可能是案外人有意為之的訴訟準備行為。若對該行為加以允許，無異于使“名下無其他住房”這一要件形同虛設。

（2）不論是《執行異議和復議規定》第28條還是29條，對于案外人簽訂合同、占有房屋、交付房款的時間，均要求是在“查封之前”完成。前述《民事執行查、扣、凍規定》（2020年修正）第26條也規定，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。也就是說，最晚到查封之時，案外人請求排除執行所依據的權利狀態必須已經形成。若允許案外人憑借形成在后的權利狀態對抗執行在前的法院查封，一來與前述法律規定精神不符，二來也容易被當事人利用。

此外，最高法院案例雖然采納了“案外人提出執行異議時”的標準，但實際上并不等于認可案外人在“房屋被查封后”到“案外人提出執行異議時”這一段時間，名下可以有其他住房。查閱案情發現，該案案外人離婚分割房產的時間是在案涉房屋被查封之前，因此與后案規則并不矛盾。同時該判例也說明，案外人購房時家庭名下有其他房屋，但是房屋被查封時名下已經沒有房屋的，符合“名下無房”要件。

三、已支付的價款超過合同約定總價款的50%

對該要件的審查要把握兩個原則：

1.靈活性原則。體現在對于付款比例的審查，執行異議審查所采用的是50%剛性標準，符合執行形式審查的效率原則。而執行異議之訴應以實質審查為原則，不宜機械采取50%剛性標準?！毒琶駮o要》第125條指出，“如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神?！?/p>

2.嚴格性原則。體現在對于付款真實性的審查，應采取嚴格證明標準。案外人主張支付價款的，一般應當提供相應的付款憑證。僅提供開發商出具的收據，或者僅有開發商的認可，但無法提供銀行轉賬憑證等證據證明付款事實的，應當慎重采信。

四、商品房消費者優先權規定的適用范圍要件

除了上述三個要件，第29條條文主干部分還從三個方面限定了本規則的適用范圍：

1.購房人請求排除的執行一般限于金錢債權執行。

2.商品房消費者優先權的保護對象，限定為“為生活居住需求購房的消費者”。而有生活居住需求的消費者一般而言僅指自然人，法人或者其他組織通常并非本規則的保護對象。例外情形下，有觀點認為，如果法人或者其他組織以單位名義購買房屋，但是已經將房屋分配給職工個人居住的，可以認定為符合消費者身份要求。

3.執行標的房屋須為房地產開發企業銷售的房屋，即一手房。

商品房消費者執行異議之訴雖然參照適用《執行異議和復議規定》第29條的規定，但是在具體審查標準上存在顯著區別。第29條適用于執行異議程序，特點是簡單、直接、明確，符合執行程序效率優先原則，也符合執行異議作為執行異議之訴前置程序因而側重于形式審查的功能定位。而執行異議之訴作為審判程序，應當公正優先，注重實質審查，不能完全照搬執行異議審查標準。

結語

房地產行業屬于高度資本杠桿化的產業，不論是土地出讓金，還是建設成本均需要前期大量資金的投入，因此普遍采取抵押土地、在建工程，施工方墊資建設，商品房預售等方式進行融資。一旦房地產開發企業名下的商品房（一手房）被執行，往往同時牽涉購房人、施工人和抵押權人等多方權利主體的對抗，相比于享有建設工程價款優先受償權的施工人、抵押權人，購房人在權利博弈中處于弱勢地位。如果僅僅賦予其對抗普通債權的效力，仍不足以實現對商品房消費者的保護。因此，最高院發布《九民會紀要》確立商品房消費者物權期待權被賦予“超級優先權”地位，其價值基礎是對弱勢消費者生存利益這一更高價值的維護。

同時《九民會紀要》也指出此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則，商品房消費者以外的一般房屋買受人不適用該規則。