2個月過去了，10月20日，羅湖區(qū)電子政務網(wǎng)發(fā)布關(guān)于公布《深圳市羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造實施辦法(試行)(征求意見稿)》聽證報告的公告。之前在“意見稿”中出現(xiàn)的很多試行意見，在這份公告中坐實。樂居看完10頁的報告，以下3大重點信息引起了注意：
1.用地面職小于10000平方米的小區(qū)，如果全體權(quán)利人同意異地安置也可納入改造。
2.辦法中設(shè)置了“3個100％'規(guī)定：
一是：權(quán)利人同意實施改造比例100％，
二是：街道辦事處組織開展的征集意愿比例100％，
三是：民事協(xié)商補償簽約比例100％。
其中后面兩個環(huán)節(jié)在規(guī)定的時間內(nèi)沒有達到100％的，項目終止，且5年內(nèi)不再受理該項目申請。
3.目前正在編制全區(qū)統(tǒng)一的舊住宅區(qū)改造搬遷補償安置標準。權(quán)利人可根據(jù)對該方案的接受度，自主選擇簽約或不簽約。
（向上滑動查看內(nèi)容）
深圳市羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造實施辦法（試行）
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 為穩(wěn)步推進羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造工作，明確職責分工，規(guī)范工作程序，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》（市政府令第290號）、《深圳市城市更新辦法實施細則》（深府〔2012〕1號）、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》（市政府令第292號）、《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）、《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作若干問題的處理意見（一）》（深規(guī)土〔2017〕214號）、《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法（試行）》（羅府規(guī)〔2017〕2號）等文件規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于羅湖區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國有居住用地及商住混合用地上舊住宅區(qū)拆除重建類改造（以下簡稱舊住宅區(qū)改造）活動。
第三條 羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造工作按照“政府主導+國企實施+保障性住房（人才住房）建設(shè)”模式推進。基本原則包括：
——政府主導，全程參與。政府主導完成舊住宅區(qū)改造項目篩選、編制項目規(guī)劃（含草案）、編制項目補償安置方案、投資估算方案、開展公共利益性質(zhì)論證、意愿征集、補償協(xié)商、簽訂補償安置協(xié)議、確定項目（意向）實施主體、辦理土地出讓手續(xù)等事項，對舊住宅區(qū)改造工作進行全程統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。
——國企實施，總包管理。國企作為項目（意向）實施主體，負責支付補償款、辦理報批報建手續(xù)、施工建設(shè)與管理，安置分房、移交保障性住房和人才住房，完成其他約定事項。實施主體負責對項目拆除、勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備供應等工作進行總包管理。
——規(guī)劃先行，統(tǒng)籌實施。政府依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，制定舊住宅區(qū)改造總體規(guī)劃；政府制定舊住宅區(qū)改造實施計劃，通過項目審查、計劃管理（預啟動、輪候、暫緩實施），篩選準入項目，合理安排項目實施次序，統(tǒng)籌實施，穩(wěn)步推進。
——統(tǒng)一標準，方式多元。全區(qū)舊住宅區(qū)通過拆除重建方式改造的，執(zhí)行統(tǒng)一的搬遷補償安置標準。政府制定《深圳市羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造搬遷補償安置標準》，采取“原址回遷”、“異地安置”和“貨幣補償”等多元化補償方式，靈活推進舊住宅區(qū)改造。
