編者按：
物權法司法解釋公布時間不短了，新的司法解釋公布，也就意味著今年民商法考研很可能會涉及到。那么究竟應該如何把我這22個條文呢？究竟那些需要掌握，那些不需要掌握，筆者并非命題人，所以不敢妄下判斷。但是就華政民商法專業課考題難度而言，關于本司法解釋，只需要掌握到如下程度，也就差不多了！宋體字是物權法司法解釋（一）原文，【關聯法條】是把與此有關的其他規范條文羅列；【法條分析】是由筆者對該條的理解。由于時間關系，目前只寫了第1-8條，剩下條文估計會分兩次完成，希望大家給我們多提提建議。祝大家復習順利，夢圓華政！剩余部分，也會在本公眾號發布！
物權法司法解釋（一）解釋
為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。
【法條分析】
本條是程序性規定，為方便糾紛解決，在行政案件中，但凡涉及不動產物權歸屬的，應當一并解決，不得另案處理。
第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
【法條分析】
1.這是民事訴訟法上典型的確認之訴，要求法院確認權利歸屬。【借此機會可以把民訴法中訴的種類一并復習下，如果記不起來，請自行翻閱教材。】
2.本條適用前提是不動產登記簿與真實權利狀態不符，這里所稱的“真實權利”是指物權權利狀態（例如所有權人、抵押權人、建設用地使用權人等），而不包括債權人。因為不動產登記的權利人僅限于對不動產享有物權者，享有債權者不在此列。
第三條 異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。
【關聯法條】
物權法第十九條第二款：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
【法條分析】
本條所強調的是，即使異議登記因異議后10天之內沒起訴而失效后，異議人仍然可以起訴，因為基礎的民事法律關系依然存在，問題還沒有解決。作為復習者，應該按照如下步驟準備：
1.為什么要這樣規定？
2.關于這點，可能會怎么考？
關于第一個問題，這條文總結下來就一句話，異議登記之后沒起訴，異議登記失效，然后異議人仍然可以起訴維權。要理解這一點，就要從異議登記制度目的談起，我們知道異議登記目的在于使異議人通過異議將被異議的標的物處于權利狀態不明確的境地，從而實現使被異議人不能自由處分異議標的物之目的。由此可見，異議登記的目的有點像訴前保全，而我們知道訴前保全制度并非由法院決定的，而是由訴訟當事人自己決定的；換言之，訴訟當事人也可以不申請訴前保全，同理，也可以不申請異議登記；轉而直接起訴。如此大家就明白了，異議登記并非起訴的前提要件，而僅為異議人勝訴后課獲得執行。如此才有了本條規定，即使異議登記后15天內沒有起訴，也僅僅使被異議人獲得自由處分標的物的資格，并非使異議人喪失起訴的機會。
關于第二問題，最有可能問的是，如果異議登記后15日內沒有起訴，那么異議人還能起訴嗎？此時立刻你就要想到這可能會出案例題，然后編一個案例，然后把案例解決了，這樣你的復習就成功了。你準確地將異議登記與訴前保全聯系起來，幫助你理解了本條規定，然后你又抓住了本條考點，編出了案例并予以解決，復習完全透徹。
第四條 未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
【關聯法條】
物權法第二十條第一款：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
【法條分析】
本條與物權法第20條第1款并無本質區別，唯一區別的就是將預告登記的適用范圍從所有權擴展到他物權（如建設用地使用權、地役權、抵押權等）。在本條司法解釋發布之前學理上已經有學者通過類推解釋之方式達到本條規定之目標。此外，需要注意的是，即使預告登記范圍已經擴大，但動產買賣依然不得適用。
第五條 買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。
【關聯法條】
物權法第二十條第二款：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
【法條分析】
雖然預告登記效力強大，但需要注意的是，在完成所有權、他物權登記之前，與預告登記并存的只有一個債權，或者說登記的客體僅僅是一個債權，預告登記的目的就是為了保障債權能夠實現，如所有權移轉給買受人、抵押權能夠設立等；由此可見，債權是根本，登記是保障方式，一旦債權消滅，那么保障方式就毫無繼續存在之必要。這就是物權法第20條第2款規定之原因。那么如何才能使債權消滅呢？這樣我們就聯系到債權消滅之原因：基于合同產生的債，那么合同無效、被撤銷肯定導致合同不存在，如此債權也就消滅了；除上述合同本身效力瑕疵外，還有債權人免除債務人之債務，也足以是債權消滅，債務免除也就是債權人放棄債權。
