1、從合同是否成立的角度。《合同法》第三十二條規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。”根據該規定，房屋買賣合同的補充協議列明甲方有兩人但只有一人簽字，似乎應當理解為簽字行為尚未完成，該補充協議尚未成立。
2、（1）從代理的角度。《合同法》第四十八條第一款規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。” 從這個角度看，房屋買賣合同的補充協議列明甲方有兩人但只有一人簽字，一般應當理解為該份補充協議對未簽字的人不發生效力。但是，房屋買賣合同的某一方是作為一個整體對外履行合同義務的，如果這份補充協議對于甲方的某一個人發生效力對于另一個人不發生效力，那到底對甲方這個整體是否發生效力呢？應當理解為對甲方不發生效力為宜，否則未簽字者就要履行對自己不發生效力的合同義務了，這與無權代理的法理相違背。
（2）《合同法》第四十九條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。” 這是關于表見代理的規定。房屋買賣合同的補充協議的甲方一般都是有特殊關系的，如甲方的兩人為夫妻關系、父子關系等，相互之間有一定的代理權，尤其是在《房屋買賣合同》中甲方的兩人都已經簽了字，其補充協議雖然只有一人簽字，但是如果另一人沒有及時提出異議，甚至按照補充協議的約定履行了合同義務，則可以認定為構成表見代理或者有權代理或者構成對無權代理的追認，該補充協議對沒簽字的人也發生效力。
由于房屋買賣中某一方（甲方或乙方）各成員之間的特殊關系，法院一般都是從是否構成表見代理的角度來理解房屋買賣合同的補充協議列明甲方有兩人但只有一人簽字的效力，因為這更符合實際。且法院一般都會認為構成表見代理，補充協議合法有效，對合同各方及各成員都發生效力。如果從合同是否成立的角度來理解該問題，則過于僵化。
注：我之所以在補充協議的背景下討論該問題，是因為房屋買賣合同中如果甲方只有一人簽字，則涉及無權處分，與本文想討論的不是一個問題。
附：黃某某等訴曾某某等房屋買賣合同糾紛案
案情簡介：曾某某、羅某與黃某某、俞某某在上海某某房地產經紀事務所的居間下，于2011年9月18日簽訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定黃某某、俞某某將＊＊＊房屋（以下簡稱訟爭房屋）出售給曾某某、羅某，房屋總價為人民幣（以下幣種相同）97萬元。其中合同第四條約定：雙方同意，黃某某、俞某某于2011年10月20日前騰出房屋并通知曾某某、羅某進行驗收交接……；合同第六條約定：雙方確認，在2011年12月1日之前，雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續……；第九條約定：曾某某、羅某未按合同約定期限付款的，雙方同意按照下列第（一）款內容處理：（一）每逾期一日，曾某某、羅某應向黃某某、俞某某支付逾期未付款的0.05﹪的違約金，合同繼續履行。……該合同補充條款（一）第2條約定：房屋內的附屬設施、設備及室內裝飾的價格作價23，000元，曾某某、羅某于簽訂買賣合同當日支付給黃某某、俞某某。第3條約定：黃某某、俞某某承諾自房屋權利轉移（送件取得收件收據）之日起的1年內，向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口（若有）的遷出手續，若在前述期限內，原有戶口（若有）未能遷出的，則每逾期一日，黃某某、俞某某應當按照房屋轉讓價款的萬分之五向曾某某、羅某支付賠償金，直至原有戶口（若有）遷出時止。第4條約定：本合同第二條成交價格為黃某某、俞某某凈到手價，曾某某、羅某承擔本交易所產生的稅、費。第6條約定：因銀行貸款，審核不批，曾某某、羅某不能通過銀行獲得貸款，雙方同意解除買賣合同，黃某某、俞某某同意一周內無條件、無息全額返還曾某某、羅某所付所有款項，若黃某某、俞某某無法按時返還，曾某某、羅某按日息百分之三收取滯納金。第7條約定：煤氣初裝費黃某某、俞某某憑發票，曾某某、羅某需另外支付費用，于交房當日支付。合同附件二約定：關于設備及裝飾費用按以下第（二）款辦理：（二）以上所列設備和裝修費用未包含在本合同第二條約定的房地產轉讓價款內，曾某某、羅某需另外支付費用人民幣23，000元，在本合同第四條約定的房屋驗收交接時，由曾某某、羅某向黃某某、俞某某支付，黃某某、俞某某不得拆除并應隨房屋交付曾某某、羅某。