——以人為本，公益為先。進一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，舊住宅區(qū)拆除重建后，除滿足回遷安置需求外，應優(yōu)先配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施、保障性住房和人才住房。
第二章 職責分工
第四條 羅湖區(qū)城市更新改造工作領(lǐng)導小組（以下簡稱“區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組”）主要職責如下：
（一）審定舊住宅區(qū)改造相關(guān)規(guī)范性文件；
（二）審定舊住宅區(qū)改造總體規(guī)劃及實施計劃；
（三）審定舊住宅區(qū)改造搬遷補償安置標準；
（四）審定舊住宅區(qū)改造項目單元規(guī)劃（草案）；
（五）審定舊住宅區(qū)改造項目搬遷補償安置方案；
（六）審定舊住宅區(qū)改造項目投資估算方案；
（七）審定舊住宅區(qū)改造項目意向?qū)嵤┲黧w選擇方式；
（八）審定預啟動項目；
（九）協(xié)調(diào)市相關(guān)職能部門協(xié)助配合；
（十）研究解決舊住宅區(qū)改造項目重大疑難事項。
區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組下設(shè)兩個辦公室，舊住宅區(qū)改造辦公室設(shè)在區(qū)住房建設(shè)局，負責區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組舊住宅區(qū)改造的日常事務，已納入城市更新計劃的項目除外；城市更新辦公室設(shè)在區(qū)城市更新局，負責區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組除舊住宅區(qū)改造外的日常事務。
第五條 區(qū)住房建設(shè)局主要職責如下：
（一）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全區(qū)舊住宅區(qū)改造工作；
（二）起草舊住宅區(qū)改造相關(guān)規(guī)范性文件；
（三）牽頭編制舊住宅區(qū)改造總體規(guī)劃及實施計劃；
（四）牽頭制定舊住宅區(qū)改造搬遷補償安置標準；
（五）組織開展舊住宅區(qū)改造項目單元規(guī)劃（含草案）編制及申報工作；
（六）審核舊住宅區(qū)改造項目搬遷補償安置方案；
（七）審核舊住宅區(qū)改造項目投資估算方案；
（八）提出舊住宅區(qū)改造項目意向?qū)嵤┲黧w選擇方式建議；
（九）合理安排舊住宅區(qū)改造項目實施次序，提出項目預啟動、輪候、暫緩實施建議；
（十）申請將舊住宅區(qū)改造項目納入城市更新計劃；
（十一）組織開展舊住宅區(qū)改造項目意向?qū)嵤┲黧w招標工作；
（十二）建立全區(qū)舊住宅區(qū)改造項目管理信息系統(tǒng)；
（十三）辦理建設(shè)工程招投標備案、施工許可，開展建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)管，辦理竣工驗收備案，接收、分配配建的人才住房和保障性住房等職能范圍事項。
第六條 區(qū)城市更新局主要職責如下：
（一）協(xié)助編制舊住宅區(qū)改造總體規(guī)劃及實施計劃；
（二）審查舊住宅區(qū)改造項目是否符合相關(guān)規(guī)劃；
（三）協(xié)助舊住宅區(qū)改造項目用地權(quán)屬核查、土地建筑物權(quán)屬認定及歷史用地處置；
（四）受理舊住宅區(qū)改造納入城市更新計劃申報；
（五）受理舊住宅區(qū)改造項目單元規(guī)劃（含草案），按規(guī)定組織審核、報批工作；
（六）受理項目意向?qū)嵤┲黧w申請，確認項目實施主體;
（七）受理項目建設(shè)用地申請，核發(fā)建設(shè)用地批準文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、辦理用地手續(xù)、項目規(guī)劃驗收等工作。
第七條 市規(guī)劃國土委羅湖管理局主要職責如下：
（一）負責舊住宅區(qū)改造總體規(guī)劃的報批工作。
（二）受理舊住宅區(qū)改造項目用地權(quán)屬核查、土地建筑物權(quán)屬認定及歷史用地處置；
