廣州市民李先生打算買房，本是美滋滋的好事，最終卻變成了糟心事，原因就在于合同中的一句話—— ' 可將房屋指定過戶至第三人 '。這句話李先生在簽合同時(shí)不以為意，結(jié)果卻栽了個(gè)跟頭。廣州市增城區(qū)法院今天通報(bào)了這宗案件并從法律角度給出了提醒。
簽合同后對(duì)方卻拒不配合履行
李先生（買方）經(jīng)某房地產(chǎn)代理公司（居間方）介紹，與何某（賣方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定購房?jī)r(jià)格為 72 萬元，賣方合法持有《房地產(chǎn)證》，保證對(duì)該房產(chǎn)享有合法獨(dú)立的所有權(quán)。但合同也載明，該房產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為戴某、潘某，業(yè)主委托何某作為代理人代為出售該物業(yè)，簽訂合同，并備注了若因產(chǎn)權(quán)人戴某在辦理過程中，不配合辦理手續(xù)而造成該物業(yè)不能交易，賣方何某負(fù)責(zé)賠償買方雙倍定金。何某出示了他跟房屋所有權(quán)人戴某簽訂的《房屋買賣合同》，合同中約定了何某可以把房屋指定過戶給他人名下。
李先生知悉這一情況，與何某簽訂了房產(chǎn)買賣合同。合同簽訂后，李先生依約向何某支付購房定金 3 萬元，并提供辦理按揭的所有材料，已履行該時(shí)段全部合同義務(wù)。
李先生定金交了，但是何某在房地產(chǎn)代理公司的多次催促下無理由拒絕配合辦理按揭手續(xù)。
無奈之下，李先生向何某發(fā)出《解除合同通知書》，單方解除合同，并多次催告，但何某均拒絕向李先生依約返還定金和支付違約金。李先生為維護(hù)自己的合法權(quán)益，遂向法院提起訴訟。
法院判決返還定金支付違約金
法院經(jīng)審理后，認(rèn)為原告李先生與被告何某及第三人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，合同依法成立、有效。根據(jù)合同法中 ' 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。' 本案原告在簽訂合同后向被告支付了定金并根據(jù)合同約定向銀行申請(qǐng)按揭貸款，但被告未履行上述合同約定應(yīng)履行的義務(wù)。被告未到庭參加訴訟且未提交任何答辯意見視為其放棄抗辯的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
法院判決：解除李先生與何某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》中的房屋買賣關(guān)系；被告何某向李先生返還定金 3 萬元，另支付違約金 7.2 萬元及支付律師費(fèi)。
法官：
' 可將房屋指定過戶給第三人 ' 暗藏很大風(fēng)險(xiǎn)
上述案件是常見的、典型的二手房買賣合同糾紛，但是其中買方可將房屋指定過戶給第三人的合同條款卻值得重點(diǎn)關(guān)注。上述案件中何某先與房屋所有權(quán)人戴某簽訂房屋買賣合同，合同中約定買方可將房屋指定過戶給第三人，繼而何某持該合同令李先生相信戴某會(huì)將房屋直接過戶給李先生，因此，李先生與何某簽訂房屋買賣合同。
法官表示，在審理類似案件過程中發(fā)現(xiàn)，這樣的二手房買賣交易發(fā)生交易風(fēng)險(xiǎn)的情況比較常見。之所以由買方指定過戶給第三人這樣的合同條款會(huì)屢次出現(xiàn)在二手房買賣合同中，主要原因在于：
一、一些 ' 炒樓 ' 人員借購房為名，利用這樣的合同條款將房屋直接過戶到下一手買家，以逃避稅收，獲取轉(zhuǎn)售差價(jià)。
二、一些購房者由于自身不具備購房資格，為規(guī)避限購政策，利用這樣的合同條款來 ' 借名買房 '。
三、一些購房者自身缺乏貸款能力或貸款額度較低，為達(dá)到貸款目的，利用這樣的合同條款來將房屋指定過戶至第三人名下以達(dá)到買房的目的。?
