謝國忠：控制房價先要解決地方政府利益問題
【2007.07.25 16:02】 來源:中國江蘇網(wǎng)
作者：謝國忠
曾瀞漪：各位好，歡迎收看《財經(jīng)點對點》。從最近的一些經(jīng)濟數(shù)據(jù)看起來呢，中國經(jīng)濟是不是過熱事實上是大家越來越關(guān)注的一個問題。那么在前一段時間中央比較關(guān)注的股市，股市在自我調(diào)整之后呢，現(xiàn)在相對來說是比較健康，問題現(xiàn)在又回到了房地產(chǎn)市場上面。房價近幾個月再度飆升，也可以說是最近中國經(jīng)濟過熱的一個總體的表現(xiàn)，當中又涉及了地方政府的參與。到底未來中央在進行宏觀調(diào)控的時候能不能夠真正的壓住房價？還有未來的長遠發(fā)展到底如何？今天我們繼續(xù)請到的是謝國忠，也給我們來談談他的觀察還有他的建議。
控制房價先要解決地方政府利益問題
曾瀞漪：你覺得中國經(jīng)濟到底現(xiàn)在有沒有過熱呢？
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謝國忠：是，我覺得今年的話是升溫的。主要有很多表現(xiàn)，有幾個方面的表現(xiàn)，一個是通脹的話持續(xù)上升，通脹的話趨勢還是會，在今后幾個月是不容樂觀的。今年的劃破4%的可能性巨大，也可能會達到5%這樣一個水平。第二點就是外匯儲備的話大幅度上升，今年上半年外匯儲備上升了2600多億美金，其中近一半的話是沒法用外貿(mào)順差或者是外資直接投資來解釋的，很可能就是那個熱錢進入中國的話，今年有大幅度的上升。所以這個錢引起了中國的資產(chǎn)價格，像是房地產(chǎn)這樣有升溫。所以我覺得呢經(jīng)濟還是比較熱的。
曾瀞漪：其實對于房價的上漲，中央政府最近非常的關(guān)注。那么有消息說，中央可能會出手打壓，大家這個出手的力度有人的猜測又不太一樣。對你來說，就是現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格走到這個地步，到底中央出手打壓有沒有用？或者是到底什么樣根本的原因來解決這個問題呢？
謝國忠：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)快兩年的時間了，但是房地產(chǎn)還是繼續(xù)升溫。雖然我們看到政府有宣布不少措施，但是實際在實施當中的話還是各個地方不一樣的。就是比如說是那個，就是增值稅，20%的增值稅，大部分地方都是允許你就是只交1%，就是說只要你說你不記得你購買的時候價格是什么就可以了。還有一個就是那個土地增值稅，60%的土地增值稅是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的，有很多地方的話也是不用交的。那個第三條就是關(guān)于外籍人士不能買房這件事情，有一段時間外籍人士自己心里恐懼，他不敢買。后來發(fā)現(xiàn)的話，好象也沒什么管制，也沒那么嚴，所以又回來了。
所以我覺得呢，就是中國這兩年的房地產(chǎn)調(diào)控的話，可能就雖然說是印象是很深是有的，但是實施的當中有很大的困難。所以這是為什么房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升，至于說是不是出新的政策，我覺得是沒必要，如果你原來的政策都不實施，那干嗎還出新的政策呢？
曾瀞漪：現(xiàn)在中國的調(diào)控手段你覺得其實不管怎么做，短期之內(nèi)都不見得有效，因為我們從國土資源部前一段時間公布的數(shù)據(jù)看起來，超過80%的違規(guī)批地，現(xiàn)在都是地方政府自己做的。所以這跟地方政府是有非常大的關(guān)系的。