合同附件三約定：1、房款分三次付清，分為定金、首付款、貸款。2、關于定金：曾某某、羅某于2011年9月3日支付5萬元作為定金。3、關于首付款：曾某某、羅某于2011年9月18日，曾某某、羅某支付首付款25萬元。4、關于貸款：黃某某、俞某某同意曾某某、羅某于2011年10月30日前申請銀行按揭貸款67萬元用于支付房款，該貸款于2011年11月30日前曾某某、羅某貸款銀行根據規定直接放款到黃某某、俞某某賬戶。同時合同另對其它相關事項作了相應約定。簽訂《上海市房地產買賣合同》前，曾某某、羅某已支付定金5萬元，簽訂《上海市房地產買賣合同》當日，曾某某、羅某向黃某某、俞某某支付1.3萬元，雙方在庭審中確認該1.3萬元系房屋設備和裝修款。2011年9月20日，曾某某、羅某向黃某某、俞某某支付首付款25萬元。2012年1月29日，曾某某、羅某通過貸款形式向黃某某、俞某某支付房款67萬元。曾某某、羅某至今尚有1萬元設備和裝修款未支付給黃某某、俞某某。2011年11月26日，曾某某、羅某與黃某某、俞某某簽訂《補充協議》一份，1、約定因黃某某、俞某某小產證不滿三年導致曾某某、羅某貸款審批推遲，從而導致實際過戶時間超過合同規定的日期。所以雙方同意在原來合同的基礎上簽訂此補充協議。2、雙方同意：曾某某、羅某的銀行貸款最后審批日期為2011年12月15日。若在此時間銀行貸款審批仍未通過，則雙方按照原合同的規定執行。3、雙方同意于貸款審批后2日內進行繳稅，于2011年12月31日前完成過戶事宜。2011年12月28日，曾某某、羅某與黃某某、俞某某共同前往上海市松江區房地產交易中心辦理訟爭房屋的過戶手續，并取得房屋過戶登記收件收據。2012年1月2日，黃某某出具一份收條，載明收到羅某支付的煤氣初裝費1，290元。2012年1月2日，曾某某與黃某某簽訂《補充協議》一份，其中甲方為黃某某、俞某某，乙方為曾某某、羅某。該《補充協議》約定：1、甲方戶口必須在2012年12月28日前向房屋所在地的公安派出所辦理原有戶口的遷出手續。若在前述期限內，原有戶口未能遷出，則按照原合同補充條款（一）第3條執行。2、若在2012年12月28日前原有戶口已遷出，乙方須在戶口遷出之日后的一周內，支付給甲方房價尾款1萬元整。案外人上海某某房地產經紀事務所在該份《補充協議》上蓋章。2014年10月16日，黃某某、俞某某的戶籍從訟爭房屋遷出。曾某某、羅某訴至原審法院稱，在曾某某、羅某按約履行了支付房款義務之后，經曾某某、羅某多次催告，黃某某、俞某某卻遲遲不將戶口遷出房屋，直至曾某某、羅某起訴前2014年9月28日仍未將戶口遷出，而是于2014年10月16日才遷出戶口。另外，雙方約定因交易房屋產生的所有稅費均由曾某某、羅某承擔，曾某某、羅某也實際繳納了全部的稅費。根據相關稅務政策規定，黃某某、俞某某作為動遷安置房屋的原權利人可以獲得退稅利益53，835元，但黃某某、俞某某卻不協助曾某某、羅某辦理退稅事宜，故曾某某、羅某請求判令：1、黃某某、俞某某支付逾期遷出戶口違約金310，885元（以97萬元為本金，按照日萬分之五的標準，自2012年12月28日起計算至2014年9月28日）；2、黃某某、俞某某支付退稅利益53，835元；3、黃某某、俞某某對前述賠償責任承擔連帶賠償責任。審理過程中，曾某某、羅某自愿撤回了第3項訴訟請求。
裁判原文節選：
一審【案號：上海市松江區人民法院（2014）松民三（民）初字第3448號民事判決】當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案的爭議焦點在于：1、曾某某與黃某某簽訂的《補充協議》是否能約束黃某某、俞某某？即黃某某、俞某某是否能以曾某某、羅某未支付尾款1萬元為由拒絕遷出戶口？2、曾某某、羅某主張的逾期遷出戶口違約金是否有依據？3、曾某某、羅某要求黃某某、俞某某支付退稅利益是否有事實和法律依據？4、曾某某、羅某是否存在逾期支付房款的違約行為？黃某某、俞某某主張的逾期付款違約金有無依據？針對第一個爭議焦點：原審認為，曾某某與黃某某于2012年1月2日簽訂的《補充協議》系雙方的真實意思表示，依法成立，合法有效，且能約束黃某某、俞某某，黃某某、俞某某應當承擔相應的法律后果。