馮侖：回看香港房地產(chǎn)模式 我們能學(xué)到什么？
房地產(chǎn)一直以來都是熱門話題，香港回歸 20 周年之際，令人不禁想起了馮叔在 2002 年首倡的：房地產(chǎn)業(yè)要從「香港模式」轉(zhuǎn)向「美國模式」。近年來，香港房企隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展不斷升級，不可同日而語，今天我們跟著馮叔回首來看看，我們從香港房企中學(xué)到了什么？
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從住宅、商用，到輕資產(chǎn)模式
過去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要都是開發(fā)住宅，現(xiàn)在則細(xì)分出了住宅不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)投資…… 而各個細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)的企業(yè)模式也在不斷演變。
拿商用不動產(chǎn)領(lǐng)域來說，部分房企已經(jīng)進入了一種新模式——以售養(yǎng)租，賣掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租帶動資金回流。再加上銀行業(yè)的支持，出租經(jīng)營到一定階段，用經(jīng)營型貸款把錢再拿回來。
這是當(dāng)年香港房企做過的事情。一開始它們也是只做住宅，后來隨著香港的發(fā)展，它們開始把住宅和商用進行配合，發(fā)展到了「社區(qū)性商業(yè)」階段，商用部分以購物中心和附屬的酒店、寫字樓為主，和住宅關(guān)系很密切，所以可以賣掉一部分甚至是全部住宅，來支撐商用發(fā)展。
▲今天的香港房產(chǎn)發(fā)展，與過去完全不同
但是這種模式也只是過渡性的。隨著我們經(jīng)濟的發(fā)展和土地制度、市場的變化，人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）到達 1.5 萬美元之后，這個模式就會放慢速度，甚至停下來，然后進入下一個模式：輕資產(chǎn)模式。
舉個例子，一個輕資產(chǎn)模式做得很好的企業(yè)，2/3 的資產(chǎn)都是管理資產(chǎn)，它們提供1/3 的凈利潤，而剩下 1/3 的直接投資資產(chǎn)則提供了 2/3 的凈利潤。
它有十幾只基金，有縱向、也有橫向的投資，通過基金、資本市場、自身產(chǎn)業(yè)三者的精妙配合，最終使它獲得超高的資本回報率——是在亞洲上市的大型房產(chǎn)公司當(dāng)中最高的。
▲經(jīng)濟的發(fā)展和土地制度、市場的變化
左右著香港房地產(chǎn)市場
輕資產(chǎn)模式其實是「美國模式」的亞洲版。在美國，企業(yè)不是用自己的錢買地，它們會在和政府洽談之后，成立一個基金去買地，企業(yè)作為收費開發(fā)商來經(jīng)營這塊地。現(xiàn)在美國企業(yè)到中國開發(fā)項目，仍然采取這個模式。在美國模式下，企業(yè)直接投資比例更低，連管理資產(chǎn)的 1/3 都不到。
再往上，我還看到了美國的房地產(chǎn)信托資金支付模式，在輕資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上又跟黑石集團做了一筆交易，一次性給它 390 億美元的寫字樓。
▲這就是馮叔一開始說的從「香港模式」到「美國模式」
房地產(chǎn)價值的變化
為什么房地產(chǎn)行業(yè)的這些改變和創(chuàng)新會在這個節(jié)點發(fā)生？就像人類為什么是 20 歲結(jié)婚，25 歲生小孩，而不是 5 歲？這里面有三個必然性。
第一，由經(jīng)濟增長自然產(chǎn)生的需求重點變化。
在人均 GDP 達到 8000 美元之前，我們首先要解決的是住的問題，顧不上開發(fā)度假村、寫字樓、購物環(huán)境，所以這個時候，住宅幾乎就等于房地產(chǎn)。