謝國忠：是的，是的。中國地方政府的話是想快速發(fā)展經(jīng)濟，這個意愿并不錯，但是呢它的資金的來源的話跟房地產(chǎn)聯(lián)得很緊，房地產(chǎn)價格高就意味著它的收入也多，那樣它發(fā)展城市的資金雄厚，城市也發(fā)展得快。這是它的利益所在，所以呢它的政策上面應該是支持房地產(chǎn)價格朝上走的。在這種情況下的話，如果中央政府一定要去就是打壓地方政府這樣一個做法，這對地方政府以后經(jīng)濟發(fā)展也不容易。所以地方政府也可能就會非常不開心。所以這當中一定是有妥協(xié)的。如果中國房地產(chǎn)這個問題要解決的話，一定要解決就是地方政府的利益的問題，到底地方政府發(fā)展經(jīng)濟是靠房地產(chǎn)還是通過其他的途徑，我覺得應該是讓一些城市的話，讓它地方政府允許它發(fā)債，這樣它就是不一定是這么依賴于房地產(chǎn)了，那它對房地產(chǎn)的看法也就會比較理性了，而不是光從那個它的的收入來看這個問題了。
全球很多通脹都轉(zhuǎn)向美國
曾瀞漪：是，除了地方政府的這個處理手法問題之外，其實能夠推波助瀾也就是你剛剛提到的外資有熱錢進來。因為這個熱錢呢可能在前一段時間的股市之后，最近這幾個月又跑向了房地產(chǎn)市場，那么這個部分其實也不是中國政府能夠解決的。你覺得解決這個全球流動性過剩的根本原因，你的看法。
謝國忠：全世界現(xiàn)在都是流通性過剩，我們看到就是這個炒風就是全世界都有，而且就是已經(jīng)是維持了好幾年了，這跟世界上大部分央行的政策的過于寬松有關(guān)的?，F(xiàn)在因為世界經(jīng)濟全球化，一個國家要完全想控制自己的流動性過剩這個問題的話是不容易的。
曾瀞漪：你的意思是說，我實在沒有辦法阻止外資有熱錢進來，這個太難做得到了，目前對中國來說？
謝國忠：對。如果是就是美國的話，就是加息的預期出現(xiàn)的話，那可能會制止這樣的炒風，這時全世界的流動性過剩的問題才能得到解決。至于什么時候會出現(xiàn)這樣的預期，最重要的還是美國的通脹，我覺得美國美金最近比較弱，就是世界上很多通脹的話都朝美國走，這個美國的通脹應該是我覺得是在短期內(nèi)的話應該朝上走的，雖然暫時的話聯(lián)儲局他還看不到，我覺得因為這世界是一個經(jīng)濟，別人通過升值來降低它通脹，這一定是你把通脹轉(zhuǎn)給了別人，因為美金比較弱，所以很多國家現(xiàn)在都把通脹都轉(zhuǎn)給美國了，所以美國的話最終通脹會比較高的。
解決房產(chǎn)問題最終需要一個城市化戰(zhàn)略
曾瀞漪：如果說這個全球流動性過剩的問題并不是中國政府現(xiàn)在擋的住的，那么就可以預見就是中國的房地產(chǎn)價格還是會繼續(xù)的上升，到底怎么樣從長遠的方向來說可以解決目前中國那么多城市房地產(chǎn)價格不斷飆升，民眾買不起房子的現(xiàn)象請謝國忠來談談他對中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展有些什么樣的看法？其實這幾年來，在專訪您的時候，你曾經(jīng)提過一個概念，就是說中國應該發(fā)展大規(guī)模的城市，就是說這個城市它不只是一個房地產(chǎn)會很多，不是這個問題而已，不是這個現(xiàn)象而已，它還有一個就是有城市化的發(fā)展戰(zhàn)略。你跟我們談談你最近在這個問題的思考之后，你提出的一些建議是什么？
謝國忠：為什么大城市的話就是會發(fā)展比較好？主要是因為它的規(guī)模效應引起來的。就是它的創(chuàng)造就業(yè)的成本比較低，而另外一點就是從住房來說的話呢，它因為有規(guī)模效應的話，可以發(fā)展基礎(chǔ)設施，特別是像那個軌道交通，使得很多土地都能夠用來去做使用。因為土地的短缺是相對的，所以對住房來說的話，其實并不是因為土地短缺，而是因為交通不方便，所以有土地的地方的話它沒法做。所以如果城市的話做得好的話，你把那個軌道交通都搞好了以后的話，那房地產(chǎn)價格就不會很高的。所以中國就是因為城市化的任務非常艱巨，中國現(xiàn)在城市化才只有43%左右，城市化達到完成的話大概要到75%左右，所以還是有一半的路，近一半的路要走。農(nóng)村的人口壓力那么大，所以呢很多地方它就自己當?shù)厝ジ銈€小城市，要發(fā)展自己的經(jīng)濟，提高自己的收入。這種地方它發(fā)展的話，提高收入的話，很多的有很大的代價，它就是通過污染或者高排放比較多、比較高，能源消耗比較浪費，等等這樣來提高它的生活水平。其實如果你把這些成本都算進去的話，它經(jīng)濟的話并不僅僅是增值的。
