【中 法 碼】合同法學·合同法總論·締約過失責任·賠償范圍·財產損失·間接損失·其他可得利益 (t0106020102021)
【關 鍵 詞】民事 建設用地使用權出讓合同 違約金 定金 損害賠償 誠實信
用原則
【學科課程】合同法學
【知 識 點】建設用地使用權出讓 定金罰則 信賴利益損失
【教學目標】掌握建設用地使用權的概念，明確建設用地使用權合同解除的法定情形及法律后果。
【裁判機關】安徽省六安市中級人民法院
【程序類型】民事一審
【案例效力】★★★★☆ 最高人民法院發布：十起關于依法平等保護非公有制經濟，促進非公有制經濟健康發展民事商事典型案例（2016年4月8日）
【案例信息】
【案 由】建設用地使用權出讓合同糾紛
【案 號】 (2015)六民一初字第00020號
【判決日期】2015年06月10日
【原 告】 梁昌運
【被 告】 霍邱縣人民政府國土資源局
【爭議焦點】
受讓人競得的建設用地使用權，在簽訂出讓合同并約定支付定金后出讓人即應交付土地，但出讓人遲遲未依約交付，致使受讓人遭受信賴利益損失。受讓人是否有權依照合同的約定及相關法律，主張解除合同，并要求賠償損失。
【裁判結果】
一審法院認定：原、被告雙方簽訂的《建設用地使用權出讓合同》合法有效。被告未交付涉案土地已構成違約，依法應當承擔違約責任。
一審法院判決：解除原告梁昌運與被告霍邱縣人民政府國土資源局簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》；被告霍邱縣人民政府國土資源局雙倍返還梁昌運定金238.134萬元；被告霍邱縣人民政府國土資源局返還梁昌運已交納的下余土地出讓金476.268萬元；駁回原告梁昌運的其他訴訟請求。
雙方均未提起上訴，一審判決發生效力。
【裁判要旨】
受讓人經招投標從出讓人處競得宗地的建設用地使用權，雙方簽訂出讓合同，并約定有違約條款。在受讓人履行合同約定，支付定金且交清剩余土地出讓金并已開展開發前的準備工作之后，出讓人仍未按照約定交付土地，致使受讓人遭受信賴利益損失。出讓人的行為違背了誠實信用原則，該受讓人有權依照合同的約定主張解除合同，并要求出讓人賠償損失。
【法理評析】
根據《中華人民共和國合同法》第九十四條及第一百一十四條的規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，可以解除合同；當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。其中，合同解除是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。而國有土地使用權合同的解除主要有以下情形：第一，出讓方和受讓方協商解除；第二，受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；第三，出讓方未按合同約定提供土地使用權的；第四，因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；第五，出讓方未按合同約定的開發日期滿2年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。另外，土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
國有建設用地使用權受讓人從出讓人處競得宗地，雙方在簽訂建設用地使用權掛牌成交確認書，建設用地批準書基礎之上，訂立建設用地使用權出讓合同，該合同真實合法有效。受讓人按照合同約定支付定金且交清剩余土地出讓金，基于信賴利益已經開始開展開發前的準備工作。而出讓人卻遲遲不交付土地，出讓人的行為屬于未按合同約定提供土地使用權的情況，受讓人可依據法律規定和合同約定主張解除合同，并要求出讓人返還土地使用權出讓金，并可以請求違約賠償即可適用違約金或者定金條款。
【適用法律】
《中華人民共和國合同法》第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書
【思考題和試題】
1.分析出讓人未按合同交付土地致使受讓人遭受損失應予賠償的合理性。
