各位朋友，大家好，王芳律師今天想跟大家分享的是：父母如何在子女結(jié)婚前買房？聽起來好像很簡單，其實這里面有很多的技巧，我們知道中國的父母，特別喜歡在子女結(jié)婚前給他們準(zhǔn)備好婚房。但很多父母，可能當(dāng)時只顧著高興掏錢，可是沒想到后期也許有意想不到的麻煩。而且還要分各種各樣的情況，接下來王芳律師分四種情況來分別介紹父母應(yīng)該如何在子女結(jié)婚前為其買房子。
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這四種情況是：
第一：通過按揭的方式給孩子買房；
第二：通過付全款的方式給孩子買房；
第三：分期付款買二手房；
第四：本來是父母要買房子，但因為房屋限購令等各種關(guān)系，父母借兒子的名義買了房。
首先我們來說第一種情況，按揭買房。
一般按照中國的婚嫁習(xí)俗，在結(jié)婚前男方家里負(fù)責(zé)買房，女方負(fù)責(zé)裝修和購買家具電器，殊不知這里面埋了一個巨大的隱患。按照現(xiàn)在的《婚姻法》的司法解釋，如果男方采取婚前付首付，婚后按揭的方式來買房，這套房未來持續(xù)多年都是夫妻按揭還款，那么這套房產(chǎn)在離婚的時候，也算作是男方的婚前個人財產(chǎn)，很多朋友不清楚這一點，認(rèn)為這房子按揭還款男方雖然掏了錢，但女方也掏了錢，憑什么這房子就是男方的呢？
這是因為大家不清楚，在《物權(quán)法》和《婚姻法》里，房產(chǎn)所有權(quán)和向銀行借款是兩碼事兒，如果我把它拆分得更細(xì)點，大家就明白啦。
當(dāng)您在結(jié)婚前付首付款，買房的時候是男方跟開發(fā)商簽房屋買賣合同，但同時男方又要跟銀行簽一份不動產(chǎn)抵押借款合同，這是兩個法律關(guān)系。
實際上在領(lǐng)結(jié)婚證之前，這銀行已經(jīng)通過借款的方式，一次性把所有剩下的購房款都還給開發(fā)商了。換言之，男方在領(lǐng)結(jié)婚證之前，這個房屋買賣合同他已經(jīng)履行完畢了，所有的購房款都還清了。
那結(jié)婚后兩口子共同還貸，實質(zhì)上就是妻子幫助丈夫去還他的婚前個人借款，因為老公買房了，婚前跟銀行借了筆款，還借款是另外一個法律關(guān)系。基于這樣的法律原理，一般認(rèn)為按揭住房將來婚變時，大多算作是首付方男方的婚前個人房產(chǎn)。
那聽到這兒，大家就著急了，那如果父母要掏錢買，怎么買呢？
一種方法，婚前首付由男方父母支付，婚后銀行按揭仍然由男方父母支付，換言之這套房從前到后所有的錢都是父母掏的，而且結(jié)婚后父母直接把款打到銀行按揭還債賬戶中，這種情況下這套房是男方的個人財產(chǎn)，因為婚后還銀行的借款，也沒有女方的事兒。所以離婚也就不涉及到分割，這是第一種情況。
按揭買房還有另外一種情況，結(jié)婚前父母幫著付首付，結(jié)婚后兩口子用自己婚后的收入來還款，在這種情況下婚變時房產(chǎn)仍然算作男方的婚前個人財產(chǎn)，但是婚后夫妻共同還貸的部分，應(yīng)當(dāng)拿出一半來取折價補(bǔ)償給女方，當(dāng)然這種折價補(bǔ)償既包括本金的補(bǔ)償，也包括還銀行利息的補(bǔ)償還包括房產(chǎn)升值部分，這是按揭還貸的第二種情況。
接下來我講父母在婚前給子女買房子的第二種情況：全款買房。
有些父母的家境比較富裕，手頭資金比較松動，往往孩子結(jié)婚前，一口氣掏500萬給孩子買房。這種情況比較簡單，那怎么做呢？
兒子結(jié)婚前父母通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式，直接把購房款，還有買房子涉及到的期稅、手續(xù)費等，都直接付給相關(guān)的部門。并且協(xié)助兒子，在結(jié)婚前就取得產(chǎn)權(quán)證，那這種情況下在結(jié)婚后就比較純粹了，這種房子就完全算作是自己子女婚前的個人房產(chǎn)。
但有的朋友就要問了說，那王律師我買的時候是500萬，那兩口子結(jié)婚了好幾年，這房子就漲到800萬了，那漲出來的錢怎么算呢？
跟各位講，這種基于市場價值的變動、地價的變動帶來的房屋升值，如果這個房產(chǎn)是一方婚前個人財產(chǎn)的話，那么這個房產(chǎn)的升值也是個人財產(chǎn)，不會說因為升值發(fā)生在婚內(nèi)，升值部分就變成了夫妻共同財產(chǎn)。所以相對來講結(jié)婚前以全款的方式買房是比較簡單的。
第三種情況：分期付款買房。
這就有點麻煩了，最常見的是什么呢？就是買二手房，比如說父母在子女結(jié)婚前看上了一處二手房，想幫孩子買過來重新裝修，把它當(dāng)新房。那當(dāng)時跟賣方約定的付款方式，比如分三次，婚前付一期，婚后付一期，然后隔一段時間再付第三期。那這樣的時間跨度里面就存在著婚前和婚內(nèi)都要付款的情形，那我們給到的建議是什么呢？