所以這樣的小的經(jīng)濟的話，小的城市長期來說的話，不一定能生存下去。所以中國就是如果是政府的話，如果真的是有城市化有個戰(zhàn)略，就是我們中國已經(jīng)的城市化就是走大城市的道路，那個就要集中資源，就搞些大城市。如果是城市化遍地開花的話，有很多的浪費。那搞大城市就是有個很重要的工具，就是選一些城市，讓它們有發(fā)債的權(quán)利，讓它們通過發(fā)債來搞基礎(chǔ)設施的建設。這樣就是房地產(chǎn)的價格就不用太高，房地產(chǎn)價格比較合理，移民進來也比較容易，因為房地產(chǎn)價格越高，移民進來就是移民進來的話就越困難，這樣以后對城市發(fā)展也不利，城市發(fā)展的速度也會放慢的。所以呢就是房地產(chǎn)價格的話就是跟那個城市發(fā)展速度最終要有一個平衡的，短期來說有很多城市就是認為房地產(chǎn)價格高，我收的錢多，我可以發(fā)展得更快。所以這種呢是一個短線的是對的，從長期來說的話是不對的。你房地產(chǎn)價格越高，你以后城市發(fā)展就越慢了。
所以我覺得，就是中國解決房地產(chǎn)這個問題的話，最終還是要城市化是要有一個戰(zhàn)略，城市化有一個戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略就是搞大城市，把中國的農(nóng)民盡快的朝城市里搬，這樣減少了對土地的壓力，以后對環(huán)境污染等等問題的話，都能得到妥善的解決。
曾瀞漪：是，也就是說目前中國在解決像是農(nóng)民的問題也好，又或者是房價飆升的問題也好，其實應該有總體的城市發(fā)展戰(zhàn)略？應該是主動的先做一個大城市的規(guī)劃，而不是被動的，因為人口流動進來我們再來看看說城市應該怎么來擴大，就會顯得零亂，而浪費整個的發(fā)展。那么現(xiàn)在當中當然就是房地產(chǎn)的部分，我怎么樣蓋那么多的房子，可以容納那些進來的人。
房地產(chǎn)的發(fā)展應從土地銀行變成工廠發(fā)債模式
曾瀞漪：那么在當中您提到的概念就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展模式應該從土地銀行的模式，變成工廠發(fā)債的模式。那是個什么樣的概念？
謝國忠：中國現(xiàn)在最近幾年的話，房地產(chǎn)開發(fā)商的話賺錢賺得多的主要是靠囤地，這跟香港過去的那個就是市場一樣，我今天買了地，我慢慢造房子，五年之后的話我再買房子的時候，因為土地價格高了，所以這個房價也就高了。它從盈利上去算的話，它并不是因為造房子造的好賺的錢，而是因為土地升值賺的錢。這個就是模式就會引起房子的供應的話會比較緩慢，因為就是房地產(chǎn)開發(fā)商的話他有一個心態(tài)，如果房價不夠高的話，他就慢慢來是吧，因為現(xiàn)在利息的話也比較低，通脹也比較高，實際利率的話非常低。所以他囤地的模式對他來說成本也不是太高。這個就會助長房價上升。
如果你是改成說是你房地產(chǎn)開發(fā)商的話你拿了地之后一定要大規(guī)模的發(fā)展，而且就是那個房地產(chǎn)開發(fā)商就是開發(fā)的話，就是面積巨大，就是如果是一下是一個房地產(chǎn)開發(fā)商就一年的話要生產(chǎn)100萬平方米，那它的這個注意力的話就不是說是囤一塊地，而是說生產(chǎn)100萬平方米的話怎么把它做好，資金的周轉(zhuǎn)的話越快，他資金的回報率越高。對工廠來說的話，就是一個資金的一個周轉(zhuǎn)，你賺的越快，你需要的資金就越少，那你對股本金，股本金的回報率也就越高。因為你通過量做的大，來把你的回報做上去的。
所以我覺得呢，中國走向工廠的模式的話是有可能的，在韓國過去它是嘗試過一段時間，韓國有很大，只有很少的幾家房地產(chǎn)公司，過去是造那個衛(wèi)星城的，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商特多，有幾萬家，是吧？一個城市里面就有幾千家，我覺得這是很不正常的。以后就是中國應該出現(xiàn)很大型的房地產(chǎn)公司，它那個中國可能會出現(xiàn)20家大的房地產(chǎn)公司，一年的生產(chǎn)的話100萬平方米這樣一個規(guī)模，這樣就是才會真正的改變中國的房地產(chǎn)類市場一個，它里面運轉(zhuǎn)的一個機制，不是靠房價上升來。