2.論建設用地使用權出讓人未履行合同，受讓人主張解除合同的法律依據。
3.淺析國有建設用地使用權可依法解除的情形。
【裁判文書原文】 (如使用請核對裁判文書原件內容)
《民事判決書》
原告：梁昌運，男，1970年9月1日出生，漢族，住安徽省霍邱縣。
委托代理人：李曉玉，山東衡正源律師事務所律師。
委托代理人：高翠云，山東衡正源律師事務所律師。
被告：霍邱縣人民政府國土資源局，住所地安徽省霍邱縣。
法定代表人：任家杰，該局局長。
委托代理人：王賢德，安徽興隆律師事務所律師。
原告梁昌運與被告霍邱縣人民政府國土資源局建設用地使用權出讓合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2015年3月25日公開開庭審理了本案，原告梁昌運及其委托代理人李曉玉、高翠云，被告霍邱縣國土資源局的委托代理人王賢德到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告梁昌運訴稱：原告于2014年6月19日通過競買方式取得霍國土出（2011）82號宗地，同日簽訂合同，合同編號341522（2014）a20031，合同約定定金400萬元，合同價款5953350元。另約定定金抵作土地出讓金價款，剩余價款在60日內付清，被告應在2014年9月17日前交付土地，由河口鎮政府負責交地。該宗地坐落于河口鎮艾井村，用途為住宅和商業。
原告交付了定金400萬元，并在約定期限內交清剩余土地出讓金。之后，交納了相關稅費，辦理了土地使用證。
為實現合同目的，由原告一人出資，設立了霍邱縣中科房地產開發有限公司，取得了房地產開發企業《暫定資質證書》，招聘了大量工作人員，開展開發前的準備工作，進行工程的規劃設計、報批。
然而，被告確定由河口鎮政府負責交地的約定始終不能兌現，原告多次催促，并在2014年12月2日，向被告和河口鎮政府發出《關于交付土地的督促函》，要求在接函后五日內交付凈地，此函被告于2014年12月4日簽收，但被告仍然不能交地。2014年12月19日，原告向被告發出《解除合同通知》，并寄送河口鎮政府一份。
原告認為，原、被告所簽訂土地出讓合同合法有效，原告已全部履行了合同義務，但被告經催告后仍不能交付土地，導致原告合同目的不能實現。根據合同約定和《合同法》的相關規定，原告決定解除合同，被告應雙倍返還定金，退還出讓金，并賠償損失。特提起訴訟，請求判令：1、被告雙倍返還定金人民幣800萬元；2、被告退還已支付土地出讓金1953350元；3、被告賠償原告損失100萬元；4、被告承擔本案的訴訟費用。
庭審期間，原告當庭變更、增加訴訟請求：1、依法解除雙方簽訂的國有土地使用權出讓合同。2、變更原第二項訴訟請求為：判令被告退還已支付土地出讓金1953350元，利息14.88萬元。（從2014年9月17日起計算）。
原告梁昌運為支持其訴請，提供證據如下：
證據1、居民身份證，證明：原告主體資格情況。
證據2、拍賣成交確認書、建設用地批準書［霍國土批字（2014）1號］，證明：原告于2014年6月19日，競得霍國土（2011）82號國有建設用地使用權。
證據3、國有建設用地使用權出讓合同［編號：341522（2014）a20031），證明：2014年6月19日，原告與被告簽訂合同約定了出讓土地的位置、面積、價格、出讓金交付方式、建設、違約責任的承擔等內容。
證據4、安徽省政府非稅收入一般繳款書，證明：原告在約定的期限內先后支付定金400萬元及余下土地出讓金價款195.335萬元。
證據5、稅收完稅證明，證明：原告繳納國有土地使用權契稅23.8134萬元。
證據6、機構代碼證、營業執照、房地產開發企業《暫定資質證書》，證明：原告為實現合同目的，出資設立了霍邱縣中科房地產開發公司，進行開發前的籌備、運行等工作。
證據7、建設工程設計合同、經營性用房租賃協議、明細分類賬，證明：原告用于進行工程規劃設計、租賃辦公場所、招聘工作人員工資等開支及損失。
證據8、督促函，證明：2014年12月2日，原告督促被告在期限內依約交付土地。
證據9、解除合同通知，證明：2014年12月18日，原告在經督促被告期限內交付土地不能的情況下，決定解除土地出讓合同。