（三）指導舊住宅區(qū)改造項目公共利益性質(zhì)論證。
第八條 區(qū)法制辦主要職責如下：
（一）負責舊住宅區(qū)改造規(guī)范性文件、法律文書、政府公文等材料法制審查；
（二）負責行政征收和行政處罰法制審查等事務。
第九條 區(qū)土地整備中心主要職責如下：
（一）組織開展舊住宅區(qū)改造項目公共利益性質(zhì)論證；
（二）初步審核舊住宅區(qū)改造項目搬遷補償安置方案；
（三）對區(qū)政府決定啟動行政征收的舊住宅區(qū)改造項目，依程序?qū)嵤┬姓魇铡?/span>
第十條 區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局主要職責如下：
（一）對違法建筑依法依規(guī)開展查處工作；
（二）對區(qū)政府決定啟動行政處罰的舊住宅區(qū)改造項目，依程序?qū)嵤┬姓幜P；
（三）牽頭組織實施強制拆除。
第十一條 區(qū)發(fā)展改革局主要職責如下：
（一）將政府投資的舊住宅區(qū)改造項目政府前期投資納入?yún)^(qū)財政年度投資計劃；
（二）受理政府投資的舊住宅區(qū)改造項目建議書、可行性研究報告、概算批復等職能范圍內(nèi)事務；
（三）制定舊住宅區(qū)改造前期服務（意愿征集、編制搬遷補償安置方案、民事協(xié)商補償?shù)龋┱笇r。
第十二條 區(qū)財政局負責落實區(qū)職能部門和街道辦事處開展舊住宅區(qū)改造工作相關(guān)經(jīng)費來源。
第十三條 街道辦事處主要職責如下：
（一）宣傳、貫徹舊住宅區(qū)改造政策；
（二）對轄區(qū)舊住宅區(qū)基本情況進行摸底調(diào)查，建立動態(tài)管理臺賬；
（三）維護轄區(qū)舊住宅區(qū)改造秩序，對市場主體違規(guī)進駐舊住宅區(qū)開展意愿征集、補償簽約等行為予以制止并清理；
（四）受理轄區(qū)舊住宅區(qū)改造申請，審查申報項目是否滿足申報條件，致函區(qū)城市更新局、區(qū)住房建設(shè)局、區(qū)土地整備中心開展規(guī)劃審查及公共利益性質(zhì)論證；
（五）組織開展項目權(quán)屬核查與信息認定工作；
（六）組織編制舊住宅區(qū)改造項目搬遷補償安置方案、投資估算方案；
（七）組織開展舊住宅區(qū)改造意愿征集工作；
（八）根據(jù)項目需要，組織開展項目測繪、評估工作；
（九）組織開展民事協(xié)商補償工作，簽訂搬遷補償安置協(xié)議（附生效條件），協(xié)助申報納入城市更新計劃;
（十）項目啟動行政征收的，受區(qū)土地整備中心委托，作為房屋征收實施單位開展征收與補償具體工作；
（十一）項目啟動行政處罰的，協(xié)助區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局開展行政處罰相關(guān)事項；
（十二）負責舊住宅區(qū)改造項目信訪維穩(wěn)工作。
街道辦事處根據(jù)工作需要，可引入市場主體（以國企為主）或直接委托羅湖區(qū)屬國企協(xié)助開展上述相關(guān)工作。
第十四條 項目（意向）實施主體主要職責如下：
（一）按照搬遷補償安置協(xié)議約定支付補償款；
（二）組織開展房屋拆除、產(chǎn)權(quán)注銷工作；
（三）申請確認項目實施主體；
（四）申請享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策的，委托專業(yè)機構(gòu)開展棚戶區(qū)界定相關(guān)評估論證工作，按程序報批；
（五）編制項目建議書、可行性研究報告、工程概算等，辦理規(guī)劃、用地、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)；
（六）組織開展勘察、設(shè)計、施工建設(shè)與管理等工作；
（七）申請辦理規(guī)劃、建設(shè)、消防等驗收手續(xù)；
（八）組織安置分房工作；
（九）移交項目配建的保障性住房和人才住房；
（十）完成合同約定的其他相關(guān)事項。
第十五條 區(qū)政府其他相關(guān)部門，依據(jù)職能分工，履行舊住宅區(qū)改造監(jiān)督、管理、服務和審批等職責。
第三章 組織實施
第十六條 符合本條規(guī)定的舊住宅區(qū)，由小區(qū)業(yè)主委員會準備相關(guān)材料，向轄區(qū)街道辦事處提交書面申請，進行項目申報。尚未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，由轄區(qū)社區(qū)工作站向街道辦事處代為申報。申報必要條件如下：
