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湖南高院
院長沙市天心區人民法院近日審理一起“一房二賣”案件，并對不講誠信的房產開發商作出了“退一賠一”的一審判決。法院在判決房產開發商向購房戶退回143.5萬元房款的同時，判決房產商賠償購房戶143.5萬元的賠償款，并負擔訴訟費用。
房屋是老百姓安身立命之所。但近年來，隨著房地產市場的火爆，面對房價持續上漲的利益誘惑，不少房產開發商缺乏誠信，將自己所有的房屋“一房二賣”，以便獲取非法的房價利益。而另一個買房人不能依法取得房子，甚至出現房款不能收回的局面，從而導致錢房兩空，使得糾紛頻發，案件不斷。 購房遭遇“一房二賣” 家住長沙市雨花區芙蓉南路涂家村的市民李某在購房過程中，就遭遇到了房產開發商的“一房二賣”。 “位置好，適合辦公”，兩年前，李某看中了湖南某置業公司開發的一處房產大廈中的房子，在多方斟酌后，李某打算購買這座大廈中的兩套房子。 2014年3月26日，李某與湖南某置業發展有限公司簽訂兩份《長沙市商品房買賣合同》，購買湖南某置業發展有限公司開發某大廈中的兩套房屋，李某支付兩套房屋的首付款共計143.5萬元，剩余房款以銀行按揭方式支付。 但是，購房合同簽訂后，湖南某置業公司沒有按照約定向長沙市房屋登記機構辦理合同備案，也沒有為李某辦理房屋所有權證。 為了使自己所購房屋擁有合法身份，李某向長沙市天心區法院提起訴訟，請求法院責令湖南某置業公司為其所購房屋辦理房產證。 “自己購買的兩套房子，其實早已經被房產開發商賣給了他人。李某這是遭遇到了不誠信房產開發商典型的‘一房二賣’！” 一審判決“退一賠一” 在知道自己購房合同無法實現后，李某變更了訴訟請求，他在請求法院解除其與湖南某置業公司簽訂的《商品房買賣協議》、返還購房款143.5萬元，同時，要求湖南某置業公司賠償其損失143.5萬元和負擔訴訟費用。 天心區人民法院開庭審理后認為，原告李某與被告湖南某置業公司簽訂的兩份《長沙市商品房買賣合同》均系當事人真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，均為合法、有效的合同。被告湖南某置業公司在與原告李某訂立合同之前已將涉案房屋出賣給他人并辦理了預告登記，根據《中華人民共和國物權法》第二十條規定，預告登記后未經預告登記權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。本案中，被告湖南某置業公司未能舉證證明其與原告李某訂立合同時經過預告登記人李某萼同意，亦未舉證證明該預告登記已失效，使得原告李某自訂立商品房買賣合同時，即無法依據相應合同取得涉案房屋所有權。法院支持了李某請求解除兩份購房合同的訴訟請求，要求被告湖南某置業公司將原告李某購房款143.5萬元全部退還。 開庭宣判 天心區人民法院同時認為，《中華人民共和國民法通則》第四條規定“民事活動應當遵循自愿、公等價有償、誠實信用的原則；《中華人民共和國合同法》第五條規定“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”； 以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，被告湖南某置業公司惡意隱瞞上述兩套房屋已抵押并出售的事實，將該房屋再次出售給原告李某的行為違反了上述原則，破壞了正常的房地產市場秩序，故對原告李某要求被告湖南某置業公司承擔143.5萬元的賠償責任的訴請，法院予以了支持。 承辦該案法官所在團隊的審判長童廣峰介紹，該判決系長沙市天心區人民法院在當今房地產市場房價大幅波動、誠信缺失、亂象高發的情況下依法作出。法庭作出判決中的賠償數額是一種懲罰性賠償，該賠償金額超出了受害人實際的損害數額。懲罰性賠償除針對被告過去故意的侵權行為造成的損失進行彌補之外，還對被告進行處罰以防止將來重犯，同時也達到懲戒他人的目的。是違約方承擔的民事責任當中最嚴厲的一種。懲罰性賠償對社會上意欲實施違約行為的相對方有很強的威懾作用，充分的體現了法律的預防性。 專家看法 湖南師范大學法學院教授黃捷 他認為，在房地產市場火爆的背景下，許多房產開發商、銷售商與購房戶簽訂合同后，隨意違約現象頻發。由于合同的違約金往往只是對不守誠信行為的懲罰性質，而遵守約定重信守諾的一方，因違約方的違約，遭遇的損失可能遠遠大于違約金同時具有的補償作用，致使違約成本低、投機收益大。這種情形下，作為強勢的一方，房產開發商屢屢違約，毫無顧忌。 黃捷介紹，對于“一房兩賣”這樣惡意的違約行為，最高人民法院于2003年用司法解釋的形式確立了懲罰性賠償的制度。 “這種懲罰性賠償制度的建立，可以制裁和遏制惡意毀約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為，有利于促進社會誠信制度的確立。”黃捷說。 “法院從來不是誠信建設的旁觀者，而是誠信建設的主力軍。近年來，天心區法院已對‘失信者’頻繁亮劍！” 今年11月，天心區法院開展了“弘揚誠信、嚴懲失信”的專題活動。活動啟動當天，天心區法院通過黃興南路步行街中央廣場周邊數塊大型電子顯示屏，公開了52名“老賴”名單。三天后，一名執行標的達600多萬元的被執行人，主動委托律師來法院簽訂《執行和解協議》。 天心區法院相關負責人表示，天心區法院今后將繼續向“失信者”亮劍，嚴格依法制裁失信違法行為，從而推動社會征信體系建設。 相關鏈接 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
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