房產(chǎn)中介在提供居間服務的過程中應當履行勤勉、忠實的義務，否則非但不能收取中介費，反而要承擔賠償責任，而且賠償數(shù)額可能遠遠高于其收取的中介費（這并不違反《合同法》第113條規(guī)定的合同可預見性原則）。本案中，中介公司收取的中介費只有6300元，但是退還中介費后又承擔了15萬元的補充賠償責任。這為中介公司敲響了警鐘，警示中介公司在提供居間服務的過程中必須勤勉、忠實，否則可能要承擔非常嚴重的賠償責任。
裁判摘要：居間人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。房產(chǎn)中介作為專業(yè)的居間機構(gòu)在從事居間活動時，對房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項及當事人的訂約能力負有積極調(diào)查并如實報告的義務，應當盡職地調(diào)查、核實所有與合同訂立相關(guān)或者會影響到合同訂立的事項，包括對方當事人的身份信息、資產(chǎn)狀況、房屋狀況、當事人提供資料的真實性等方面的信息。當中介方違反上述居間忠實義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用；給委托人造成損失的，中介方應當承擔相應的損害賠償責任【注：本案中是房產(chǎn)中介向受害人承擔補充賠償責任】。
案情簡介：2013年7月4日，原告廖某某(乙方，買受方)、被告鄭某某(甲方，出售方)及被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所(丙方，居間方)簽訂《房地產(chǎn)居間合同(買賣)》。約定由原告向被告鄭某某購買涉案房屋（松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新北街XXX弄XXX號XXX室），房屋面積90平方米，轉(zhuǎn)讓總價款63萬元；當日，原告向被告鄭某某支付了2萬元購房定金。2013年8月15日，原告(乙方、受讓方)、被告鄭某某(甲方，出讓方)及被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所(丙方)共同簽署《二手房買賣合同<房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議>》，約定：第一條甲方對產(chǎn)權(quán)的聲明，甲方聲明該房屋性質(zhì)為商品房(現(xiàn)沒有產(chǎn)證)。同日，原告向被告鄭某某支付購房款56萬元。當日，原告還向被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所支付了6,300元的中介費。后案涉房屋因為農(nóng)村集資房，《房地產(chǎn)居間合同(買賣)》中關(guān)于房屋買賣部分及《二手房買賣合同<房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議>》被認定無效，致訴。
裁判原文節(jié)選
一審【案號：上海市松江區(qū)人民法院（2015）松民三(民)初字第183號】本院認為：本案糾紛涉及到房屋買賣合同和居間合同兩種法律關(guān)系。
從房屋買賣合同法律關(guān)系來看，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而訂立的合同屬無效合同。本案中，被告鄭某某與原告廖某某雖明知涉案房屋屬農(nóng)村集資房，無房地產(chǎn)權(quán)證，但雙方仍然簽訂買賣合同或締結(jié)買賣合同關(guān)系進行交易，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的禁止性規(guī)定，故被告鄭某某與原告廖某某就涉案房屋簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效以及《房地產(chǎn)居間合同(買賣)》中締結(jié)的房屋買賣合同關(guān)系無效。其次，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，原則上應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
從居間合同法律關(guān)系來看，《合同法》第四百二十五條規(guī)定：居間人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。房產(chǎn)中介作為專業(yè)的居間機構(gòu)在從事居間活動時，對房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項及當事人的訂約能力負有積極調(diào)查并如實報告的義務，應當盡職地調(diào)查、核實所有與合同訂立相關(guān)或者會影響到合同訂立的事項，包括對方當事人的身份信息、資產(chǎn)狀況、房屋狀況、當事人提供資料的真實性等方面的信息。當中介方違反上述居間忠實義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用；給委托人造成損失的，中介方應當承擔相應的損害賠償責任。
本案的爭議焦點在于：1、房屋買賣合同無效后，原告已付給鄭某某的58萬元應如何處理？原告訴請被告鄭某某返還該58萬元及賠償相應利息損失有無依據(jù)？2、該58萬是否構(gòu)成原告的損失？如構(gòu)成，則被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所應否承擔賠償責任以及如何承擔？被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所已收取的中介費6,300元如何處理？
關(guān)于爭議焦點1，合同無效的，自始無效，被告鄭某某因而喪失了占有原告所付58萬元的合法依據(jù)，理應向原告返還該購房款，并賠償相應的利息損失，故原告的該項訴請本院予以支持。