（一）集中成片、用地面積不少于10000平方米。用地面積少于10000平方米，但全體權(quán)利人同意異地安置的。
（二）房屋使用年限在20年以上。
（三）全體權(quán)利人同意實施改造的書面證明材料。
達到上述條件的舊住宅區(qū)，僅具備申報的基本資格。項目實施改造的必要性和可行性依據(jù)本辦法相關(guān)條款進行綜合論證判斷。
第十七條 符合以下情形之一的舊住宅區(qū)，不受第十六條規(guī)定條件的限制，轄區(qū)街道辦事處可依職權(quán)申報舊住宅區(qū)改造項目。
（一）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（二）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（三）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
第十八條 街道辦事處收到申請材料后（屬于第十七條所列情形的項目，由街道辦事處準備材料），致函區(qū)城市更新局、區(qū)住房建設(shè)局、區(qū)土地整備中心，同步開展項目審查。經(jīng)審查無法同時符合以下條件的，項目終止，街道辦事處及時將受理結(jié)果書面函復業(yè)主委員會或代為申報的社區(qū)工作站，并說明理由。審查主體及審查內(nèi)容如下：
（一）街道辦事處審查申報項目是否符合本辦法第十六條規(guī)定的申報條件；（第十七條所列情形項目除外）
（二）區(qū)城市更新局審查舊住宅區(qū)改造項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃；
（三）區(qū)住房建設(shè)局審查項目是否符合羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造總體規(guī)劃及實施計劃；
（四）區(qū)土地整備中心組織專業(yè)機構(gòu)依據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》等相關(guān)規(guī)定，對項目公共利益性質(zhì)進行論證。
第十九條 經(jīng)審查符合申報條件、規(guī)劃條件且屬于公共利益性質(zhì)的項目，街道辦事處組織開展房屋權(quán)屬核查工作，產(chǎn)權(quán)登記、規(guī)劃國土、土地監(jiān)察、城市更新等部門協(xié)助配合。
第二十條 經(jīng)審查符合申報條件、規(guī)劃條件且屬于公共利益性質(zhì)的項目，各相關(guān)單位按照本條規(guī)定開展項目前期研究工作。
（一）項目單元規(guī)劃草案。區(qū)住房建設(shè)局組織具有甲級規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的機構(gòu)編制項目單元規(guī)劃草案，報區(qū)城市更新局，由區(qū)城市更新局按規(guī)定組織開展審核工作。
（二）項目補償安置方案。街道辦事處依據(jù)《深圳市羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造搬遷補償安置標準》，結(jié)合權(quán)屬核查結(jié)果等項目實際情況，編制項目搬遷補償安置方案，提交區(qū)土地整備中心初審后，報區(qū)住房建設(shè)局審核。
（三）項目投資估算方案。街道辦事處組織專業(yè)機構(gòu)，根據(jù)項目單元規(guī)劃草案、搬遷補償安置方案及其他相關(guān)資料，編制項目投資估算方案，報區(qū)住房建設(shè)局審核。
（四）項目意向?qū)嵤┲黧w的選擇方式。區(qū)住房建設(shè)局對項目意向?qū)嵤┲黧w選擇方式進行研究，提出建議。項目意向?qū)嵤┲黧w選擇方式包括“采取公開招標方式確定項目意向?qū)嵤┲黧w”和“深圳市羅湖人才安居有限公司（以下簡稱人才安居公司）作為項目意向?qū)嵤┲黧w”兩種。
第二十一條 前期研究工作完成后，區(qū)住房建設(shè)局將項目單元規(guī)劃草案、項目補償安置方案、項目投資估算方案、項目意向?qū)嵤┲黧w選擇方式建議，一并報區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組審議。審議認為需要修改完善的，由編制單位負責修改完善。
第二十二條 項目單元規(guī)劃草案、項目補償安置方案、項目投資估算方案、項目意向?qū)嵤┲黧w公開選擇方式經(jīng)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組審議通過后，街道辦事處在項目范圍內(nèi)發(fā)布意愿征集公告，同時公布以下內(nèi)容：
