1問題的提出
在商品房買賣中，通常約定開發商逾期辦理房產證的違約金按日計算，違約金總額每天都在變化，在這種情況下，違約金的訴訟時效如何計算（假設不存在時效中斷事由且逾期時長超過2年），購房人可以追索多長時間的違約金？對此，最高人民法院于2008年發布的《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》沒有明確，不同地區法院的實踐做法也不一致。
最高人民法院于2016年12月11日印發的《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民亊部分）紀要》第18條對逾期辦證違約金訴訟時效有作進一步規定：“買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合冋約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間”，但是，該規定仍然沒有明確如何計算每日違約金的時效，導致產生不同的理解。
2實踐中的三種不同裁判觀點
第一種觀點認為，因開發商持續違約（即持續逾期辦證），在持續違約期間，訴訟時效不會起算（時效在違約情形消滅即辦出房產證后才起算），開發商應當從逾期辦證之日起支付全部違約金，不存在超過訴訟時效。
案例一：武漢漢商人信置業有限公司與周煒房屋買賣合同糾紛案
案情：原告周煒向被告漢商人信公司購買商品房一套，合同約定被告應于商品房交付起180日內辦理房產證，后被告一直沒辦出房產證，原告于2016年6月13日向法院起訴要求被告支付自逾期之日起至能夠辦證之日止的逾期辦證違約金。
被告辯稱，原告僅能主張2014年6月14日起至2016年6月13日（起訴之日）的逾期辦證的違約金。2014年6月14日之前的逾期辦證違約金已經因為超過法律規定的訴訟時效，原告喪失勝訴權，原告并無證據證明其在起訴前向被告主張過逾期違約金。
武漢市漢陽區法院認為，對于被告辯稱的原告2014年6月14日前的違約金已過訴訟時效的觀點，被告將房屋交付原告使用之日起180日內未能協助原告辦理房地產權屬證書，且訴爭房屋至今仍不能辦理權屬證書，被告的逾期辦證的違約行為至今仍在持續中，原告主張的2014年6月14日前的違約金未過訴訟時效，對于被告的該辯稱本院不予采信。法院判決，被告向原告支付自2011年8月28日（逾期辦證起始日）至2016年11月10日（判決之日）的逾期辦證違約金（之后的違約金可另行主張）。
其后，被告漢商人信公司向武漢中院申請再審。武漢中院認為，申請人（漢商人信公司）所稱應從合同約定的房屋交付之日起180日的次日起分段計算訴訟時效的主張，既無違約金分期履行的合同約定，也無分段計算時效的事實依據，且合同分期履行的，訴訟時效期間依法從最后一期履行期限屆滿之日起計算。故一審判決認定被申請人主張的2014年6月14日前的違約金未過訴訟時效，符合法律規定，適用法律正確，并無不當。武漢中院裁定駁回漢商人信公司的再審申請。
一審：武漢市漢陽區人民法院（2016）鄂0105民初2301號民事判決
再審：武漢市中級人民法院（2017）鄂01民申67號民事裁定（2016.11.10）
第二種觀點認為，自辦證履行期滿之次日起（即逾期辦證開始之日起），違約金的訴訟時效就開始計算，訴訟時效期間為2年，購房人應在這2年訴訟時效期間內主張違約金，如購房人在2年后才提出違約金主張，法院以超過訴訟時效為由全部不予支持（前提是開發商提出訴訟時效抗辯）。
案例二：徐磊、煙臺天安置業有限公司商品房預售合同糾紛案
一審煙臺市芝罘區法院認為，天安公司應依約于2013年10月6日前提交辦理房產證的資料，但天安公司未履行義務，自2013年10月7日起承擔違約責任。...訴訟時效期間為二年，徐磊知道或應當知道其權利受到侵害之日為2013年10月7日，故自2013年10月7日至2015年10月7日的兩年為該請求的訴訟時效。該時間段內，徐磊應當積極主張權利或采取相應措施保證權利的實現。訴訟時效立法依據系對權利人的督促，也是對義務人的保護，如果權利人怠于行使權利經過一定的期間，又沒有其他事由致使訴訟時效中斷或中止，則訴訟時效產生法律效果。怠于行使權利的事實持續存在，將致使訴訟時效期間屆滿，權利人將不受法律強制保護，應駁回徐磊主張。
