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這兩天，
上海人的朋友圈被這條新聞炸暈了... ...
語
因為歷史原因，溫州有一批20年產權的房子，將陸續到期。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。
※ 如果我不續費會咋樣？按報道看，目前會讓你的房子無法交易，不給你辦交易手續。普通商品房土地使用權不是70年嗎？怎么會是20年？原來，這是溫州當地地方政府靈活施行政策的產物。不過，它也提前讓我們關注我們的房屋年限問題。按照上海目前的房價，如果你的房子土地使用權到期，想要繼續住下去，至少要再花兩三百萬？
溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清也作出了回應，物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但“自動續期”該如何續期，目前國家尚未出臺相關實施細則。近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。
溫州出現20年使用權住宅的情況，有其特殊性。全國大范圍出讓的40年以上的商住用地和70年產權的純住宅用地出現在上世紀90年代末，使用年限到期問題近期不會集中出現。
A：《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》只規定了“自動續期”，該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。目前國家也尚未出臺關于出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。立法的滯后，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給群眾帶來不便。
在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。
A：國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。
媒體報道中的王女士，之前也找我咨詢過，我對她的遭遇深表同情。當時我給她打了個可能不太貼切的比方，土地使用權70年的房子，好比4S店里的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。所以王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。
A：國家每一部與土地有關的法律法規出臺，都會對國家土地政策進行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，我們認為是深入人心的，社會公眾應當知曉。目前房地產市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自于土地的價值。房地產市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對于續期，群眾的心理預期還是存在差距的。
這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。我們也沒有什么可資借鑒的經驗。這次媒體報道了此事，我們覺得這是個好事，增加了市場透明度。
A：溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續時，一定范圍內存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象。現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題，并采取了三個做法：
一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復。
二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論后提交給上級，妥善化解這類問題，但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內制定。
三是對于現在想要續期的市民，我們隨時歡迎，并給予優先辦理。
首先必須明確一點，土地產權≠房屋產權，土地所有權歸國家和集體所有，根據開發類型分為40年、50年、70年等不同期限；房屋所有權則屬于個人產權，是私有財產權的一種，受憲法保護，其年限是永久的。
也就是說，房屋的所有權是永久的，只要你買了這個房，房就是你的，沒有時間年限。但房屋所在的土地是國家的，有使用期限，住宅一般是70年。上述溫州的案例比較特殊，土地年限只有20年，現在到期了，就面臨延長期限。
土地使用權期滿后可自動續期，但怎么續簽？續簽金額怎么算？業主不愿意繳納又該怎么辦？……這一系列問題暫時還沒有明確的政策能夠回答。
有些人悲觀地認為，土地使用權到期后可能會出現“房隨地走、國家補償”的情況。但根據《物權法》精神，保障房屋產權所有者對物業的合法權利是立法的基本出發點，直接收回土地的可能性微乎其微。目前土地到期后依一定比例繳費，仍然是最被認同的方式。
事實上，此次溫州事件并非首例，此前已有商住樓到期后補地價續期的案例。深圳的國際商業大廈項目，由于歷史遺留問題，同一棟樓內有20年、30年、40年、50年四種年限不一的房產證，最早的20年產權部分早已到期。
對此，政府出臺的《深圳到期房產續期若干規定》指出，到期房地產業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，在剩余年期范圍內約定年期的，補繳地價數額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。
政府從來沒說過“土地年限到期后免費續期”。《物權法》只說到期后“自動續期”，沒說這個自動是免費給的。而《土地法》則說土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金。另外，不要盼著取消土地使用權限制神馬的了，在土地私有化之前，這根本毫無可能好嘛。