因為雖然該份《補充協議》僅有黃某某一人的簽名，但甲方列明為黃某某、俞某某，且黃某某、俞某某是夫妻關系，并同為訟爭房屋的出售人，所以曾某某、羅某有理由相信黃某某是能夠代表俞某某簽訂《補充協議》的。如果俞某某對黃某某簽訂該份《補充協議》是不知情、不同意的，其也未能提供證據證明其在本案訴訟發生之前就訟爭房屋交付給曾某某、羅某提出過異議，或向曾某某、羅某催討房屋尾款1萬元，反而是在曾某某、羅某沒有支付房屋尾款1萬元的情況下，將戶口遷出訟爭房屋。故此，法院認為《補充協議》是曾某某、羅某與黃某某、俞某某對于房屋尾款1萬元支付條件的重新約定，即在黃某某、俞某某遷出戶口后1周內支付房屋尾款1萬元。黃某某、俞某某遷出戶口義務期限在前，曾某某、羅某支付房屋尾款義務期限在后，黃某某、俞某某以曾某某、羅某未付房屋尾款為由拒絕遷出戶口，于法無據，違反誠實信用原則，法院不予采信。針對第二個爭議焦點：原審認為，無論是在《上海市房地產買賣合同》中，還是在曾某某與黃某某于2012年1月2日簽訂的《補充協議》中，雙方的約定均是黃某某、俞某某在訟爭房屋取得過戶登記收件收據后一年內遷出戶口。現訟爭房屋過戶登記收件收據已于2011年12月28日取得，黃某某、俞某某應于2012年12月28日之前將戶口遷出訟爭房屋。現黃某某、俞某某直至2014年10月16日才將戶口遷出，顯屬違約，應當承擔相應的違約責任。但曾某某、羅某主張的違約金標準過高，法院結合本案的實際情況，即房屋的總價、曾某某、羅某的損失以及預期利益等綜合因素，依據公平原則將曾某某、羅某主張的違約金標準依法調整為日萬分之二，以97萬元為本金，自2012年12月29日計算至2014年9月28日（一共638天），共計123，772元。在此需要指出的是，雖然黃某某、俞某某遷出戶口的時間是2014年10月16日，但曾某某、羅某主張違約金僅計算至2014年9月28日，此系曾某某、羅某對自身權利的合法處分，于法不悖，法院予以確認。至于黃某某、俞某某辯稱的合同約定為賠償金，曾某某、羅某無權主張違約金。對此，原審認為，雙方在合同中雖然約定名為賠償金，但實際就是對違約一方支付相應違約金的約定。黃某某、俞某某的該項辯稱意見，法院不予采信。針對第三個爭議焦點：原審認為，曾某某、羅某與黃某某、俞某某之間的《上海市房地產買賣合同》明確約定訟爭房屋交易產生的所有稅、費均由曾某某、羅某承擔，即便黃某某、俞某某享有相應的退稅利益也與曾某某、羅某無關。更何況曾某某、羅某所稱的退稅利益并未實際產生，能否實際產生也未能查實，曾某某、羅某在此要求黃某某、俞某某支付退稅利益53，835元，于法無據，法院不予支持。針對第四個爭議焦點：黃某某、俞某某主張曾某某、羅某存在兩筆房款逾期支付，第一筆為首付款25萬元，第二筆為通過貸款形式支付的67萬元。就首付款25萬元而言，雙方在《上海市房地產買賣合同》中約定的支付時間為2011年9月18日，但曾某某、羅某實際支付的時間為2011年9月20日，確實存在逾期2天支付的違約行為，黃某某、俞某某主張2天的逾期支付違約金，可予支持。只是違約金的標準也相應調整為日萬分之二，故曾某某、羅某應支付的違約金計100元。曾某某、羅某主張雙方實際約定付款期限為2011年9月21日，并未提供有效證據予以證明，且即使雙方在之前的居間合同中約定的付款期限是2014年9月21日，該項約定也被簽訂在后的《上海市房地產買賣合同》中的約定所替代，故對于曾某某、羅某的該項辯稱意見，法院難以采信。就通過貸款形式支付的67萬元房款而言，原審認為，從雙方于2011年11月26日簽訂的《補充協議》可知，雙方對于通過貸款形式支付的房款到賬時間約定作了相應變更。雙方在《補充協議》中對最后完成過戶的期限約定為2011年12月31日，曾某某、羅某已按照約定于2011年12月28日辦理了訟爭房屋的過戶手續，67萬元于2012年1月29日支付至黃某某、俞某某賬戶。因曾某某、羅某申請的貸款需在房屋過戶至曾某某、羅某名下后方可放款至黃某某、俞某某賬戶，故黃某某、俞某某在簽訂該份《補充協議》時應當預見67萬元系在完成過戶之后的合理期間內支付給黃某某、俞某某。現黃某某、俞某某按照《上海市房地產買賣合同》中的原有約定主張曾某某、羅某存在逾期支付房款的行為，顯然有違誠實信用原則，法院難以支持。對于房屋的設備和裝修款尾款1萬元，此前已詳細闡述曾某某、羅某不存在逾期支付的行為，故在此不再贅述。現黃某某、俞某某已將戶口遷出訟爭房屋，曾某某、羅某同意將1萬元支付給黃某某、俞某某，在黃某某、俞某某應當支付的違約金中予以抵扣，故法院對于黃某某、俞某某要求曾某某、羅某支付房屋設備和裝修款尾款1萬元的反訴請求予以支持。