（一）項目單元規(guī)劃草案；
（二）項目搬遷補償安置方案；
（三）項目搬遷補償安置協(xié)議格式范本（含項目意向?qū)嵤┲黧w選擇方式條款）。
第二十三條 街道辦事處組織開展意愿征集工作，意愿征集期限原則上不超過120個自然日。
權(quán)利人同意按照項目單元規(guī)劃草案、項目搬遷補償安置方案、項目搬遷補償安置協(xié)議格式范本的規(guī)定實施改造的，由權(quán)利人本人或經(jīng)過公證的被委托人，與街道辦事處完善書面簽字及相關(guān)手續(xù)。
第二十四條 在意愿征集期限內(nèi)，全體權(quán)利人同意按照公布的項目單元規(guī)劃草案、項目補償安置方案、項目搬遷補償安置協(xié)議格式范本實施改造的，進入下一環(huán)節(jié)。
意愿征集期限屆滿，同意實施改造的權(quán)利人比例未達到100%的，項目終止，且5年內(nèi)不再受理該舊住宅區(qū)改造申請。但區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組認為確需改造且實施條件成熟的項目除外。
第二十五條 街道辦事處將取得全體權(quán)利人同意的舊住宅區(qū)相關(guān)資料報區(qū)住房建設(shè)局，區(qū)住房建設(shè)局綜合考慮小區(qū)用地面積、建筑面積、區(qū)域配套、建成時間、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等因素，并征求相關(guān)部門意見，統(tǒng)籌計劃，合理安排，提出預啟動、輪候、暫緩實施等建議。建議預啟動的項目，報區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組審定。輪候和暫緩實施項目列入舊住宅區(qū)改造項目預選庫。
第二十六條 街道辦事處按照項目補償安置方案，組織開展民事協(xié)商補償簽約工作，簽訂附生效條件的搬遷補償安置協(xié)議。民事協(xié)商簽約期限原則上為120個自然日，最長不得超過180個自然日。
在民事協(xié)商簽約期限屆滿前，項目整體簽約率（按戶數(shù)核定，下同）達到100%的，項目正式啟動，達到協(xié)議生效條件時按協(xié)議約定條款生效。民事協(xié)商簽約期限屆滿，項目整體簽約率未達到100%的，項目終止，且5年內(nèi)不再受理該舊住宅區(qū)改造申請。但區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組認為確需改造且實施條件成熟的項目，可參照第二十七條規(guī)定處理。
第二十七條 屬于本辦法第十七條所列情形的項目，民事協(xié)商簽約期限屆滿后項目整體簽約率未達到100%的，街道辦事處將項目相關(guān)情況形成書面報告，提出初步處理建議，經(jīng)區(qū)住房建設(shè)局審核后，提請區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組研究，決定項目是否正式啟動，正式啟動的舊住宅區(qū)改造項目，對未簽約房屋啟動行政征收或行政處罰。
行政征收由區(qū)土地整備中心和街道辦事處等單位依據(jù)相關(guān)規(guī)定組織實施；行政處罰由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局和街道辦事處等單位依據(jù)相關(guān)規(guī)定組織實施。涉及強制拆除的，由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局負責組織實施。
第二十八條 街道辦事處100%完成補償簽約工作后，協(xié)助區(qū)住房建設(shè)局準備相關(guān)材料，由區(qū)住房建設(shè)局申報列入?yún)^(qū)城市更新計劃。具體按照《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法（試行）》等相關(guān)規(guī)定辦理。
第二十九條 區(qū)住房建設(shè)局組織規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)，在項目單元規(guī)劃草案的基礎(chǔ)上，適時編制舊住宅區(qū)改造項目單元規(guī)劃，報區(qū)城市更新局，由區(qū)城市更新局按規(guī)定組織開展審核、報批等工作。