但是，房屋買賣交易中若存在指定過戶至第三人這樣的合同條款往往給真正的賣房者或買房者帶來很大的交易風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：
一、若房屋可由 ' 中間買方 ' 指定過戶給第三人的話，作為賣房者除可能會(huì)面臨 ' 中間買方 ' 無法按期支付房款之外，還可能面臨指定的第三人不具備購房資格、不按合同約定辦理按揭貸款、對(duì)如何交付房屋存在分歧等各種交易風(fēng)險(xiǎn)。
二、作為買房者同樣可能會(huì)面臨各種交易風(fēng)險(xiǎn)。
首先，有些 ' 中間賣方 ' 在收取買房者的房款后并未將房款轉(zhuǎn)支付給賣房者，賣房者在未取得房款的情況下就可能不會(huì)將房屋過戶至買房者名下。
其次，賣房者因其他各種原因不配合買房者辦理銀行按揭貸款、或不同意將房屋過戶至買房者名下，導(dǎo)致買房者支付了購房款而拿不到房屋。
且由于買房者與賣房者并非直接簽訂合同，雙方非合同的相對(duì)方，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，買房者只能向 ' 中間賣方 ' 主張合同權(quán)利，而無法向賣房者主張合同權(quán)利要求其履行過戶手續(xù)，更無法要求賣房者承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。雖然買房者可像上述案件一樣起訴要求 ' 中間賣方 ' 承擔(dān)違約責(zé)任，但是這些 ' 中間賣方 ' 往往資金并不豐裕且交易失敗后大多選擇銷聲匿跡，導(dǎo)致買房者維護(hù)合法權(quán)益的難度加大，甚至可能拿到生效判決后亦執(zhí)行不到其財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致?lián)p失慘重。
法官提醒：
應(yīng)仔細(xì)審閱二手房買賣合同條款
法官忠告各位準(zhǔn)備二手房買賣交易的市民，在簽訂二手房買賣合同時(shí)需注意以下情況：
第一，賣房者在簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)對(duì)合同條款仔細(xì)審閱，對(duì)于是否同意可由買受人指定過戶至第三人的合同條款，應(yīng)充分考慮可能面臨的交易風(fēng)險(xiǎn)，再確定是否同意該項(xiàng)約定。
第二，房屋買方簽訂房屋買賣合同前應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)或賣方出示房屋所有權(quán)證以及在房管部門出具的查冊(cè)表，核實(shí)合同的相對(duì)方是否房屋的所有人，核實(shí)房屋的實(shí)際情況。若遇到像何某這樣的僅持有房屋買賣合同而賣房的情況就要慎重考慮是否愿意承擔(dān)潛在的交易風(fēng)險(xiǎn)了。
另外，法官指出，想利用指定過戶至第三人的合同條款獲取差價(jià)，或逃避稅收，或規(guī)避限購政策，或規(guī)避貸款限制的人員，這樣的行為除可能引發(fā)交易無法完成而產(chǎn)生的違約責(zé)任外，還可能引起因 ' 借名買房 ' 導(dǎo)致的房屋權(quán)屬爭(zhēng)議或因擾亂市場(chǎng)秩序和規(guī)避稅收、貸款等政策而受到的相應(yīng)處罰。
二手房買賣其他常見糾紛
法官表示，二手房買賣手續(xù)繁瑣、履行期長(zhǎng)且涉及銀行、稅務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)登記等多個(gè)部門，合同履行中的各種環(huán)節(jié)都需要注意，否則一不小心就會(huì)掉坑。
1、賣方隱瞞房屋已經(jīng)出租、抵押或查封的事實(shí)，造成房屋無法按時(shí)交付甚至交易無法完成。
2、賣方隱瞞房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的事實(shí)，交易過程中夫妻一方不同意履行合同將可能導(dǎo)致交易無法繼續(xù)履行。
3、賣方一房二賣甚至數(shù)賣，導(dǎo)致房屋合同無法繼續(xù)履行。
4、房屋尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證即進(jìn)行買賣的，可能因房地產(chǎn)權(quán)證辦理出現(xiàn)障礙而導(dǎo)致交易無法完成。
5、對(duì)于合同各個(gè)環(huán)節(jié)履行時(shí)間和期限沒有明確約定的，義務(wù)方容易借此拖延合同履行。
二手房買賣應(yīng)注意以下事項(xiàng)
1、核實(shí)房屋狀況。要注意查看房屋狀況、核實(shí)房屋是否受到權(quán)利限制等。
2、核實(shí)賣方身份。核實(shí)賣方是否為產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，房屋是否存在其他共有人。
3、選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)。應(yīng)充分了解房屋買賣的相關(guān)事項(xiàng)，對(duì)于付款方式（定金、首期款、剩余房款）、付款時(shí)間、貸款金額、辦理貸款時(shí)間節(jié)點(diǎn)、網(wǎng)簽合同時(shí)間、過戶時(shí)間等關(guān)鍵問題必須有清楚認(rèn)識(shí)。
4、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中。簽約過程中應(yīng)注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或買賣雙方以及經(jīng)紀(jì)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代替。
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