證據10、公證書及附件（工作記錄）、照片，證明：合同約定出讓的霍國土出（2011）82號宗地的一、三、四地塊至2014年12月仍未實施房屋、樹木、電線桿等地上附屬物的拆遷。
證據11、經濟損失的相關憑證、票據，證明：原告因籌備開發設立霍邱縣中科房地產開發有限公司的相關開支及解除合同造成的直接經濟損失100萬元。
被告霍邱縣人民政府國土資源局對原告所舉證據質證意見為：對證據1至6、8、9、10的真實性、合法性、關聯性均無異議。對證據7的真實性、合法性無異議，但對其關聯性有異議。對證據11單據真實性無異議，部分合法性、關聯性有異議，因為涉及到違約賠償問題，如果作為企業購置辦公用品應當按照發票管理規定取到符合法律規定的憑證，而原告提供的只是收據。
被告霍邱縣人民政府國土資源局答辯稱：一、1、原、被告之間所簽訂的土地出讓合同客觀真實，截止到現在沒有交付土地也是事實，但經過河口鎮政府的努力是可以將土地交付的，希望繼續履行合同。2、原告要求返還定金的數額過高，定金不能超過主合同標的的20%，超出的部分是無效的，對于定金的確認只能以合同標的20%為限。3、關于損失計算問題，即使有損失也只應當計算直接損失。4、土地沒有交付的實質性原因原告是知情的，如果法院確認合同沒有履行必要或者合同無需繼續履行的情況下，對于定金及損失賠償也應當考慮雙方的過錯。二、原告方當庭增加和變更的訴訟請求作出答辯：1、關于增加確認合同解除這一訴訟請求，被告認為合同法關于解除的條件是無需經過人民法院審理判決解除合同，原告起訴要求退還出讓金及雙方返還損失、賠償損失，在給付之訴當中已經將合同不需要繼續履行表述出來，該項訴訟請求與其他訴訟請求不能并存。2、原告方已經在訴訟請求中第三項提到了賠償損失100萬元，損失賠償項目中就包含有利息損失，而不應再增加利息損失的訴求。
被告霍邱縣人民政府國土資源局建為支持其答辯理由，提供證據如下：
證據1、組織機構代碼證、法定代表人身份證明，證明：被告主體資格情況。
證據2、國有建設用地使用權出讓合同［編號：341522（2014）a20031），證明：被告出讓土地已達到交付條件。
原告對被告所舉證據質證意見為：對證據1無異議。證據2的真實性、合法性、關聯性無異議，對其證明目的有異議。因為合同約定是2014年9月12日交地，根據2014年12月22日公證書內容涉案土地上仍有建筑物未拆除，達不到法定的交地條件。
本院認證：對原告所舉證據1、2、3、4、5、6、8、9、10，因被告不持異議，故對其真實性、合法性、關聯性均予以認定；對證據7，因被告對其真實性、合法性不持異議，且與本案具備一定的關聯性，故對其真實性、合法性、關聯性予以認定；對證據11，被告對其真實性不持異議，但認為該全部費用如真實發生，應當提供正規發票作為證據，因原告未能提供正規的發票，故對其與本案的關聯性不予認定。
對被告所舉證據1，因原告不持異議，故對其真實性、合法性、關聯性均予以認定；對證據2，原告僅對其證明目的提出異議，故對其真實性、合法性、關聯性均予以認定，但該證據不能證明涉案土地已符合交付的條件。
經審理查明：2014年6月19日，梁昌運通過招投標競得霍國土出（2011）82號國有建設用地使用權，原、被告雙方簽訂了《國有建設用地使用權掛牌成交確認書》。同日，霍邱縣人民政府國土資源局向梁昌運頒發了《建設用地批準書》［霍國土批字（2014）41號］。原、被告雙方于同日又簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，合同約定出讓宗地編號為霍國土出（2011）82號，宗地面積為6106m2。出讓人（霍邱縣人民政府國土資源局）同意在2014年9月17日前將出讓宗地交付給受讓人（梁昌運），交付的宗地場地平整達到“以現狀交付，由河口鎮政府負責交地”的條件。用地使用權出讓金為5953350元。定金為400萬元，定金抵作土地出讓價款。受讓人自合同簽訂之日起60日內一次性付清國有建設用地使用權出讓價款。合同同時約定：“受讓人按本合同約定支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地交付延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的1%。向受讓人給付違約金，土地使用年限自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。”