曾瀞漪：增加財政。
謝國忠：帶動這個市場，而是靠效益，靠生產(chǎn)的速度來帶動這個市場。
曾瀞漪：你的意思是說，現(xiàn)在因為很多地方政府他們的財政收入是來自于土地的發(fā)展，土地的占額上升有這個財政收入來源，所以他們也可能就默許了這個開發(fā)商。在囤積土地的行為，囤積土地然后就造成房價被哄抬得很高。所以解決這個問題的方法就是說應該轉(zhuǎn)變從這個土地銀行的模式變成是工廠模式，快速的大規(guī)模的蓋房子。
謝國忠：對。
曾瀞漪：那么現(xiàn)在中國有什么樣的城市可以快速生產(chǎn)房子，是不是有些條件，有這樣的發(fā)展呢？
謝國忠：是啊，中國有很多老城市，你要做大城市的話，第一個條件你就要得有水，中國來說，城市化當中第一個限制，如果你沒水的話，你就是做不了。第二個，就是說你有一些經(jīng)濟基礎(chǔ)，工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，第三個就是你的人口本來也就比較大，所以很多地方的省會啊，你像比如說武漢、長沙，這樣的城市的話就是應該是完全有條件做超大城市的。中國就是靠沿海的或者是靠長江的都是比較合適的地點?，F(xiàn)在北方，中國北方有很多地方缺水，所以這個問題沒解決之前的話，急于的搞城市化的話，可能是可持續(xù)性的話是有問題的。
曾瀞漪：在房地產(chǎn)商本身來說，到底有什么樣的好處，可以讓他們放棄現(xiàn)在的模式，然后轉(zhuǎn)而工廠模式來發(fā)展呢？
謝國忠：最終是規(guī)?；?，如果你是規(guī)模已經(jīng)很大了，那你囤一小塊地的話，就是升值以后帶來的盈利的話就不一定是那么可觀了，它可觀的盈利是它那個機器周轉(zhuǎn)的越快。所以就是那個如果你是比如說你是一個造汽車的一個公司，它有小的公司的話它是造高檔車的，它是每個車的價格要抬的特高，它是通過這個來賺錢的。但是大眾化的，像豐田這樣的汽車公司，它就造一千多萬輛車，它每輛車上面賺個5%，但是因為它那個量大，它能賺很多錢。所以這個是一個跨越，你從小規(guī)模到大規(guī)模的話，它自己的機制會轉(zhuǎn)的，這個機制轉(zhuǎn)得最根本的就是說地方政府的利益一定要變，地方政府如果它是地方政府的話還是靠房地產(chǎn)去融資來發(fā)展城市的話，這個它一定是，就是那個要助長那個房價上升。只有地方政府的財路的話它有另外一條渠道，讓它能夠有發(fā)債，那樣它對房地產(chǎn)的話才是有常人的眼光去看房地產(chǎn)。
曾瀞漪：所以這個源頭還是回到中央政府，中央政府要允許地方可以發(fā)債，才能夠解決目前房地產(chǎn)的問題？
謝國忠：是。那每個地方政府都發(fā)債可能會出事是吧，因為中國為什么不允許地方政府發(fā)債？就是認為就是地方政府的話不知道怎么管他們的財務，如果你發(fā)了債之后，很多錢會消失。但是呢，就是中國可以選定了大城市之后，這些的話已經(jīng)就是中國的大城市，中國以后60%、70%的人口就住在這些城市里面，那你也不用擔心它說，它那個發(fā)展的話，以后沒有效果，是吧？所以容許它發(fā)債的話就對了。所以呢，通過一個選擇性的給某些地方讓它有發(fā)債權(quán)，能夠解決中國一個城市化的問題，也能解決中國的人口，中國的房地產(chǎn)價格的問題。
曾瀞漪：看樣子現(xiàn)在中央政府馬上面對的不只是說應該怎么樣把房價快點降溫下來，另外就是應該思考，快點思考一下怎么樣讓地方政府，某一些適合的地方政府快點發(fā)展？
謝國忠：對，中國現(xiàn)在發(fā)展到一個階段，就是對中國的一個城市化一個戰(zhàn)略的話要有一個重新的思考。
曾瀞漪：好的，謝謝國忠，也謝謝觀眾的收看，我們再會?！ 碓?鳳凰網(wǎng)
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