第三十條 采取公開招標方式確定意向?qū)嵤┲黧w的項目，在街道辦事處100%完成補償簽約工作后，由區(qū)住房建設(shè)局通過羅湖區(qū)政府采購中心平臺，組織開展項目意向?qū)嵤┲黧w招標工作，公開選擇項目意向?qū)嵤┲黧w；其他項目，由人才安居公司作為項目意向?qū)嵤┲黧w。
項目意向?qū)嵤┲黧w向區(qū)城市更新局申請確認為項目實施主體，辦理用地手續(xù)，具體按照《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法（試行）》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十一條 項目實施主體按照市區(qū)城市更新相關(guān)規(guī)定，組織開展房屋拆除與產(chǎn)權(quán)注銷、報批報建手續(xù)、施工建設(shè)與管理、申請驗收等后續(xù)事項。
項目竣工驗收后，項目實施主體根據(jù)項目搬遷補償安置方案、搬遷補償安置協(xié)議及相關(guān)規(guī)定，組織安置分房、辦理產(chǎn)權(quán)登記、移交配建的保障性住房和人才住房等相關(guān)手續(xù)。
第四章 附則
第三十二條 舊住宅區(qū)改造項目符合市棚戶區(qū)改造項目界定標準的，項目實施主體開展棚戶區(qū)界定相關(guān)評估論證，并被界定為棚戶區(qū)的，可享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。
第三十三條 區(qū)相關(guān)職能部門和街道辦事處按照職責分工，加強舊住宅區(qū)改造項目資金、搬遷補償安置方案執(zhí)行、補償款發(fā)放、規(guī)劃建設(shè)報批報建、工程質(zhì)量安全和安置分房等全過程監(jiān)管，確保舊住宅區(qū)改造工作依法依規(guī)推進，補償安置公開透明，實現(xiàn)“陽光改造”。
第三十四條 為維護舊住宅區(qū)改造秩序，加強監(jiān)督管理，對市場主體違規(guī)進駐舊住宅區(qū)開展意愿征集、補償簽約等活動進行制止和清理。街道辦事處應對違規(guī)進駐的市場主體開具書面通知，要求其限期撤離舊住宅區(qū)，不得繼續(xù)開展意愿征集、補償簽約等活動。對于逾期拒不撤離或雖已撤離但仍繼續(xù)私下開展意愿征集、補償簽約等活動的市場主體，街道辦事處書面報送區(qū)城市更新局，區(qū)城市更新局核實情況后，列入?yún)^(qū)城市更新企業(yè)黑名單，5年內(nèi)不得在羅湖區(qū)從事城市更新業(yè)務，抄送市城市更新局和區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組成員單位，并在羅湖電子政務網(wǎng)、市住建局和市規(guī)劃國土委網(wǎng)站公布。
第三十五條 本辦法由區(qū)住房建設(shè)局和區(qū)法制辦負責解釋。本辦法未盡事宜，按照《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》、《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法（試行）》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期三年。
以下為聽證會各方爭論的主要問題和5對聽證會各方意見的分析以及采納情況：
問題一：辦法中第十六條，項目申報的必要條件之一：集中成片、用地面積不少于10000平方米。這里提出10000平方米設(shè)置的理由和依據(jù)是什么？
制定《深圳市羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造實施辦法（試行）》的目的有多個方面，包括優(yōu)化人居環(huán)境、提高居住條件、完善區(qū)域公共基礎(chǔ)配套設(shè)施、配建保障性住房（人才房）等。如果用地面積太小，難以同時實現(xiàn)以上目標，尤其難以配建獨立的醫(yī)療、學校等公共配套設(shè)施，所以依據(jù)城市更新相關(guān)規(guī)定，要求申報項目必須滿足集中成片、用地面積不少于10000平方米，對于用地面職小于10000平方米的，如果全體權(quán)利人同意異地安置也可納入改造。因此，本辦法關(guān)于申報改造必要條件中用地面積的設(shè)置，正是立足了羅湖區(qū)舊住宅區(qū)的居住現(xiàn)狀和需求現(xiàn)狀。
問題二：辦法第二十七條規(guī)定，區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組研究決定正式啟動的舊住宅區(qū)改造項目，對未簽約房屋啟動行政征收或行政處罰。啟動行政征收程序的依據(jù)是什么？
羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造的基本原則之一是 “以人為本，公益為先'。舊住宅區(qū)拆除重建后，除了滿足回遷安置之外，優(yōu)先配置城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施、保障性住房（人才住房）。根據(jù)國有士地上房屋征收補償條例第八條之規(guī)定，包括政府組織實施的能源、交通、水利等設(shè)施需要，政府組織科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境、資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等事業(yè)需要以及政府組織實施的保障性安居工程需要等，確實需要征收房屋的，由市縣政府作出房屋征收決定。本辦法第二十七條提出行政征收的依據(jù)正是《國有土地上房屋征收補償條例》中的相關(guān)規(guī)定。
問題三：辦法第十六條第三款規(guī)定，申報必要條件之一：全體權(quán)利人同意實施改造的書面證明材料。因為居民改造意愿千差萬別，業(yè)主委員會、社區(qū)工作站都不是權(quán)利機構(gòu)，沒有強制性，達到全體權(quán)利人同意是否難度太大？
羅湖區(qū)按照積極、謹慎的原則，推進舊住宅區(qū)改造工作。辦法中設(shè)置了“ 3個100％'：一是權(quán)利人同意實施改造比例100％，二是街道辦事處組織開展的征集意愿比例 100％，三是民事協(xié)商補償簽約比例100％。
其中后面兩個環(huán)節(jié)在規(guī)定的時間內(nèi)沒有達到100％的，項目終止，且5年內(nèi)不再受理該項目申請。設(shè)置嚴格條件的目的，是為扭轉(zhuǎn)個別業(yè)主“要我改，漫天要價'的局面，形成“我要改，積極爭取'的氛圍，使補償訴求回歸到合理水平，實現(xiàn)“政府主導，國企實施，業(yè)主參占，多方共贏'。據(jù)了解，在深圳市其他行政區(qū)內(nèi)，已經(jīng)有舊住宅小區(qū)的意愿征集比例達到100％，很多接近100％，因此本辦法將金體權(quán)利人同意實施改造的書面證明材料作為申報改造必要條件之一是可行的。
問題四：舊住宅區(qū)改造實施辦法提出的舊住宅區(qū)概念，與棚戶區(qū)的區(qū)別是什么，羅湖區(qū)還有沒有棚戶區(qū)的概念？
羅湖區(qū)提出舊住宅區(qū)改造概念主要基于以下三方面考慮：
第一、目前深圳市棚戶區(qū)改造政策體系尚未成熟，在區(qū)級層面構(gòu)建全新的棚戶區(qū)改造政策體系面臨諸多障礙，本辦法在深圳市現(xiàn)行城市更新政策框架下制定，可視作為“政府主導的城市更新'，不涉及政策創(chuàng)新和流程再造，結(jié)合舊住宅區(qū)實際特點，重點對意愿征集、項目實施主體選擇、收尾保障等環(huán)節(jié)進行了明確。
第二、棚戶區(qū)改造的目的主要是解決群眾住房困難問題，也是屬于保障性安居工程，從這個角度來理解，羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造與棚戶區(qū)改造本質(zhì)上并無差異。
第三、本辦法主要適用于轄區(qū)內(nèi)的國有居住用地及商住混合用地上的舊住宅區(qū)拆除重建類改造，大部分是商品住宅類小區(qū)，如果使用棚戶區(qū)改造概態(tài)，業(yè)主容易產(chǎn)生抵觸情緒。
問題五：按照“政府主導+國企實施+保障性住房（人才住房）建設(shè)' 模式推進羅湖區(qū)舊住宅區(qū)改造工作，項目難以實現(xiàn)資金平衡。大范圍、持續(xù)性地推進舊住宅區(qū)改造，可能面臨資金不足問題。該問題如何解決？
資金平衡是推進改造的重要基石，與項目實施主體密切相關(guān)。目前辦法中項目實施主體由兩種方式確定，第一種直接由深圳市羅湖區(qū)人才安居有限公司承接，資金由人才安居公司負責籌集；第二種通過公開招標確定，項目具體實施時專案研究項目資金來源、承擔方式等。本辦法正式頒布后，羅湖區(qū)會根據(jù)試點項目開展情況，進一步研究項目資金來源，不排除配建一定數(shù)量的商品住宅，實現(xiàn)資金平衡。
問題六：辦法第五條第五款中，舊住宅區(qū)改造項目單元規(guī)劃（含草案）編制涉及大量工作，可否由街道辦事處負責組織開展？
