國內(nèi)最大的二房東——自如。
今年初，有了港股上市的傳聞之后，最近的動作就明顯多起來了。
自如一直干的是二房東的生意——
從業(yè)主手上把房子收過來，裝修改造，然后再加價分租給租客。
當(dāng)然，自如是不認(rèn)同“二房東”角色的，它把租房的生意，叫做“資產(chǎn)管理”。
有了這樣高大上的身份，才能在資本市場上兜售，賣個好價錢。
很長一段時間，自如從業(yè)主手上收房，采用的是包租模式——
業(yè)主把房子委托給自如，按月收租金，自如負(fù)責(zé)出錢裝修。
包租的頭一年，業(yè)主要給自如兩個月的空置期，之后每年給一個月的空置期。
這種包租模式，自如把它叫做“省心租”。
在長租公寓行業(yè)瘋狂擴(kuò)張、大搞規(guī)模的那些年，包租模式很奏效。
讓自如從業(yè)主手上獲取了大量房源，市場占有率急劇提升。
但這兩年，長租公寓行業(yè)的日子不太好過，又有了港股上市的打算，自如開始打起了算盤。
2021年，自如向業(yè)主提出了新的收房模式——“增益租”。
這個收房模式最大的變化，就是自如把裝修拆開了——
業(yè)主出錢，自如裝修，房屋裝修的成本，從自如轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主。
舉個簡單的例子——
在北京，一套市場租金五千塊錢的房子。
業(yè)主出錢委托給自如裝修以后，自如給業(yè)主的租金，能提高到六、七千塊錢。
但每個月六、七千塊錢的租金，并不是業(yè)主實際到手的，只是自如估算的一個“基準(zhǔn)租金”。
在基準(zhǔn)租金上，自如要打個八、九折后支付給業(yè)主，叫做“保底租金”。
所以，業(yè)主每個月實際到手的資金，只有五、六千塊錢，稍微比原來多一點。
而業(yè)主承擔(dān)的裝修成本，大概五、六萬塊錢。
業(yè)主可以選擇一次性支付給自如，也可以從每個月的租金里面分期抵扣。
在“增益租”的模式下，有人算過——
如果選擇在一年內(nèi)抵扣完裝修成本，業(yè)主頭一年從自如拿到的租金，每個月不到一千塊錢。
當(dāng)然，在幫年輕人加杠桿方面，自如一直是不遺余力。
年輕人付不起租金，自如推出了租金貸；
現(xiàn)在業(yè)主要是沒錢裝修，自如又推出了“裝修貸”。
原本，業(yè)主只想做個包租公。
結(jié)果，把房子委托給自如，租金還沒到手，就先背上了一筆貸款。
什么“增益租”，又是什么“基準(zhǔn)租金”，還有什么“保底租金”。
光是這些包裝出來的概念，自如都能把業(yè)主給繞暈了。
但是，業(yè)主們也不傻，管不了那么些概念，他們只知道——
每個月到手的租金不比原來多，裝修成本轉(zhuǎn)嫁到了自己身上。
作為二房東，自如不僅要吃一回業(yè)主房屋的租金差，又要從業(yè)主手上賺一道裝修費。
“增益租”的收房模式，業(yè)主們都看出了貓膩，根本不買賬。
但是，有了港股上市的打算，自如打定主意——
“增益租”模式，接下來要堅決地鋪開。
今年，把房源委托給自如的話，只有續(xù)約的老業(yè)主，才可以繼續(xù)選擇“省心租”模式。
而新簽約房源的業(yè)主，唯一可選的委托模式，就是“增益租”。
在收房模式上，把“省心租”改為“增益租”，從行業(yè)背景來看，是自如已經(jīng)搶占了市場份額、做大了規(guī)模。
瘋狂擴(kuò)張階段，暫告一段落。
其實，任何行業(yè)的邏輯都一樣——
豬養(yǎng)肥了，韭菜長齊了，就到了收割的時候。
自如背后的資本，已經(jīng)推動它完成了規(guī)模擴(kuò)張，現(xiàn)在也該拿到回報變現(xiàn)了。
這兩天，十一弟找了幾位會計師行的人，聊了聊自如，以及“增益租”。
從誕生之初，自如就不甘心做一個賺點小錢的二房東。
自如的財富終點，瞄向了資本市場。
因此，自如給自己貼上了“資產(chǎn)管理”的標(biāo)簽，盡可能抹掉“二房東”的印象。
在上市之前，自如要想賣個好價錢，就得讓“資產(chǎn)管理”的概念，更豐富一點。
原來的包租模式下，自如從業(yè)主手上把房子收過來，然后向業(yè)主按月支付租金。
自如與業(yè)主之間的業(yè)務(wù)場景，僅此而已。
但是，自如把裝修拆開以后，讓業(yè)主承擔(dān)裝修成本，自如負(fù)責(zé)裝修。
這就把從前只是屬于自如體系內(nèi)的裝修職能，獨立了出來，變成了一項新的業(yè)務(wù)。