最值得注意的一點是，合同被解除，會不會導致債權消滅呢？目合同解除的法律效果采納的是債權債務關系轉換說，也就是說合同并未直接歸于消滅，而是債權債務的內容發生180°轉向。既然按照學說規定此時債權并未消滅，此時司法解釋為什么卻直接規定認為合同被解除后，債權就消滅了呢？
此時可能有兩種解釋：1.最高人民法院采納的并不是債權債務關系轉換說，而是直接效力說，解除直接導致合同消滅；2.最高人民法院采納雖然是債權債務關系轉換說，但囿于預告登記之目的，即使債權沒有消滅，但債的內容已經發生變化，沒有必要借助預告登記保障債權實現，因此視為合同債權已經消滅，從而使預告登記消滅。
第六條 轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。
【關聯法條】
物權法第二十四條：船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
【法條分析】
因為機動車、船舶也是動產，所以根據物權法第23條規定，買賣機動車船舶等，一旦交付完畢，受讓人即可取得船舶所有權。此時，如果允許轉讓人的一般債權人（即非以交付并已轉系爭機動車、船舶所有權為內容的債權人）視為物權法第24條所稱的“善意第三人”那就是說，即使受讓人已經支付對家并取得占有，只要他還沒有完成登記，那么轉讓人的債權人可以就系爭機動車船舶等主張優先受償，這顯然已經違反了物權優先于債權的原理，使物權人處于極度不利的狀態。
另外，關于“不得對抗善意第三人”應做如下理解：因為對抗申請人已經取得系爭動產之所有權，囿于物權優先于債權的原理，所以能對抗申請人的只能是物權人，此外因為動產上不能創設用益物權，所以這里的物權人只能是所有權人、抵押權人、質權人、留置權人。下面分別想出一個示例，以便大家加深學習與理解：
1.不得對抗善意的所有權人。
示例：甲把目前出租給乙使用的汽車以指示交付的方式賣給了丙但未辦理登記；在丙實際占有該汽車之前，乙把該車出賣給了不知情的丁，丁把錢交給乙之后開車離開。請問：丙可否主張對抗丁，要求其返還該車？
2.不得對抗善意抵押權人
示例：甲把目前出租給乙使用的汽車以指示交付的方式賣給了丙但未辦理登記；在丙實際占有該汽車之前，乙從丁處借款5萬元并把該車抵押給了不知情的丁。后乙無法按時還款，丁要求拍賣該車，丙拒絕。請問：丙可否主張對抗丁，拒絕拍賣該車？
3.不得對抗善意質權人
示例：甲把目前出租給乙使用的汽車以指示交付的方式賣給了丙但未辦理登記；在丙實際占有該汽車之前，乙從丁處借款5萬元并把該車質押給了不知情的丁，丁將5萬元借款交給乙后驅車離開。后乙無法按時還款，丁要求拍賣該車，丙拒絕。請問：丙可否主張對抗丁，要求返還并拒絕拍賣該車？
4.不得對抗留置權人
因為留置權是法定擔保物權，所以即使留置權人知情切已經完成登記，也不能對抗之。
第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
【關聯法條】
物權法第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
【法條分析】
在物權法司法解釋出臺之前，物權法第28條所稱法律文書必須是能夠直接確定改變物權歸屬的文書才行，最常見的就是確認之訴的判決書。因此凡是能夠直接確定改變物權歸屬的法律文書都行，不以判決書為限，還包括裁決書、調解書、裁定書等。所謂“直接確定改變物權歸屬”就是指本條司法解釋所稱改變原有物權關系的意思，因為物權關系就指物權的歸屬關系。如此以來就可以理解本條司法解釋的具體規定。
第八條 依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。
第二十九條：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十四條：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第三十五條：妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第三十六條：造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
第三十七條：侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。
【法條分析】
這一條不過是對第7條所規定法律文書效力的再次確認，這些法律文書將直接導致物權的變動，不需要完成相應的公示要件（交付、登記），權利人就已經取得物權。因為已經去取得物權，當然可以主張物權法第34-37條所規定的物權保護。
