一、開發商應對按揭斷供的常見做法
按揭貸款方式購買房屋是當前房地產銷售市場的主流，購房者在簽訂購房合同，并取得交納首付房款的憑證后，持貸款銀行規定的有關法律文件與開發商和貸款銀行簽訂《個人購房貸款抵押擔保合同》。按揭貸款最大的特點就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產開發商提供階段性連帶責任保證。在該種模式下，貸款銀行的貸款有兩大保障，一個是購房者所購買住房的抵押擔保，一個是房地產開發商的保證擔保。
在按揭貸款模式下，貸款銀行辦理的是住房抵押預告登記，俗稱預抵押。因住房還未建成交付，因此在《個人購房貸款抵押擔保合同》中約定在房屋交付后購房者要和銀行就抵押房屋辦理正式的抵押登記，但新形勢下受經濟影響的購房者往往在貸款的前兩年就出現了斷供的情況，因此在預抵押階段貸款銀行就要面臨主張優先受償權的問題。關于貸款銀行對預抵押房產是否享有優先受償權的問題，在全國范圍內一直存在較大爭議。倘若法院不支持貸款銀行對預抵押房產的優先受償權，在抵押房產被其他債權人多輪在先查封的情況下，貸款銀行通常會放棄通過房屋變現款受償的方案，轉而要求開發商承擔連帶清償責任。
當開發商被追究擔保責任并承擔了相關連帶責任后，開發商的通常會選擇起訴購房者進行追償的方案，但往往此時房屋上已經被多輪查封，開發商便喪失了處置房屋的權利，且幾乎不可能全額受償。也有的開發商會選擇受讓銀行債權的方式。但在銀行債權并不享有優先受償權的情況下，也往往無法實現回收債權的目的；即使銀行債權享有優先受償權，開發商也將要通過復雜多變漫長的執行程序去實現債權。在上述幾種方案不能根本有效地解決問題的情況下，筆者另辟蹊徑，設計了開發商通過訴訟解除購房合同的方式解決糾紛。
二、以解除購房合同的方式解決按揭斷供難題
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規定：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
根據上述規定，開發商在沒有承擔擔保責任之前，可以主動起訴購房者要求解除商品房預售合同，并將貸款銀行列為第三人，起訴請求解除購房合同，騰讓房屋，在應返還購房款中直接將剩余貸款本金返還給第三人，并在應返還購房款中將購房者給開發商造成的經濟損失、違約金、房屋占用費、律師費等費用直接扣除，剩余部分可以返還給購房者。當然法院能否支持開發商的解除請求，要看預售合同有沒有相關明確約定，在有明確約定的情況下，因簽訂合同時購房者已經預見到了斷供的法律后果，法院可以支持開發商解除預售合同的訴請請求。至于合同解除后，能否先行扣除違約金、損失賠償金和律師費等，則應當依據合同的約定作出，如果購房合同中對解除合同的程序做出了上述約定，那么開發商有權在扣除上述費用之后，將剩余的款項作為解除返還的部分。
在第三人如何加入訴訟問題上，我們設計的思路是要求貸款銀行作為有獨立請求權的第三人加入到開發商的訴訟中去，貸款銀行可在獨立請求中要求購房者償還欠款本息并要求開發商對購房者欠款本息承擔連帶清償責任。
在訴訟程序上，法院依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》進行合并審理，并進行一并判決，最終可以達到開發商解除購房合同并收回房屋，開發商在已收購房款中扣除銀行剩余貸款、開發商解除購房合同產生的各種費用后將房款返還購房者，最終達到合同解除后相互返還的法律狀態。開發商通過這種訴訟設計保全了房屋不被處置，避免開發商先承擔擔保責任再追償的不利局面。
三、該方案下需要注意的問題
這世上沒有完美的方案，作出任何一種選擇，既會收獲有利的結果，也會產生新的不利的結果。這種訴訟架構的副產品就是，在取得解除購房合同的勝訴后，如所購房屋上的查封較多，需要開發商協調每一個查封法院進行解除查封，全部查封解除之后，房產登記部門才能辦理撤銷網簽備案手續。而在解除查封的過程中，可能會面臨執行異議、執行異議之訴、第三人撤銷之訴等復雜的程序。另外，在履行返還義務時，如果有查封，開發商還無法直接將應返還部分直接支付給購房者，而是要支付給首封法院進行提存以保證開發商履行了相關協助義務后可以要求法院對等地給予辦理涉案房屋的解除查封手續。以上兩個問題比較復雜，在實踐中還有很多需要探討的地方，期待在后面的文章中再行論述。
德衡房地產律師工作室
2016年11月7日
作者簡介：潘峰，山東德衡律師事務所合伙人律師，法學學士，工程碩士，辦理大量房地產和建設工程訴訟案件并發表多篇專業論文，在房地產法律服務領域具有深厚的理論功底和實踐經驗。