關(guān)于爭議焦點2，根據(jù)已查明的事實，本案中被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所至少存在以下四處違反忠實義務和勤勉義務等合同義務的過錯行為：一是未對鄭某某提供資料的真實性進行適當審查，雖然鄭某某提交了一組材料，具有較大的迷惑性，但被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所作為從事媒介居間的專業(yè)機構(gòu)，應當被賦予更為專業(yè)、更為詳盡的注意義務。被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所在不確定房源信息是否真實的情況下即掛牌對外出售，且在簽訂居間合同之時仍未嚴格審查，放任風險因素的存在，視為其未盡到注意義務，理應承當相應的賠償責任。二是在公證書的問題上，被告鄭某某的身份證號碼顯然少了最后一個數(shù)字，該事項無需專業(yè)知識即可識別，而被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所連這樣的一般注意義務都未盡到。此外，被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所本可憑有效身份證件和公證書原件即可至位于同一城市的公證處進行現(xiàn)場核查，但被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所卻未采取該措施。三是被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所工作人員在交易過程中已經(jīng)對鄭某某起疑，且實施了一定的查核行為，但被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所未將該情況及時告知原告，亦屬于不作為的違約。此外，本案涉案房屋不能上市交易，被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所在明知或者應知的情況下，仍為該類房屋的買賣提供居間服務，顯屬不當。四是被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所經(jīng)辦人員沒有相關(guān)資質(zhì)，顯屬居間服務存在瑕疵，綜上，被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所確實未盡到中介方的合同義務，存在較大過錯，理應承擔相應責任。
關(guān)于該責任如何承擔的問題。本院認為，關(guān)于被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所已收取的6,300元中介費的問題，因本案中被告存在較大過錯，故不應收取中介費，已經(jīng)收取的，應當退還。現(xiàn)原告提出該項訴請，且被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所也愿意在交易無法進展的情況下退還該費用，故本院對原告的該項訴請予以支持。但對于58萬元房款及利息損失的賠償問題，本院認為，首先，根據(jù)本案已查明的事實，原告被鄭某某欺騙，喪失了對該58萬元的占有?，F(xiàn)雖然報案且公安部門已立案偵查，但鄭某某何時到案尚未可知，綜合本案情形，應可將該58萬元及相應利息認定為原告的損失。本案中，被告存在上述過錯，而原告作為受害者，未盡到相關(guān)的注意義務亦是導致其財產(chǎn)損失的事實因素之一，故本案中，原告及被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所雙方皆有過錯，按照風險負擔原則，雙方應各自承擔與其過錯相適應的責任。結(jié)合本案案情，被告##房產(chǎn)經(jīng)紀事務所作為專業(yè)中介機構(gòu)理應對居間事項負有更高、更專業(yè)的注意義務，但其存在上述四處明顯的、嚴重違反合同義務的行為，過錯程度較大,故本院酌定由其在15萬的范圍內(nèi)就被告鄭某某無法返還的部分款項對原告承擔補充賠償責任。
二審【案號：上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第2566號】本案二審爭議焦點是鴻志公司在涉案房屋的居間過程中是否存在過錯，應否就廖某某的損失承擔賠償責任。對此，首先，涉案房屋系農(nóng)村集資房，無房地產(chǎn)權(quán)證，不能上市交易，鴻志公司在明知房屋性質(zhì)的情況下仍然將該房屋掛牌并提供居間服務，存在一定過錯。其次，鴻志公司作為專業(yè)中介機構(gòu)，其居間義務并不僅在于促成雙方簽訂買賣合同，還應當在交易過程中盡到審慎義務，以維護交易的合法性及安全性，中介機構(gòu)對于掛牌的房源信息理應進行必要的調(diào)查及審核，以確保該信息的真實性。而根據(jù)鴻志公司在原審中的陳述，其在簽訂居間合同的時候并未看到過鄭某某提供的有關(guān)房屋資料，直至雙方簽訂買賣合同的當天才看到該些材料，鴻志公司在未對房源信息進行核實的情況下即掛牌，對當事人提供的房屋資料未經(jīng)調(diào)查審核的情況下即與雙方簽訂買賣合同，顯然未盡到專業(yè)中介機構(gòu)必要的審慎義務，存在明顯過錯。故本院認同原審判決理由，鑒于鴻志公司在居間過程中未盡到忠實義務及勤勉義務，存在較大過錯，故對于廖某某的損失應承擔相應賠償責任，并退還廖某某中介費。至于鴻志公司上訴稱現(xiàn)在房源信息的真實性尚無定論、鄭某某是否系權(quán)利人尚不明確一節(jié)，根據(jù)原審法院至公安機關(guān)調(diào)取的相關(guān)材料可以反映，系爭房屋的權(quán)利人為案外人楊某某，而鄭某某因涉嫌合同詐騙案刑拘在逃，故鴻志公司該上訴理由顯然不符合客觀事實，本院不予采信。綜上所述，原審法院在查明事實的前提下依法作出的判決是正確的，本院應予維持；上訴人鴻志公司的上訴請求缺乏事實與法律依據(jù)，本院不予支持。