合同簽訂后，2014年6月7日，梁昌運交納定金400萬元，同年8月18日，梁昌運交清下余土地出讓金195.335萬元。
2014年12月2日，梁昌運及霍邱縣中科房地產開發有限公司向霍邱縣人民政府國土資源局、霍邱縣河口鎮政府發出《關于交付土地的督促函》，載明：“本人于2014年6月19日通過競買方式取得霍國土出（2011）82號宗地，同日與霍邱縣國土局簽訂了土地出讓合同，并約定由河口鎮政府負責單獨地。本人依約在2014年8月19日前已交清土地出讓金，但河口鎮政府并沒有在約定的9月17日前交付出讓宗地，該宗地上至今仍有待拆遷房屋。本人在土地摘牌后即開始組建開發企業，開發前期工作，現等待交地開工。為避免損失進一步擴大，請接函后五日內交付凈地，本人保留采取進一步維權措施。”
2014年12月18日，梁昌運向霍邱縣人民政府國土資源局發出《解除合同通知》，載明：“2014年12月2日，在河口鎮政府超過60日沒有交地情況下，本人向貴局和河口鎮政府發出《關于交付土地的督促函》要求在接函后五日內交付凈地，但至今土地仍然不能交付。本人決定解除與貴局2014年6月19日簽訂的土地出讓合同”。后雙方未能協商達成一致意見，引起訴訟。
本院認為：本案系建設用地使用權出讓合同糾紛，原、被告雙方簽訂的《建設用地使用權出讓合同》系雙方當事人真實的意思表示，且不違背法律、行政法規的禁止性規定，合法有效。雙方均應當依約履行各自的權利、義務。原告依照合同約定的期限交清了全部的土地出讓金，被告應當在合同約定的期限內交付適合開發的建設用地，然被告一直未能交付涉案土地，且被告對未能交付土地的事實亦予以認可，故被告已構成違約，依法應當承擔違約責任。根據合同的約定，在被告違約不能交付土地的情況下，原告有權解除合同，有權要求被告雙倍返還定金及已交付的土地出讓金并承擔賠償責任。根據合同法的規定，定金的約定不能超過合同標的額的20%，即本案約定的定金400萬元明顯過高，應當調整為595.335萬×20%＝119.067萬元。原告起訴要求雙倍返還定金符合合同約定，且不違背法律法規的禁止性規定，依法應予準許。雙方對定金雙倍返還的約定，其性質應屬違約定金，可參照《中華人民共和國合同法》關于對違約金數額的規定，即如雙倍返還定金的約定過份高于或低于造成的損失，可予以適當減少或增加。關于原告的損失如何確定的問題。原告雖舉出《建設工程設計合同》、《經營性用房租賃協議》、《明細分類賬》以證明其遭受的損失，但卻未能舉出其已實際履行了上述協議并已支付的相應的對價，且《明細分類賬》僅為原告單方制作，無其他確鑿的證據相印證，故原告訴訟的損失無充分的證據證實；鑒于梁昌運在本案中確實存在運營及融資成本，綜合考慮，其損失可酌定以其交納的土地出讓金的一至四倍利息數額來確定，而雙倍返還定金的數額并未過份高于或低于上述一至四倍利息的數額，故對原告起訴要求另行支付利息及賠償損失的訴訟請求，因無充分的證據及法律依據，依法不予支持。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條 、第九十四條 、第一百一十四條 、第一百一十六條 之規定，判決如下：
一、解除原告梁昌運與被告霍邱縣人民政府國土資源局簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》；
二、被告霍邱縣人民政府國土資源局雙倍返還梁昌運定金238.134萬元；
三、被告霍邱縣人民政府國土資源局返還梁昌運已交納的下余土地出讓金476.268萬元；
三、駁回原告梁昌運的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費90796元，由被告霍邱縣人民政府國土資源局負擔45398元，原告梁昌運負擔45398元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省高級人民法院。
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