王某最近惹上了房屋抵押的糾紛，一夜間愁滿白頭，面色蒼蒼的王某找到法妞尋求幫助。
遼寧六合律師事務所的侯楠楠律師做出了詳細解答：
因房地產(chǎn)抵押登記引起糾紛的處理
房地產(chǎn)在進行抵押登記的時候，可能會出現(xiàn)抵押權狀況與真實的權利狀況不符合的情況出現(xiàn)，可能表現(xiàn)為房地產(chǎn)抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷，從而導致登記內(nèi)容與真實權屬狀況不一致，也可能表現(xiàn)為主債權本身無效或因清償而消滅，而抵押權登記并未注銷。
如果是前者，登記機關需要為其辦理更正登記，并要求過錯方承擔賠償責任；
如果是后者，當事人應根據(jù)有關規(guī)定，及時辦理注銷抵押登記。
因抵押房屋發(fā)生毀損引起糾紛的處理
抵押房屋如果發(fā)生毀損，那就需要分為三種情況進行討論。
第一種是當?shù)盅喝说男袨樽阋允沟盅悍课輧r值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為；如抵押人不停止其行為，抵押權人有權訴諸法律，請求法院責令其停止。
第二種是當?shù)盅喝说男袨橐咽沟盅悍课輧r值減少時，抵押人有義務提供與減少價值額相當?shù)膿！?/p>
第三種是抵押房屋的毀損是第三人導致的，抵押人有義務向第三人請求賠償，并提供與其所得賠償金相當?shù)膿＃駝t抵押人有義務提前清償債權。
因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理
如果抵押房屋被列入了拆遷范圍，抵押人應及時通知抵押權人，抵押權人接到抵押人的書面通知后，可以要求抵押人提供其他房產(chǎn)重新設定抵押，或者提供其他方面的擔保。比如抵押人抵押的房屋被拆除了之后獲得了新的房屋，那么抵押權人便可與抵押人協(xié)商將此房屋設定為抵押房屋，并重新辦理抵押手續(xù)。當然，抵押權人也可要求抵押人提前清償債務，并注銷抵押登記。
因房地產(chǎn)先出租后抵押引起糾紛的處理
如果房產(chǎn)在抵押之前就已經(jīng)出租出去了的話，那么房屋的承租人對該房屋就擁有優(yōu)先購買權，承租人可以通過行使優(yōu)先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權，如果承租人不行使優(yōu)先購買權，抵押權人也不能解除原租賃關系，這時就容易引起糾紛。為了避免糾紛的產(chǎn)生，抵押人如果要將已經(jīng)出租的房屋抵押的話，必須將房屋已出租的事實告知抵押權人，否則將承擔賠償責任。
侯楠楠律師補充：
可分別以下情況處理：
1、如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權具有物權效力，可以對抗購房購房者的權利，也就是房屋的抵押權要大于購房者的權利。但如果購房者有證據(jù)證明抵押權人明知該房屋已出售，而后為實現(xiàn)債權設定抵押權的，惡意損害第三人的行為不受法律保護。
2、如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設定抵押權的，抵押權不能對抗購房者的請求權。
因房屋先設定抵押后又出售
房屋先設定抵押后又出售，購房者與抵押權人利益沖突如何處理？
房屋設定抵押權并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權與購房者權益沖突的有以下兩種情形：
1、如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。
2、如果出賣人已通知抵押權人的，對該物的處分已獲得抵押權人的同意，抵押權人可提前實現(xiàn)其債權；如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔風險，法律上也不保護這種情形。