但是現(xiàn)在中國人均 GDP 已經(jīng)超過 8000 美元，房子有了，住得踏實了，就開始抱怨買東西、看病、孩子上學(xué)不方便。于是社區(qū)性商業(yè)開始出現(xiàn)了，圍繞幾個住宅區(qū)或是一個大型住宅區(qū)的街鋪、購物中心需求將會非常旺盛——美國上市的商用不動產(chǎn)中，市值第一位的就是購物中心。
等到購物中心滿足了大家，移動、創(chuàng)業(yè)、金融服務(wù)需求又會越來越強烈，寫字樓里面的人越來越多，對高檔寫字樓的需求也開始增多。創(chuàng)業(yè)的人開始多了，閑錢多了，買的東西從必需品變成奢侈品，所以高級購物中心、酒店也出現(xiàn)了。
▲創(chuàng)新總是伴隨著人們的需求出現(xiàn)
第二，房地產(chǎn)的價值鏈有其內(nèi)在的變化。
房地產(chǎn)行業(yè)的下游為制造業(yè)，到中游變成服務(wù)業(yè)，上游則是金融業(yè)。制造業(yè)的核心是成本、速度、規(guī)模，只要圍繞這些進行創(chuàng)新，在制造業(yè)中就一定會勝出。
服務(wù)業(yè)圍繞的則是態(tài)度和服務(wù)技巧。態(tài)度很重要，但是如果技巧不好，比如推個油把凳子砸到客人臉上，怎么道歉也得不到小費。
在服務(wù)業(yè)這個領(lǐng)域里，估值的模型已經(jīng)變了，核心指標(biāo)變成了每平方米的回報率，而不是開發(fā)面積。我們在過渡模式下做的上百套樓也比不上人家這樣的一套。
之后把服務(wù)業(yè)上市，就跨越到了金融業(yè)，價值鏈又會隨之發(fā)生變化。
▲房地產(chǎn)的價值鏈不再僅僅是我們眼睛看到的這些
第三，中國市場經(jīng)濟的金融環(huán)境和金融制度發(fā)生了變化，使得輕資產(chǎn)模式等美國模式能夠越來越容易在中國生存。現(xiàn)在很多公司抱怨說房地產(chǎn)不好做，賺不了錢；但一些專業(yè)性強、歷史的公司，卻過得很好，完全不差錢。
事實上，如果按照我剛才講的創(chuàng)新邏輯去看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)真不缺錢，直接融資在大規(guī)模地進入房地產(chǎn)市場，其中光是信托資金就從民間吸取了一萬多億。但是這些錢很少用在第一階段的制造業(yè)，如果你還在這一階段，是聞不到香味的。
到了第二和第三階段，一些已經(jīng)在做私募基金的企業(yè)，就會發(fā)現(xiàn)錢并不是問題，問題在于專業(yè)能力，企業(yè)能不能做到眼光好、手藝好、服務(wù)好，因為直接融資的投資人要求比銀行更挑剔。
從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)、再到金融業(yè)，每個階段的創(chuàng)新重點不一樣，所以企業(yè)要選擇好自己的位置，清晰地認(rèn)識到屬于自己的階段戰(zhàn)略，這很重要。因為，按照我們前面講的行業(yè)規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)實際上還處在盛夏，將來的路還很長，我們的好日子也才剛剛開始。
▲房地產(chǎn)的路還有很長
只不過發(fā)展模式可能與我們想象的不同
未來，住宅仍然是中國長期發(fā)展的重點。中國人均住房面積從改革開放之初的 1.9 平米發(fā)展到現(xiàn)在的 30 平米，已經(jīng)接近日本，但我們?nèi)匀粦n心大家買不起房。
這個話題放在行業(yè)的大規(guī)律中來看，要等人均 GDP 提高到 8000 美元時才能解決，因為那時人們所有的溫飽、基本生活需求等問題都已解決。
在全世界，所有人均 GDP 達到 8000 美元的地區(qū)，人均住房面積都可以達到 35-40平米。現(xiàn)在中國大陸人均 GDP 超過 1 萬美元的城市已經(jīng)有 10 個以上，如果再發(fā)展 10 年，縣城人均 GDP 將由 4000 美元上升到 6000-7000美元，省會城市則會超過 8000 美元，那時住宅問題這個社會話題就要退位了。
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編輯｜ludanty總編｜喻瀟瀟 顧問｜王淑琪
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