項目單元規(guī)劃（含草案）是羅湖區(qū)未來發(fā)展布局的重要環(huán)節(jié)，需要在全區(qū)角度考慮羅湖區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，由街道辦事處擬制存在一定的局限性，可能無法滿足羅湖未來發(fā)展需要。所以本辦法明確由區(qū)住房建設(shè)局組織開展舊住宅區(qū)改造項目單元規(guī)劃（含草案）編制及申報工作，區(qū)城市更新局負責受理舊住宅區(qū)改造項目單元規(guī)劃（含草案），按規(guī)定組織審核、報批工作。這樣也更能體現(xiàn)全羅湖區(qū)角度下的政府主導。
問題七：辦法第二十六條第二款規(guī)定，民事協(xié)商簽約期限屆滿，項目整體簽約率未達100％，項目終止，且五年內(nèi)不再受理該項目舊住宅區(qū)改造申請，但區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組認為確需改造且實施條件成熟的項目除外。實施條件成熟的項目具體標準有哪此？
羅湖是中國改革開放的發(fā)源地，也是深圳第一個建成區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的舊住宅區(qū)數(shù)量眾多，在用地面職、建筑體量、房屋套數(shù)、權(quán)利人數(shù)量以及權(quán)利人持有的產(chǎn)權(quán)類型等方面存在很大區(qū)別。針對具體項目，羅湖區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組根據(jù)申報小區(qū)用地面職、建筑面積、區(qū)域配套、建成時間、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等因素，深入論證分析，確定項目是否確需改造或?qū)嵤l件是否成熟。基于以上考慮，在本辦法第二十六條中沒有明確區(qū)城市更新工作領(lǐng)導小組認為確需改造且實施條件成熟項目的簽約比例及具體條件。
問題八：如果舊住宅小區(qū)的公共安全設(shè)施非常落后，存在一定安全隱患，但不符合辦法規(guī)定的申報條件，能否通過一事一議的方法或者其它方式納入舊住宅區(qū)改造范圍？
根據(jù)本辦法第十六條規(guī)定，用地面私小于10000平方米的舊住宅區(qū)，若連同相鄰小區(qū)，集中成片用地面積達到10000平方米，可聯(lián)合申報；若單獨申報，小區(qū)全體權(quán)利人須同意異地安置或貨幣補償。對于存在嚴重安全隱患且無法通過加固或整改消除，但又不滿足本辦法規(guī)定的申報條件的，可申請依照《深圳市危房拆除重建規(guī)劃管理規(guī)定》進行拆除重建。
問題九：辦法的實施從哪方面能夠確保廣大業(yè)主積極參與的權(quán)益，比如補償安置標準制定沒有征求到我們業(yè)主各方面的訴求，如何能夠確保這些業(yè)主的權(quán)益得到體現(xiàn)？
舊住宅區(qū)權(quán)利人最為關(guān)心的就是搬遷補償安置標準。項目能不能成功實施，主要取決于搬遷補償安置標準能不能得到權(quán)利人認可。
舊住宅區(qū)權(quán)利人的參與權(quán)和選擇權(quán)具體通過以下兩個方面體現(xiàn)：
第一，目前正在編制全區(qū)統(tǒng)一的舊住宅區(qū)改造搬遷補償安置標準，編制完成后會向社會公開征求意見，通過社會反饋意見建議加以完善；
第二，針對具體項目，街道辦事處根據(jù)全區(qū)統(tǒng)一搬遷補償安置標準制定項目搬遷補償安置方案，該方案會在意愿征集階段征求權(quán)利人意見，權(quán)利人可根據(jù)對該方案的接受度，自主選擇簽約或不簽約。
問題十：本辦法對涉及到的單位責任分工明確，實施后能否加強對各職能部門工作人員的培訓，在轄區(qū)群眾中做好宣傳和說明，真正讓轄區(qū)群眾對本辦法有所了解和理解？
第一部分涉及政府職能部門工作人員的業(yè)務培訓。本辦法是由涉及的各職能部門共同參與擬制的，根據(jù)各個部門實際情況劃分了職責任務，辦法正式頒布實施后，將會及時組織對相關(guān)工作人員的系統(tǒng)培訓，以便更好地服務群眾。
第二部分是加大辦法在公眾中的宣傳力度。辦法正式頒布后，將利用羅湖電子政務網(wǎng)等多種渠道進行公布，同時由街道辦事處做好政策宣講，加深轄區(qū)群眾尤其是舊住宅區(qū)權(quán)利人對本辦法的認識和理解，力爭讓政策落到實處，有序?qū)嵤?/span>
截止至目前羅湖已納入舊改的住宅項目，以及最新進展。（那些遲遲未舊改成功的項目，很可能就會受到新規(guī)的限制啦~）
圖片來源：買房之前