資產(chǎn)管理的邏輯，核心是輕資產(chǎn)。
有了與業(yè)主的裝修業(yè)務(wù)，自如在資產(chǎn)管理和輕資產(chǎn)概念上的想象力，打開了。
做個橫向?qū)Ρ龋@跟京東、阿里在資本市場上的邏輯類似。
當(dāng)市場份額足夠大的時候，交易鏈條上的每一個環(huán)節(jié)，幾乎都可以獨立出來。
比如物流、倉儲、金融，在資本市場上，這些業(yè)務(wù)場景都有很大的想象力。
業(yè)務(wù)的想象力越豐富，估值就越高。
自如改變了收房模式，更重要的目的，當(dāng)然也是圍繞上市和估值。
從“省心租”到“增益租”，業(yè)務(wù)模式變了，會計核算方式，隨之改變。
對自如的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表，都將產(chǎn)生巨大影響——
包租模式下，自如承擔(dān)了業(yè)主房屋的裝修成本，沉淀在自如的資產(chǎn)負(fù)債表上，就是長期待攤費用。
這些裝修成本，按照自如與業(yè)主簽訂的租約期限，按年攤銷。
當(dāng)裝修成本從自如轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上以后，業(yè)主要么一次性支付，要么分期抵扣租金，要么讓自如幫忙搞裝修貸。
這就釋放了自如的現(xiàn)金流。
把裝修從包租模式里拆出來，成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，自如繼續(xù)負(fù)責(zé)裝修。
這也意味著，與業(yè)主之間，除了房源委托，自如又多了一項裝修業(yè)務(wù)。
以前，自如的收入主要來自租客的租金；現(xiàn)在，自如增加了來自業(yè)主的裝修收入。
而且，裝修業(yè)務(wù)的這一塊利潤，自如在收房環(huán)節(jié)，就能賺到手。
與包租模式對比，再來看在“增益租”模式下自如的三張報表。
這要是拿到資本市場上，想想都讓人激動。
從“省心租”到“增益租”，裝修業(yè)務(wù)的會計核算方式，徹底改變了——
自如把原來的裝修成本、長期待攤費用，變成了收入、利潤、現(xiàn)金流。
羊毛出在羊身上，最后當(dāng)然還是租客、業(yè)主默默地扛下了所有。
等自如在港股上市，把市值抬上來，十一弟建議，自如應(yīng)該給租客、業(yè)主們分點股票，做點補(bǔ)償。
自如隸屬于鏈家系，獨立出來經(jīng)營。
通過調(diào)整業(yè)務(wù)模式，改變會計核算方式，包裝出一張更好看的財務(wù)報表。
這個套路，在貝殼的上市過程中，鏈家早已駕輕就熟，嘗到了甜頭。
2020年，貝殼在美股上市，成為國內(nèi)房產(chǎn)中介第一股。
上市的兩年前，貝殼才剛剛成立。
貝殼脫胎于鏈家，原本的業(yè)務(wù)模式是直營中介。
以鏈家為主體上市的話，它的規(guī)模體量還不夠大。
而且，直營中介的業(yè)務(wù)想象力，不夠吸引人，資本市場給的估值，不會太高。
于是，在上市前的兩年，鏈家引入了巨大資本，選擇往中介平臺方向拓展。
鏈家開放了加盟，通過ACN合作網(wǎng)絡(luò)，把外部的中介品牌、門店、經(jīng)紀(jì)人鏈接起來。
這就是貝殼的平臺模式。
有了資本加持，貝殼得以迅速做大。
業(yè)務(wù)模式發(fā)生了變化，也改變了鏈家的會計核算方式，包裝出了一張華麗的財務(wù)報表。
從直營中介模式，到平臺合作模式，除了鏈家的交易，平臺上其他中介品牌的成交，也都?xì)w給了貝殼。
貝殼確認(rèn)收入的模式，囊括了直營的鏈家以外——
平臺上所有中介品牌，大家一起合作完成的成交，鏈家作為主經(jīng)紀(jì)人的，全部傭金收入都?xì)w給貝殼；
其他中介品牌發(fā)起主導(dǎo)的交易，只要鏈家參與其中，分配傭金以后，貝殼也能確認(rèn)一部分收入。
另外，有了平臺模式，貝殼還能從中收取形形色色的傭金抽成、平臺管理費。
跟鏈家相比，有了平臺模式，貝殼的成交規(guī)模、收入體量，大幅增長。
幾年前，鏈家、我愛我家、自如、蛋殼公寓打開了魔盒，與資本市場捆綁。
從此，房產(chǎn)中介、長租公寓行業(yè)的身后，換成了一幫擅長割韭菜的聰明人。
他們把黑中介、二房東趕出了市場，靠著資本加持，迅速吃下了市場份額。
現(xiàn)在，他們也揮起了鐮刀，等來了收割期。
