案情回放
法制晚報訊 王女士和李女士是一個單位的同事，1990年單位分房時，兩人分別承租了單位分配的同一套房子內的一間。之后二人共同在此居住。
2012年，李女士退休，因兩家人在此居住，多有不便，就想著把自己承租的西間使用權轉讓給王女士，王女士給自己一部分錢，自己拿著這筆錢在郊區買個小房子養老。
王女士也認為這樣比較方便，于是二人簽訂了房屋使用權轉讓協議，約定：李女士將其承租的西間轉讓給王女士，王女士支付李女士50萬元，于協議簽訂后10日內支付。待單位同意變更后，李女士配合王女士到單位辦理承租人更名手續。
協議簽訂第二日，王女士將50萬元通過轉賬的形式支付給了李女士，李女士給王女士打了收條。之后李女士在外地購買了一套二手房養老。
2015年，李女士的兒子從國外回來，得知母親以50萬元的價格將西間轉讓給了王女士，覺得母親受騙了，認為該房是學區房，價值遠高于50萬元。他找到王女士要求再補50萬元，否則要回房屋，不賣了。
王女士不同意加錢。雙方協商不妥，李女士的兒子就到單位舉報王女士霸占了自家的房子。
王女士拿著協議和收條到單位說明情況后，單位同意西間的承租人變更到王女士名下，得王女士和李女士共同過來辦理相應的手續。李女士的兒子認為王女士和單位串通，之后作為李女士的委托代理人起訴到法院要求確認王女士和李女士簽訂的房屋使用權轉讓協議無效，并要求王女士騰房。王女士認為對方不履行協議還惡人先告狀，于是咨詢律師代理自己維護權益。
律師解讀
北京市東元律師事務所合伙人李松律師認為，王女士和李女士簽訂的房屋使用權轉讓協議有效。
承租的公房能否上市交易，要看產權單位的意見。如果產權單位同意變更承租人，那么該公房的使用權可以交易，但買方也要符合對承租人的要求，比如要求承租人為北京市戶籍等。由單位自主管理的公房，需要滿足單位規定的條件，例如有些單位規定只能由本單位職工承租。
本案中，王女士和李女士單位同意將西間的承租人變更,因此轉讓協議有效。
李松律師建議，王女士在訴訟中可以提出反訴，要求李女士繼續履行合同義務，配合王女士到單位辦理承租人變更手續。
訴訟中，李女士的兒子提出李女士是承租西間，只有使用權，因此不能夠轉讓。李律師表示承租公房的使用權是否能轉讓取決于產權單位，如果產權單位不限制雙方使用權買賣的話，則雙方的買賣合同就合法有效。在該案中主審法官到產權單位進行了調查，單位房管科負責人表示承租的公房可以在本單位職工內部流轉，只要雙方達成一致，并共同到房管科辦理相關變更手續，房管科同意對承租人予以變更。
此外，李女士的兒子指出使用權轉讓協議約定的價款明顯低于市價，合同顯失公平。李松律師認為，使用權不同于房屋的產權，不能按照產權房屋的市場價值進行評估，李女士和王女士達成一致約定50萬元是雙方的真實意思表示，不存在明顯低于市場價的問題。李女士的兒子認為明顯低于市場價值沒有相應的事實根據。最終，法院經過審理認為，王女士和李女士簽訂的房屋使用權轉讓協議有效，現王女士已經履行完付款義務，李女士應履行其義務，配合王女士到單位辦理相應的承租人變更手續。
李松律師指出，如果產權單位不同意變更承租人，那么王女士和李女士簽訂的使用權轉讓協議因合同目的無法實現，可以解除。