二審【案號：上海市第一中級人民法院 （2015）滬一中民二（民）終字第220號】本院認為，本案爭議焦點在于上訴人黃某某與被上訴人曾某某于2012年1月2日簽訂的《補充協議》的效力如何認定，原審判決上訴人黃某某、俞某某支付逾期遷出戶口違約金的數額是否合理。關于《補充協議》的效力問題。雖然《補充協議》系上訴人黃某某一人所簽，但《補充協議》甲方處列明為兩上訴人，且因兩上訴人系夫妻關系，被上訴人有理由相信黃某某能夠代表俞某某簽訂協議。并且，上訴人戶口遷出時，被上訴人尚未支付尾款1萬元，上訴人沒有以此提出異議，故原審認定《補充協議》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，該效力及于上訴人俞某某，并無不當。關于違約金數額的問題。根據《補充協議》的約定，上訴人應當在2012年12月28日前遷出戶口，上訴人實際于2014年10月16日才遷出戶口，構成違約，應承擔相應的責任。雖然雙方在主合同中約定了逾期遷出戶口違約金的計算標準，原審也注意到了該計算標準過高，并作了相應調整，但從被上訴人是否產生實際損失以及上訴人主觀惡意程度，利益是否平衡的角度考慮，原審確定的違約金數額尚欠妥，上訴人請求予以調整，本院予以支持。上訴人在二審中撤回要求被上訴人承擔逾期付款違約責任之訴請，系當事人對自身權利的合理處分，本院予以準許。
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2016.4.26中介有違法行為，就不能主張傭金了？
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2016.3.31警惕！房屋在網簽后被查封怎么辦？
2016.3.30“二手房”的隱蔽質量瑕疵責任誰承擔？
2016.3.29買房人嫌20%的違約金太少怎么辦？買房人如何舉證自己的實際損失數額？
2016.3.27房產中介在二手房買賣居間中有過錯，要對受害者承擔何種責任？
2016.3.26簽訂房屋買賣合同后遭遇“限購令”，可解除合同且不承擔違約責任？
2016.3.25買房人不知有限購令而簽訂《居間協議》，可否要求退還定金？
2016.3.22二手房買賣中的細節法律問題
2016.3.21二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關問題
2016.3.20二手房買賣|轉讓未依法登記領取權屬證書的房地產的協議是否有效？
2016.3.17房價瘋漲，對居間合同中“不得繞開中介公司簽約”約定的理解
2016.3.14房價瘋漲，房屋買賣雙方都應當知道何謂“法律上或者事實上不能履行”
2016.3.13房價瘋漲，違法建筑買賣合同是否有效？可否繼續履行？
2016.3.12二手房買賣違約金|北京上海法院的規定及解讀
2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關于二手房買賣的規定
2016.3.10 房屋兩次過戶，但前一合同無效，所有權歸誰？名義產權人可否請求原所有人遷出房屋？
2016.3.9 房價瘋漲，賣房人的權利如何保護？
2016.3.8 房價瘋漲，買房人怎么樣才能把房子拿到手（過戶到自己名下）？
2016.3.7 房價瘋漲專題：10個相關法律問題
2016.3.6 聚焦房價飛漲法律糾紛：《購房意向書》、前后兩份合同、法律適用
2016.3.5房價瘋漲，違約泛濫，買房人應當知道的法律常識
2016.3.3 房價飛漲背景下的違約與救濟
2015.12.19轉讓劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？
2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
2015.10.6立遺囑后房屋發生動遷，遺囑是否仍有效？
2015.9.26購房款主要由一方父母所付，離婚時房屋產權如何認定如何分割？
2015.7.17房屋登記制度不完善，房屋買賣關系是否存在如何確定？
2015.6.8是房屋買賣還是借貸？
