一、房屋買賣合同的效力
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”也即不論買房人是善意還是惡意，無權(quán)處分并不會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同無效。此外，非善意的購(gòu)買也不當(dāng)然導(dǎo)致房屋買賣合同無效（沒有法律或行政法規(guī)規(guī)定買房人明知或應(yīng)當(dāng)知道賣房人沒有處分權(quán)卻購(gòu)買該房屋的，買賣合同無效）。當(dāng)然，如果房屋買賣雙方惡意串通損害第三人利益的，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，該房屋買賣合同無效?！?span>注：本文所附案例關(guān)于合同效力的觀點(diǎn)不正確】
二、誰(shuí)能取得房屋的所有權(quán)？
（一）買房人為善意
所謂買房人是善意的，就是買房人不知道且不應(yīng)該知道賣房人無權(quán)處分。在買房人為善意的情況下，要分兩種情況討論房屋所有權(quán)的歸屬：
1、房屋尚未過戶給買房人
《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。” 根據(jù)此規(guī)定，賣房人無權(quán)處分且得不到權(quán)利人的追認(rèn)或取得權(quán)利的，買房人是不能取得房屋所有權(quán)的。買房人只能根據(jù)《買賣合同司法解釋》第三條第二款的規(guī)定【出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。】向賣房人主張違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。
2、房屋已經(jīng)過戶給買房人
《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”依據(jù)此規(guī)定，善意的買房人可以取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，房屋的所有權(quán)人也可以依據(jù)該條法律規(guī)定向無權(quán)處分人請(qǐng)求賠償損失。
（二）買房人為惡意
所謂買房人為惡意，是指買房人知道或者應(yīng)當(dāng)知道賣房人沒有處分權(quán)。在買房人為惡意的情形下，不適用善意取得制度，不論房屋是否過戶，惡意的買房人都不能取得房屋的所有權(quán)。
附：
某某公司、唐某某與鄭某某、蔡某某房屋買賣合同案
案情簡(jiǎn)介：訟爭(zhēng)房屋系蔡某某在與鄭某某婚后購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)雖然登記在蔡某某一人名下。蔡某某對(duì)唐某某負(fù)有債務(wù)未能償還，合意以房抵債；意味著唐某某轉(zhuǎn)讓債權(quán)給某某公司并通知了蔡某某，蔡某某與某某公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并將案涉房屋過戶到某某公司名下。另：某某公司購(gòu)房前未實(shí)地看房，且《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中“已購(gòu)公房參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人意見”欄為空白，雙方對(duì)付款方式和期限、房屋交接未作約定，購(gòu)房后蔡某某未交房，某某公司也未通過正常途徑主張權(quán)利，而由唐某某出面與蔡某某簽訂《協(xié)議》約定還款則該房過戶給蔡某某，否則派人入住。
裁判原文節(jié)選：
一審【上海市虹口區(qū)人民法院（2015）虹民三（民）初字第1248號(hào)】婚姻法司法解釋規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，該轉(zhuǎn)讓行為有效，另一方不得主張追回房屋。
訟爭(zhēng)房屋系蔡某某在與鄭某某婚后購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)雖然登記在蔡某某一人名下，但應(yīng)屬其夫妻共同財(cái)產(chǎn)。該房于2014年被蔡某某轉(zhuǎn)讓給某某公司，并已辦理產(chǎn)權(quán)登記。鄭某某主張其對(duì)該房轉(zhuǎn)讓不知情，某某公司、唐某某關(guān)于鄭某某與蔡某某系夫妻，應(yīng)當(dāng)知道房屋轉(zhuǎn)讓的辯稱意見，無相關(guān)證據(jù)證明，不予采納。
根據(jù)查明的事實(shí)，蔡某某對(duì)唐某某負(fù)有債務(wù)未能償還，合意以房抵債；蔡某某與某某公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，意味著唐某某轉(zhuǎn)讓債權(quán)給某某公司，且已通知到蔡某某；唐某某再向蔡某某支付10萬(wàn)元房款應(yīng)認(rèn)定為其作為某某公司法定代表人的職務(wù)行為；該房產(chǎn)權(quán)已登記在某某公司名下，唐某某的抵押權(quán)已被登記注銷。
某某公司自認(rèn)購(gòu)房前未實(shí)地看房，且《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中“已購(gòu)公房參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人意見”欄為空白，雙方對(duì)付款方式和期限、房屋交接未作約定，購(gòu)房后蔡某某未交房，某某公司也未通過正常途徑主張權(quán)利，而由唐某某出面與蔡某某簽訂《協(xié)議》約定還款則該房過戶給蔡某某，否則派人入住。分析上述情況，法院認(rèn)定某某公司并非善意購(gòu)房。
綜上，蔡某某未經(jīng)鄭某某同意與某某公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)房屋，某某公司未能證明其系善意購(gòu)買，故該買賣合同應(yīng)為無效。
合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，產(chǎn)生的損失根據(jù)過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。某某公司應(yīng)將訟爭(zhēng)房屋的權(quán)利返還給蔡某某，蔡某某應(yīng)將10萬(wàn)元房款返還給某某公司。對(duì)某某公司在交易中已支付的稅、費(fèi)損失43，552元，因某某公司和蔡某某均有過錯(cuò)，應(yīng)由雙方各半承擔(dān)。至于某某公司與蔡某某的債權(quán)債務(wù)糾紛，與本案房屋買賣合同糾紛不是同一法律關(guān)系，故本案不作處理，雙方可另行解決。
二審【上海市第二中級(jí)人民法院（2016）02民終2008號(hào)】本院認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋系蔡某某在與鄭某某婚后購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)雖然登記在蔡某某一人名下，但應(yīng)屬其夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因蔡某某向唐某某借款未能償還，故雙方合意以房抵債，唐某某轉(zhuǎn)讓債權(quán)給某某公司，蔡某某即與某某公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。根據(jù)某某公司自認(rèn)其購(gòu)房前未實(shí)地看房，且在雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中“已購(gòu)公房參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人意見”欄為空白，雙方對(duì)付款方式和期限、房屋交接未作約定，購(gòu)房后蔡某某未交付房屋等一系列情況，原審法院認(rèn)定某某公司并非善意購(gòu)房，并無不妥，本院予以認(rèn)同，該《上海市房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)為無效。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故蔡某某應(yīng)將欠款1，268，500元返還給唐某某，某某公司應(yīng)在唐某某收到錢款后將訟爭(zhēng)房屋的權(quán)利返還給蔡某某。原審法院判決有誤，本院予以補(bǔ)正。
評(píng)析：本案的判決關(guān)于房屋為鄭某某和蔡某某共同共有的認(rèn)定是正確的，進(jìn)而認(rèn)定蔡某某無權(quán)處分也是正確的。本案認(rèn)定某某公司非善意購(gòu)買人（為惡意）的認(rèn)定是正確的。但是，本案以某某公司為惡意購(gòu)買為由認(rèn)定房屋買賣合同無效則是錯(cuò)誤的。無權(quán)處分和惡意購(gòu)買并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效，只有再具備了合同無效的事由（如惡意串通損害第三人利益等）才會(huì)導(dǎo)致合同無效。
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