二審煙臺中院認為，根據2015年最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要民事部分第十一條“買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間”之規定，徐磊請求天安公司支付逾期辦證違約金的訴訟時效期間為2013年10月7日至2015年10月7日，徐磊于2016年1月27日向法院起訴，已超過法定訴訟時效期間。徐磊主張天安置業公司違約行為系持續違約行為，屬于訴訟時效的特別情形，沒有事實和法律依據，本院不予支持。
一審：煙臺市芝罘區人民法院（2016）魯0602民初1096號民事判決
二審：煙臺市中級人民法院（2017）魯06民終2487號民事判決（2017.07.17）
第三種觀點（多數觀點）認為，合同約定逾期辦證違約金每日計算，因此每日的違約金都獨立起算訴訟時效，如不存在時效中斷情形，僅支持購房人追索自起訴之日倒推2年的違約金，2年之外的違約金因超過訴訟時效而不予支持。【廣州地區也持該觀點】
案例三：李彩燕與廣東元邦房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案
廣州市白云區法院認為，根據《民法通則》第一百三十五條規定：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效為二年，法律另有規定的除外。根據《民法通則》第一百三十七條：訴訟時效從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。原告未能提供證據證明其曾向被告主張過逾期辦證違約金，故逾期辦證違約金應當從原告向本院遞交訴狀之日即2017年4月1日起倒推兩年，即從2015年3月31日起算，在此之前的違約金已經超過兩年的訴訟時效，被告提出的訴訟時效的抗辯意見于法有據，本院予以采納。
廣州市白云區人民法院（2017）粵0111民初4697號民事判決（2017.05.25）
案例四：李晨光與廣州市致嶺房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案
一審廣州市花都區法院認為，涉案房屋于2013年4月1日交付李晨光使用，應辦證截止日期為交樓后210個工作日，即2014年1月29日。致嶺公司未在約定期限內為李晨光辦妥及交付房地產權證，構成違約，應自2014年1月30日起承擔逾期辦證違約責任。因2014年1月30日至李晨光提起訴訟之日（2016年3月28日）已超過兩年的訴訟時效期間，李晨光未舉證證明其在本案訴訟之前已向致嶺公司主張過逾期辦證違約金，故違約金應從李晨光起訴之日向前倒推兩年開始計算，即自2014年3月29日起算。
二審廣州中院認為，根據訴訟時效的規定，原審法院認定自李晨光起訴之日倒推二年即2014年3月29日至2015年1月15日期間的逾期辦證違約金應由致嶺公司承擔合理合法。
一審：廣州市花都區人民法院（2016）粵0114民初3317號民事判決
二審：廣州市中級人民法院（2016）粵01民終11969號民事判決（2016.11.02）
3最高法院意見
最高人民法院民一庭在最新一期的《民事審判指導與參考》（總第68輯）對該問題作了明確回答：每日或每月計算的逾期辦證違約金，應當以每個個別的債權分別適用訴訟時效，對于自起訴之日倒推2年的違約金，一般應予以保護；自起訴之日回溯超過2年的部分，應認定為已超過訴訟時效期間。即采用上述第三種觀點。
此外，該答復也對《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民亊部分）紀要》第18條作了說明，明確在理解該條文時應當區分“一時性債權”和“繼續性債權”，按日計算的逾期辦證違約金屬于“繼續性債權”，訴訟時效按上述每日獨立起算方式處理。該答復也與《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民亊部分）紀要>理解與適用》一書關于紀要第18條的解讀觀點一致（主編杜萬華[最高人民法院審委會專委]，人民法院出版社2017年5月版，第331頁）。
來源：最高人民法院民一庭《民事審判指導與參考》總第68輯（2017年6月出版），【民事審判信箱】第246頁，本書研究組