建議父母在結(jié)婚前和結(jié)婚后的付款都能實現(xiàn)銀行賬戶隔離。什么叫銀行賬戶隔離？就是父母替孩子付的購房款，不要從父母的銀行賬戶轉(zhuǎn)到自己子女的銀行賬戶，然后再從子女的銀行賬戶轉(zhuǎn)到賣房方的銀行賬戶。因為子女結(jié)婚后有夫妻共同財產(chǎn)收入，如果我們這樣拐著彎的話，有可能導(dǎo)致跟子女的婚后夫妻共同存款了就分不清了。
那應(yīng)該怎么付款呢？最好父母能把賣房方的銀行賬戶給要過來，然后父母直接把購房款打到賣房方的銀行賬戶中，這樣資金的線索和脈絡(luò)就清晰。但是只做這件事兒還不行，因為我們不知道父母替兒子付的這筆錢的性質(zhì)是什么。
所以還要作補(bǔ)充說明，補(bǔ)充說明的方式是這樣的：由父母跟兒子簽一個婚內(nèi)財產(chǎn)單方贈與聲明協(xié)議，這個協(xié)議的內(nèi)容是說什么呢？比如：我（xx父母）在什么時候為我兒子支付了購房款一百萬，并且再次聲明，支付的這一百萬是給到兒子的個人贈與，不包括其配偶。這樣的聲明協(xié)議，簽約雙方一方是父母，一方是接受房產(chǎn)贈與的子女，子女的配偶是不需要簽字的。簽這個協(xié)議的時候，可以找兩個沒有利害關(guān)系的見證人簽字，或者是到公證處去做公證。
那么有了我剛才說的付款銀行賬戶的隔離，以及父母對子女的購房贈與協(xié)議，那么這套房也是自己子女的個人財產(chǎn)，父母贈與給子女的錢，也是子女的個人財產(chǎn)，這就是我說的第三種情況，分期付款替子女買房。
接下來呢，我們再介紹一下第四種情況：借子女名義買房。
我們知道中國很多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市都有房屋限購令，以家庭為單位購房的，一個家庭最多不能超過兩套，有些朋友的父母覺得手頭資金富裕，看好房產(chǎn)投資，或者是覺得這個房產(chǎn)將來還可以給兒子買了當(dāng)婚房，但父母的本意是想買給自己的，可是自己名下名額已經(jīng)滿了，這時候孩子可能還在念高中或者是念大學(xué)了。父母就可能會借用自己子女的身份證，以子女的名義來買房。
這種購房方式的房屋買賣合同，買方的名字都是子女的名字，合同上也是子女簽的字。只不過在付購房款的時候，錢是從父母的銀行賬戶打來的。子女這個時候沒有經(jīng)濟(jì)能力去買房，這樣的房起初放在子女身上沒有問題的，但是時間長了會有問題，比如說子女將來要結(jié)婚，那父母就可能很擔(dān)心子女會不會瞞著自己，把自己配偶的名字加到房產(chǎn)證上，或者是子女瞞著自己把房子借款抵押、出租、出售。
這種情況可以提前做好風(fēng)險防護(hù)的手續(xù)，怎么做呢？
有兩種方式，第一種方式是：父母提前跟自己的子女簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議，大意是自己要買這套房，但是借子女名義來買，子女也認(rèn)可這套房是父母的，父母也會將來在合適的時機(jī)再把這套房贈與給子女。這樣的資產(chǎn)代持協(xié)議，雖然在法律上并不一定有效，因為大家知道資產(chǎn)代持有合法代持，也有非法代持，為了規(guī)避現(xiàn)行的法律政策而做的資產(chǎn)代持，有可能是個無效的協(xié)議，但它能從本質(zhì)上證明，父母當(dāng)時買這房的本意是自己購買，而不是替子女購買。
第二種方式：以子女名義買房，加一個房屋共有產(chǎn)權(quán)人，房屋共有產(chǎn)權(quán)人可以是父母，也可以是父母的親戚。然后以兩個人的名義，以子女的名義和父母一人的名義來共同購買。共同購買的時候，不動產(chǎn)登記交易中心，它有兩種房產(chǎn)證，一個叫按份共有房產(chǎn)證，一個叫共同共有房產(chǎn)證，差異在哪里呢？
按份共有：可以明確父母占1%，子女占99%，或者是三七、四六都可以，雙方份額是明確的。另外一種的共同共有，就是寫上媽媽的名字和子女的名字，但是沒有分份額，像這種情況下，我們認(rèn)為房子的產(chǎn)權(quán)是父母和子女，兩個人都各有百分之百都共同擁有，除非他們有一天析產(chǎn)。
那這樣的共有產(chǎn)權(quán)登記和借用子女的名義來買房，中間有什么關(guān)系呢？
最大的好處是，父母可以實現(xiàn)對這個房產(chǎn)有一個控制權(quán)，因為房產(chǎn)登記上的有一個共有權(quán)人，那么將來子女想瞞著父母，把這個房子抵押借款、出租、出售、轉(zhuǎn)賣，這可能性就不大了，房產(chǎn)證上有父母的名字，當(dāng)子女辦一切手續(xù)的時候，簽合同也好，變更產(chǎn)權(quán)登記也好，做抵押也好，都必須需要另外一個共有產(chǎn)權(quán)人，也就是父母到現(xiàn)場簽字同意。那也就起到了一個作用，父母最對這套借子女名義代持的房產(chǎn)掌握了一個控制權(quán)，也會防止子女將來把配偶的名字加進(jìn)去，那父母也會起到一個監(jiān)督的作用。這就是我們說的第四類，父母借子女的名義買房。
